Immobilier de bureaux : ne mélangeons pas les choux et les carottes  !

Alors que le Salon de l’immobilier d’entreprise (SIMI) ouvre ses portes du 12 au 14 décembre à Paris, Arline Gaujal-Kempler, directrice générale déléguée de la société foncière INEA, dresse un tableau pas si négatif de l’état du marché immobilier tertiaire à Paris et en régions.

Un fort vent de pessimisme souffle depuis plusieurs mois sur le secteur de l’immobilier. C’est vrai sur le marché du logement, comme sur celui de l’immobilier tertiaire. Chaque semaine ou presque déverse son lot d’articles alarmistes dans la presse grand public, ce qui, in fine, ne fait qu’alimenter en carburant la machine à broyer du noir.

Ainsi, il est désormais communément admis que les actifs tertiaires, qu’ils soient détenus par des institutionnels ou par des investisseurs privés, vont enregistrer des pertes de valeur consécutivement à la hausse des taux d’intérêt et que le ciel s’obscurcit très nettement pour nombre d’acteurs du secteur.

Conclusion : gardez-vous bien d’investir dans l’immobilier tertiaire, c’est la « cata » !

Résilience dans Paris

Qu’en est-il réellement ? Sans nier la réalité et les difficultés, il convient de prendre de la hauteur et surtout de ne pas mélanger les choux et les carottes. Si le taux de vacance sur le marché des bureaux en Île-de-France s’accroît pour s’établir autour de 8 % au 3^e trimestre 2023, voire aux alentours de 15 % à La Défense-Croissant Ouest ou à plus de 20 % en Île-de-France hors Paris et La Défense-Croissant Ouest, ce taux à l’inverse poursuit sa décrue dans Paris Quartier Central des Affaires. Ce dernier oscille en effet à présent autour de 2 %*, avec des loyers qui se maintiennent toujours sur un trend ascendant. Le marché de Paris Centre est donc en bonne santé à la fois sur le plan locatif et en termes de valeur.

De leur côté, les marchés régionaux résistent plutôt bien, le taux de vacance moyen tournant autour de 5 %. Il est difficile en l’espèce d’en déduire qu’ils sont en souffrance… à l’exception néanmoins de Lille, qui enregistre jusqu’au 3^e trimestre 2023 un recul de 35 % des prises à bail, et de Lyon où la baisse est de 27 %.

Disparité des immeubles

En revanche, Toulouse, Nantes, Bordeaux et Strasbourg font preuve d’une certaine vitalité, tout comme Aix-en-Provence, alors que Marseille, sa voisine, est à la peine. On le voit, là encore, il existe une disparité entre les différents marchés régionaux. 

Disparité que l’on retrouve également à l’échelon des immeubles. Il y a ceux qui affichent complet et ceux qui ont des difficultés à attirer des locataires. Les raisons de ce manque d’attrait sont diverses : faute d’investissements, des ensembles ne sont pas maintenus « au goût du jour » et sont considérés comme obsolètes par de potentiels utilisateurs ; certains sont difficiles d’accès en transport en commun ; d’autres enfin, à défaut de flexibilité, souffrent du manque de demandes locatives importantes, devenues plus rares.

Face à ces disparités, évitons donc les raccourcis faciles, faisons preuve d’un peu plus de discernement avant d’affirmer tout de go que le marché immobilier tertiaire dans son ensemble traverse une grave crise, ce qui a pour effet d’entretenir inutilement le pessimisme ambiant.

Ayant profité de la crise sanitaire, les régions tirent aujourd’hui leur épingle du jeu. On constate un rééquilibrage progressif entre elles et Paris sur le plan de la demande placée. Des entreprises d’Île-de-France y relocalisent leur siège social, et des actifs parisiens à la recherche d’une meilleure qualité de vie viennent s’y installer, profitant du TGV et des nouvelles technologies.

Arline Gaujal Kempler