La foncière Inéa éprouve le réalisme de l’autoconsommation collective
Parmi les sociétés foncières spécialisées dans l’immobilier de bureau et les parcs d’activités neufs, « Inéa est la seule à disposer d’un modèle économique opérationnel dans l’autoconsommation collective », assure Karine Dachary. Directrice générale adjointe de cette entreprise propriétaire de 463 000 m2, elle en pilote entre autres les politiques environnementale et énergétique. Quelque 80 sites affichent à ce jour une consommation de 89 kWh/m2/an, soit 30% en dessous de la moyenne de référence. « Cette performance étant est à peu près incompressible à l’heure actuelle, nous avons décidé de passer à la production d’énergie locale » pour continuer à améliorer le profil énergétique des biens, explique-t-elle. En explorant d’abord la géothermie avec Geosophy. Mais « les gains n’y sont pas évidents et les retours sur investissement restent difficiles à mesurer ».
Deux co-entreprises
Inéa a préféré se lancer en 2023 dans les toitures photovoltaïques. L’entreprise a étudié dans un premier temps les solutions en tiers investissement – « aucun intérêt, les loyers sont trop petits »,puis l’autoconsommation collective en discutant avec le spécialiste Sereny Sun. Là aussi, plusieurs pistes sont explorées avant de déboucher en 2024 sur deux co- entreprises, Serenea pour les bureaux, Serenyflex pour les parcs d’activités et les entrepôts, dont Inéa détient la majorité des parts. Ce partage favorise l’alignement des intérêts de long terme, commente Karine Dachary, en particulier lorsque des travaux seront à faire sur les installations.
A ce jour, 14 centrales ont été construites pour une puissance de 4,1 MWc sur 16 000 m2. Avec deux premières opérations à Montpellier et au nord de Toulouse sur les toits du parc d’activité neuf Arty Station, impasse de la Cadène. La boucle « Notre Energie La Cadène » réunit par exemple une centaine de consommateurs. Elle leur propose un prix de 0,17c€/kWh. « Un tarif compétitif est l’un des trois arguments pour convaincre », estime Karine Dachary, ajoutant l’absence de volatilité dans le temps et l’approvisionnement local.
« D’autres banques sont intéressées »
Le coût de ces 14 premières centrales ? Autour de 5,3 M€, dont 1,2 M€ fournis en fonds propres, soit un levier bancaire de 77 %. Le prêteur est la banque militante La Nef. Les consommateurs ne s’engagent que sur un an, ce qui introduit de l’incertitude dans les revenus des projets. « Mais nous arrivons quand même à nous financer. Nous ne dépendons pas d’un seul consommateur. Pour la phase 2 de notre programme, d’autres banques, dotées de branches renouvelables, sont intéressées », indique Karine Dachary, évoquant Cate et BPCE.
Quant au retour sur investissement, il est estimé entre 10 et 11 ans. Entretemps, des opérations financières pourront être conduites, comme revendre les parts d’Inéa dans les co-entreprises et a fortiori céder les immeubles, sachant que la durée de détention des actifs tourne autour de 8 années.
La sécurité est un frein commercial
La « phase 2 du programme » consiste à équiper de nouveaux immeubles et à enrichir les opérations. Sous réserve des études en cours, le potentiel immobilier solarisable avec les moyens actuels pourrait se situer autour de 35 % chez Inéa. « Pas plus », évalue Karine Dachary. Pour aller plus loin, la professionnelle se tourne vers d’autres technologies comme les films photovoltaïques et explore d’autres supports comme les ombrières – « mais c’est plus cher » – et de nouveaux débouchés comme l’approvisionnement de bornes de recharge électrique. Problème : y trouver un modèle économique n’est pas simple, en particulier pour gérer les refacturations, constate Karine Dachary. Sans compter la sécurité : « installer des bornes et des véhicules électriques en sous-sol pose un problème aux pompiers ».
Ces risques d’incendies hors de contrôle complexifient aussi les éventuels projets d’Inéa dans les batteries stationnaires pour améliorer le profil de la production d’électricité : « nous sommes exposés à un no go possible de la part des assureurs. Les batteries doivent être à l’extérieur », réduisant ainsi les sites propices.
La production et la gestion d’électricité dans l’immobilier tertiaire n’en sont sans doute qu’à leurs débuts. Des opérations réalistes commencent en tous cas à se structurer, comme le montrent les travaux d’Inéa et de son partenaire. D’autres foncières s’y mettent, tel Amundi Immobilier, qui a elle aussi passé un accord avec Sereny Sun, en début d’année. « On défriche ! », résume Karine Dachary.