INEA : UN POTENTIEL DE VALORISATION RÉEL

Avec une insolente croissance de 16 % en 2024 dans un contexte pourtant chahuté, la jeune foncière, créée en 2006 continue de tracer son sillon original en France. Pionnière de l’immobilier tertiaire décarboné en régions, INEA mise plus que jamais sur le dynamisme et le développement des territoires. Ce qui en fait une foncière de proximité, à part.

TROIS QUESTIONS À PHILIPPE ROSIO, PRÉSIDENT-DIRECTEUR GÉNÉRAL DE LA FONCIÈRE INEA

COMMENT SE DISTINGUE INEA DANS LE PAYSAGE ASSEZ UNIFORME DES FONCIÈRES IMMOBILIÈRES ?

Depuis notre création, nous avons opté pour des choix forts orientés vers l’immobilier de bureaux neufs dans les grandes métropoles régionales. Un business model unique en France dont nous n’avons jamais dévié, conforté par la croissance démographique, économique et culturelle des dix principales métropoles hexagonales. Nous nous développons également dans la logistique urbaine (parcs d’activité), qui représentent environ 20 % de notre patrimoine.

Ce portefeuille d’actifs neufs allie rendement (7,3%) et liquidité (taille unitaire des actifs). Dans l’environnement actuellement difficile du secteur de l’immobilier, notre chiffre d’affaires a ainsi progressé de 16 % à fin septembre 2024 et la valeur de notre patrimoin reste stable depuis le début de la crise (mi-2022), alors que celle du marché s’est globalement corrigée de 10 à 25 %. Cela prouve la résilience de notre modèle.

VOUS VOUS DIFFÉRENCIEZ ÉGALEMENT PAR UN TRÈS FORT ENGAGEMENT ENVIRONNEMENTAL…

Oui, cet engagement a toujours été pour nous une préoccupation majeure. Dès2011, nous avons été les premiers à oser la construction bois, qui représente désormais près d’un quart de notre patrimoine ! Cette position de leader du green building en France s’expliqu par notre business model qui consiste à acquérir en VEFA des actifs neufs qui d’emblée respectent donc les normes environnementales les plus récentes. Nous sommes capables de mesurer en direct la consommation énergétique via les capteurs installés dans nos immeubles. La consommation énergétique de notre patrimoine est ainsi 30 % inférieure à la moyenne de la consommation nationale. 90 % de notre patrimoine bureaux respecte déjà les seuils de consommation énergétiques édictés par le décret tertiaire.

En matière d’économie circulaire appliquée au traitement de nos déchets, nous avons ramené la part des déchets non traités à 13 % qui est un niveau extrêmement bas. Nous favorisons aussi la mobilité douce, en installant par exemple, partout des garages à vélo. Enfin, nous équipons actuellement nos actifs en toitures photovoltaïques, pour viser l’autoconsommation collective. La biodiversité sera le dernier défi à relever même si l’on parle là de l’infiniment petit!

CES CHOIX SONT-ILS GAGNANTS SUR LE LONG TERME ?

À long terme, nous en sommes persuadés. Le patrimoine d’INEA est «vert». À ce titre, les dépenses d’investissement en la matière («capex verts») seront faibles et n’obèreront pas ses résultats futurs. Nos partenaires bancaires y sont particulièrement sensibles. À court terme, cela est plus discutable compte tenu de l’immobilier bashing ambiant. La valeur de notre patrimoine au mètre carré (2500€) est aujourd’hui inférieur à celle du coût de construction du neuf et ce, sans compter la charge foncière.

Indépendamment de la baisse de taux attendue, le taux de capitalisation moyen de notre portefeuille de 6,26 % se situe à près de 330 points de base au-dessus de l’OAT, ce qui représente une prime tout à fait substantielle. Au-delà de nos bons résultats et de notre croissance, notre potentiel de valorisation est donc aujourd’hui très conséquent.

INEA EN MOINS DE 20 ANS :

• 43 % de réduction de la consommation énergétique de notre patrimoine depuis 2012
• 88 % de notre parc de bureaux détenteur d’une certification environnementale
• 7 ans : âge moyen du patrimoine immobilier
• 85 % des actifs localisés dans les 10 métropoles régionales les plus dynamiques
• 87 % de la part des déchets traités