Des résultats semestriels en très forte progression
Chiffre d’affaires +18% / Résultat net +50%
Poursuite de la dynamique de création de valeur
Foncière INEA (ISIN : FR0010341032), spécialiste de l’immobilier de bureaux en Régions, annonce ses résultats semestriels consolidés au 30 juin 2019[1] arrêtés par son Conseil d’administration réuni le 23 juillet 2019.
| EPRA[2] en M€ | S1 2019 | S1 2018 | var |
| Chiffre d’affaires | 21,4 | 18,1 | +18% |
| EBIT | 12,1 | 11,6 | +5% |
| Résultat opérationnel avant variation de juste valeur | 11,9 | 11,4 | +4% |
| Solde net des ajustements de valeur des immeubles | 13,1 | 6,4 | +105% |
| Résultat opérationnel net | 25,0 | 17,8 | +40% |
| Résultat net | 21,1 | 14,0 | +50% |
[1] Les comptes ont fait l’objet d’un examen limité par les commissaires aux comptes selon les normes d’exercice professionnel applicables en France.
[2] European Public Real Estate Association
Croissance et prise de valeur du patrimoine
Croissance et forte appréciation du patrimoine caractérisent le premier semestre 2019.
Le chiffre d’affaires consolidé s’affiche en hausse marquée (+ 17,8% sur 12 mois), à 21,4 M€.
Cette progression est liée principalement (12,2%) à l’entrée en exploitation des immeubles Nancy ARS (juin 2018), N2 Office (juin 2018), Lyon Portes du Rhône (juin 2018), Lyon Limonest (sept. 2018), Schiltigheim (oct. 2018), Grenoble Econocom (déc. 2018), Lyon Silk (janvier 2019) et enfin Taverny (fév. 209) qui ont généré 2,4 M€ de revenus supplémentaires.
À périmètre constant, le chiffre d’affaires affiche une progression sensible de 5,6%, bénéficiant à la fois de l’indexation des loyers et de la fin de périodes de franchise accordées.
L’activité locative a été très soutenue au cours de ce premier semestre, avec la signature de 41 nouveaux baux portant sur plus de 29 500 m² (+13%). L’année 2019 concentrait 47 000 m² sous option de libération. Près de 80% de ces options n’ont pas été exercées ou n’ont pas donné lieu à départ effectif, les locataires ayant été maintenus dans les lieux. Ainsi 50% de l’activité locative du semestre a porté sur des renouvellements de baux, et le taux d’occupation s’est maintenu à 91,9% au 30 juin 2019.
La compression des taux dans les principales métropoles régionales actée par les experts et la commercialisation d’immeubles récemment livrés (ou à livrer sous six mois) ont été source de création de valeur pour Foncière INEA, lui permettant d’enregistrer une variation de juste valeur de près de 13,1 millions d’euros ce semestre, contre 6,4 millions d’euros douze mois plus tôt.
Le taux de capitalisation droits compris moyen ressortant des expertises s’élève à 6,37%.
La baisse du résultat des sociétés mises en équivalence (-85%), est liée à la liquidation du portefeuille constitué en co-investissement avec Foncière de Bagan, quasi finalisée à ce jour.
Cette moindre contribution explique la stabilité du résultat net récurrent (RNR). En neutralisant l’impact des sociétés mises en équivalence, le RNR affiche une croissance de 31%.
Au final, le résultat net de Foncière INEA s’affiche en forte hausse (+50% sur 12 mois) et s’établit à plus de 21 millions d’euros au 30 juin 2019.
Près de 800 M€ en portefeuille
Foncière INEA poursuit son développement et a pris position au cours du premier semestre sur 3 nouvelles opérations de bureaux à acquérir en VEFA pour 34 M€, alors que les arbitrages, essentiellement sur le périmètre Foncière de Bagan, ont porté sur 11 M€.
Ces nouvelles opérations, combinées à l’appréciation du patrimoine existant, portent la valeur du portefeuille à 795 M€ droits compris (+5,4% sur 6 mois).
Ce portefeuille est composé d’immeubles de bureaux (83%), neufs (75% à moins de 10 ans), situés dans les principales métropoles régionales (88%).
Près de 600 M€ (75%) sont en exploitation au 30 juin 2019, le solde, soit près de 200 M€ d’actifs, constituant un gisement de croissance pour les semestres à venir.
Augmentation de capital de 96 M€
Foncière INEA a réalisé mi-avril 2019 une augmentation de capital de 96 M€ (prime d’émission incluse), portant ainsi son capital social à 121,7 M€ et le nombre d’actions en circulation à 8.455.859 (+41%).
Cette opération financière structurante permet à court terme à la société d’abaisser significativement son taux d’endettement et à plus long terme de poursuivre son développement, dans l’objectif d’atteindre le milliard d’euros en patrimoine d’ici fin 2021.
Baisse du LTV et du coût de la dette
L’endettement de Foncière INEA au 30 juin 2019 s’élève à 262 M€, après remboursement dans les derniers jours du semestre de l’emprunt obligataire de 30,3 M€ levé en 2013 et arrivé à son échéance finale. Il s’agissait de la ressource la plus chère de la société (4,35%).
La maturité de la dette est de 4,5 ans et son coût a été abaissé à 2,37% (1,90% hors emprunts obligataires). Cette dette est sécurisée à hauteur de 79% contre le risque de fluctuation des taux (pourcentage augmenté à 90% début juillet).
Les covenants bancaires sont largement respectés au 30 juin 2019 :
| 30.06.19 | Covenants | |
| Ratio d’endettement financier (LTV) | 38,9% | < 55% |
| Ratio de couverture des frais financiers (ICR) | 4,2 | >2,0 |
Actif Net Réévalué (ANR EPRA)
L’Actif Net Réévalué Triple Net (ANR EPRA) calculé sur la base de la valeur droits compris des immeubles, ressort à 411 M€ au 30 juin 2019, en croissance de 36% sur 12 mois et de 30% sur 6 mois.
Par action, l’ANR subit l’effet de la hausse du nombre d’actions (+41%) résultant de l’augmentation de capital réalisée en avril 2019. Néanmoins, près de la moitié de l’effet dilutif théorique de cette augmentation de capital a déjà été absorbé au 30 juin 2019, limitant la baisse de l’ANR droits compris par action à 8,2% sur 6 mois et 3,6% sur 12 mois :
| NNNAV EPRA €/action | 30/06/19 | ∆ 6 mois | ∆ 12 mois | |||||
| Nombre d’actions[3] | 8 419 664 |
+41% | +41% | |||||
| Droits compris | 49 |
-8,2% | -3,6% | |||||
| Hors droits | 45 |
6,2% | -1,9% | |||||
[3] actions à date, hors actions auto-détenues
Avec la hausse du cours de bourse constatée au cours du premier semestre 2019 (+10,1%), la décote de l’ANR s’est réduite à 3% (hors droits) et 11% (droits compris).
Philippe Rosio, Président-directeur général commente ces résultats semestriels :
« La prise de valeur significative du portefeuille enregistrée au cours du premier semestre 2019 reflète le dynamisme des marchés régionaux et la pertinence des investissements réalisés par Foncière INEA. Neufs, aux normes environnementales, en un mot « verts », ces actifs répondent aux besoins exprimés aujourd’hui par les clients locataires.
Au-delà de cette prise de valeur, les agrégats opérationnels de Foncière INEA sont en forte hausse et traduisent la croissance saine de la société, en phase avec les objectifs fixés. »
Le rapport financier semestriel de Foncière INEA est disponible ici.
Prochain communiqué : Chiffre d’affaires du 3ème trimestre 2019 : le 10 octobre 2019