Philippe Rosio, PDG d’INEA, dans la Lettre du M2

Quel est votre regard sur le marché de l’immobilier de bureau en régions ?

L’immobilier est cyclique, une réalité qu’il faut accepter car les cycles sont sources d’opportunités.

En bas de cycle, se focaliser sur les volumes investis n’a pas grand intérêt. Ce sont les caractéristique de chaque compartiment du marché immobilier qu’exacerbent ces périodes de crise qui doivent retenir l’attention.

Pour les marchés de bureaux régionaux, il en est une : leur résilience. Un chiffre l’illustre : le taux de vacance moyen de 6,5 %. Après 4 années de crise, ce taux est bas, assez stable et n’enregistre ni le niveau atteint par les marchés franciliens ni la tendance fortement haussière qui les marque.

À Paris intramuros, le taux de vacance. Il a plus que triplé. La vacance des marchés franciliens hors Paris oscille entre 20 et 30 %.

La raison principale de la résistance des régions : le développement s’est calé sur des bases qui, depuis le départ, sont saines à savoir un dynamisme démographique certain et une croissance économique avérée des grandes métropoles régionales. La résilience des marchés de bureaux en régions traduit leur aspect sain sans suroffre avec une part obsolète limitée.

Si on y ajoute le caractère économique des loyers, on obtient des rendements locatifs intéressants pour les investisseurs et des charges locatives raisonnables pour les utilisateurs.

Soyons cependant honnêtes: la granularité de ces marchés offre une dispersion du risque mais empêche une volumétrie plus forte et peut rebuter nombre d’investisseurs de type

Institutionnels souvent étrangers. 2025 n’aura pas montré de signes d’amélioration et l’impression générale est que la reprise en 2026 pourrait se faire attendre. Au-delà de l’attentisme ambiant, les mouvements de réduction de surfaces réalisés, les stratégies immobilières privilégient logiquement localisation, flexibilité et durabilité et le retour au bureau s’est enclenché. En régions, cela s’est passé avec plus de facilité. Les surfaces de bureaux ont toujours été moindres et l’on constate que les bureaux neufs répondent souvent aux critères sus-énoncés. Le télétravail qu’expliquaient souvent des temps de transport éreintants dans des mégalopoles est moins source de tensions. Le recours au coworking et aux solutions flexibles en régions devrait toutefois s’intensifier à un degré bien moindre certesqu’en Ile-de-France.

Parier sur une nouvelle baisse des taux pour créer de la valeur me paraît bien aléatoire en remarquant toutefois que la prime de risque appliquée au taux de capitalisation des bureaux prime en régions de l’ordre de 250 à 300 points de base est 5 à 6 fois plus élevée que sur le prime parisien. Attendre de la création de valeur en se basant sur la solidité des performances locatives, ainsi que la résilience de certains segments de marché me paraît plus réaliste. Si les acquéreurs sont opportunistes sur les classes d’actifs privilégiant la qualité et la légitimité du produit au segment de marché, en étant ouverts à la diversification, les bureaux en régions seront sans doute bien placés.