Zoom sur l’Innovespace Saint-Denis : Une diversification réussie

Le patrimoine de Foncière INEA est constitué majoritairement d’immeubles de bureaux situés en régions. Le portefeuille est toutefois composé à hauteur de 25 % d’immeubles rentrant dans la catégorie d’actifs appelés locaux d’activités.

Un local d’activités : des critères spécifiques

Cette typologie d’actifs, à ne pas confondre avec des entrepôts logistiques, est conçue pour accueillir un vaste spectre d’utilisateurs aux besoins divers et variés, et doit en conséquence pouvoir s’adapter à une large gamme d’activités.

Les locaux d’activités offrent généralement une surface centrale multi-usages, des bureaux annexes – environ 20 % de la surface totale -, une hauteur libre de 4 à 7 mètres, une aire de livraison avec un accès de plain-pied par une porte sectionnée, et enfin des aires de circulation permettant l’accès à des gros porteurs ou des camionnettes. Ces locaux doivent répondre aux besoins des PME comme à ceux de sociétés nationales et internationales.

Afin de mutualiser le coût de fonctionnement de ces immeubles et d’assurer plus efficacement leur gestion et leur sécurité, ceux-ci sont idéalement organisés en parcs.

L’Innovespace Saint-Denis, un emplacement stratégique

Nous souhaitons aujourd’hui faire un zoom sur notre parc d’activités phare, commercialisé sous le nom d’Innovespace. Il est situé à Saint-Denis dans le département de la Seine-Saint-Denis.

Retour en arrière : dès 2008, Foncière INEA a pris position sur une assise foncière de 22.000 m² répartis sur 3 terrains à Saint-Denis. Le choix du site était capital car les PME/ PMI d’Ile de France – cible prioritaire pour ce genre d’immeubles – sont très sensibles à l’accessibilité de leurs locaux, avec une préférence pour les sites placés à l’intérieur de l’autoroute A86 – deuxième périphérique parisien.

L’Innovespace Saint-Denis, visible depuis l’A86 et situé à proximité de l’A1, bénéficie d’une excellente desserte routière. Il est également accessible directement par les transports en commun, par la ligne 13 du métro (station Carrefour Pleyel, à 400 mètres) et par le RER D (station Stade de France, à 800 mètres).

Innovespace : une offre complète

Avec le concours du promoteur ALSEI, spécialisé dans cette typologie d’actifs, une opération portant sur 17.000 m² de locaux d’activités a pu être réalisée sur cette assise foncière.

Composé de 5 bâtiments, l’ensemble est parfaitement divisible. Il offre à la location 3 types de cellules :

• des cellules « service » de 230 m² à 370 m² – les plus tertiarisées -, situées en R+1 avec un accès par rampe pour une livraison gros porteurs ;
• des cellules d’activité classiques de 490 m² à 890 m², considérées comme le cœur de cible du parc ;
• et des cellules de distribution de 1.000 m² à 1.540 m², adaptées au stockage.

L’ensemble a été achevé fin 2011 et abrite aujourd’hui plus de 20 locataires qui occupent des surfaces allant de 230 m² à 5.000 m². La variété des activités menées sur ce parc prouve que le projet originel a atteint son objectif, en s’adressant à un large panel d’utilisateurs. Cohabitent ainsi sur le site d’Innovespace Saint-Denis un commissaire-priseur, une entreprise de plomberie en gros, une société de télécoms (Lycamobil), une filiale d’Eiffage et 17 autres locataires aux activités diverses.

Le succès commercial de l’opération a permis de transformer la prise de risque initiale en vraie création de valeur. Et, sans nul doute, Innovespace Saint-Denis bénéficiera dans les années à venir des effets du Grand-Paris, étant situé au cœur d’un secteur clé du projet (Carrefour Pleyel).
Innovespace Saint-Denis est l’exemple d’une diversification maîtrisée et réussie dans la stratégie d’investissement conduite par Foncière INEA.