Résultats 2018
Croissance de 15% du patrimoine (+100 M€)
Hausse de 6% de l’actif net réévalué droits compris (53,2€)
Dividende proposé de 2,20 €/action (+10%)
Foncière INEA (ISIN : FR0010341032), spécialiste des bureaux neufs en Régions, annonce ses résultats annuels consolidés au 31 décembre 2018[1] arrêtés par son Conseil d’administration réuni le 15 mars 2019.
| EPRA[2] en K€ | 2018 | 2017 | ∆ |
| Chiffre d’affaires | 38 439 | 33 498 | +15% |
| EBIT | 24 014 | 21 312 | +13% |
| Résultat opérationnel avant variation de juste valeur | 23 427 | 20 547 | +14% |
| Solde net des ajustements de valeur des immeubles | 11 307 | 11 372 | |
| Résultat opérationnel net | 34 735 | 31 919 | +9% |
| Résultat net | 27 014 | 26 496 | +2% |
| Résultat net récurrent EPRA[3] | 15 070 | 15 138 | |
| Cash-Flow Courant[4] | 20 439 | 16 768 | +22% |
[1] Les comptes présentés en normes EPRA ont été audités ; le rapport d’audit relatif à la certification a été émis le 18 mars 2019.
[2] European Public Real Estate Association
[3] Ebit + frais financiers nets + impôts – exceptionnel
[4] Résultat net social + amortissements – résultat de cessions
Après un excellent exercice 2017, Foncière INEA consolide en 2018 sa performance en affichant un résultat net de plus de 27 M€.
Trois engagements majeurs de Foncière INEA transparaissent dans les résultats 2018 :
- la poursuite de la dynamique d’investissement créatrice de valeur,
- le recentrage du patrimoine sur la typologie des bureaux neufs,
- le financement du pipeline des opérations en cours de construction.
Un patrimoine en hausse de 15%
Au cours de l’année 2018, Foncière INEA a poursuivi ses investissements principalement sur des acquisitions en VEFA dont les livraisons s’étaleront entre 2019 et 2021, pour un volume d’engagement total de 118 M€.
En parallèle, 90% du portefeuille qui avait été constitué aux côtés de Foncière de Bagan depuis 2010 sur la typologie des bureaux à rénover en Régions a été cédé à fin 2018. Cette cession permet à la fois de concrétiser les plus-values constituées et de recentrer le profil de Foncière INEA sur la typologie des bureaux neufs en Régions.
Fin 2018, la valeur du patrimoine de Foncière INEA s’établit ainsi à 754 M€ (droits compris), en croissance de 15% sur 12 mois.
Ces actifs immobiliers sont composés d’immeubles neufs (80% ont moins de 10 ans), essentiellement à usage de bureaux, situés dans les principales métropoles régionales (83% du parc est situé dans les 8 premières villes régionales). D’une surface locative totale de plus de 340.000 m², ce patrimoine offre un rendement potentiel moyen de 7,2%.
Des agrégats opérationnels en forte croissance
L’entrée en exploitation de 7 nouveaux immeubles au cours de l’exercice 2018, représentant une valeur d’acquisition de 61 M€ et près de 25.000 m² de surface locative, explique la croissance des agrégats d’exploitation, du chiffre d’affaires (+15%) à l’EBIT (+13%).
L’élargissement de la base locative, grâce à la mise en loyer de ces nouveaux immeubles et à une activité commerciale soutenue sur le patrimoine existant, a permis au taux d’occupation du portefeuille de continuer à s’améliorer, en s’établissant à 91,1% à fin 2018. La vacance s’est ainsi résorbée de 40% depuis fin 2014.
Il est à noter que la commercialisation des 180 M€ d’actifs à livrer entre 2019 et 2021 est elle aussi prometteuse.
120 M€ de nouvelles ressources financières levées en 2018
Afin de sécuriser le pipeline des opérations en cours de construction, Foncière INEA a émis en février 2018 un emprunt labélisé « Green » sous la forme d’un Euro PP d’un montant de 100 M€. De plus, la Société a rehaussé son principal crédit corporate long terme de 80 à 100 M€.
Le coût de portage de ces nouvelles ressources a engendré un surcoût de l’ordre d’un million d’euros, qui a pesé sur les charges financières (+43%) et a minoré la progression du résultat net et du résultat net récurrent. Retraité de ce surcoût ponctuel, le résultat net récurrent de la société aurait progressé de 12,2%.
Le profil de ces nouveaux financements a permis d’abaisser encore la part des emprunts hypothécaires amortissables à 36% (contre 56% il y a 12 mois).
La dette globale a une maturité de 4,5 ans et son coût reste maîtrisé (2,53%, et 1,87% hors emprunts obligataires). Elle est couverte à 79% contre le risque de hausse des taux d’intérêt.
Les covenants bancaires sont respectés au 31 décembre 2018 :
| 31.12.18 | Covenants | |
| Ratio d’endettement financier (LTV) | 50,5% | < 55% |
| Ratio de couverture des frais financiers (ICR) | 3,7 | >2,0 |
Il est précisé que Foncière INEA se donne pour objectif à compter de l’exercice 2019 de maintenir un niveau de LTV inférieur ou égal à 50%.
Hausse de 6% de l’Actif Net Réévalué droits compris
Foncière INEA enregistre une création de valeur significative sur l’exercice 2018, comparable à celle constatée l’an dernier (11,3 M€). Cette prise de valeur du portefeuille vient confirmer l’attractivité des marchés régionaux et la qualité des immeubles acquis.
Il est à noter que, conformément aux règles que se fixe la Société, les immeubles du pipeline dont la date de livraison prévisionnelle est postérieure à juin 2019 n’ont pas encore fait l’objet d’une évaluation à la juste valeur.
L’Actif Net Réévalué Triple Net (NNNAV EPRA) calculé sur la base de la valeur droits compris des immeubles bénéficie de cette appréciation du patrimoine et s’établit à 317 M€.
Ramené par action, il s’établit à 53,2 €, en progression de près de 6% pour la deuxième année consécutive.
| NNNAV EPRA €/action | 31/12/18 | ∆ 12 mois |
| Nombre d’actions [1] | 5 958 048 | +0% |
| Droits compris | 53,2 | +6% |
| Hors droits | 48,1 | +5% |
[1] Nombre d’actions ordinaires – actions détenues en propre
Le cours de bourse termine l’année 2018 à 39,60 €, un niveau qui a surperformé l’EPRA France de 22%. La performance boursière 2018 (dividende réinvesti) s’affiche à près de 4%.
Au 31 décembre 2018, la décote du cours de bourse par rapport à l’actif net réévalué hors droits est de 18%.
Hausse du dividende (+10%)
Le cash-flow courant généré en 2018 est en forte augmentation (+22%), porté par les dividendes issus des cessions réalisées par Foncière de Bagan (4,6 M€).
Foncière INEA a décidé à l’aune de ces résultats de proposer pour la deuxième année consécutive un dividende en forte hausse. Elle soumettra ainsi au vote des actionnaires lors de la prochaine Assemblée Générale un dividende de 2,20 €/action (+10% par rapport à 2017).
Sur la base du cours au 18 mars 2019 (39,70 €), le rendement sera ainsi de 5,5%.
Perspectives
Le résultat net récurrent des exercices 2019 comme 2020 devrait être en phase avec l’objectif annoncé (15% de croissance en moyenne sur la période 2018-2021) compte tenu des livraisons d’immeubles attendues. Pour maintenir la dynamique au-delà de cet horizon, Foncière INEA annonce ce jour le lancement d’une augmentation de capital en numéraire avec maintien du droit préférentiel de souscription d’un montant brut maximum d’environ 125 M€ et dont les engagements de souscription représentent environ 94 M€.
Philippe Rosio commente : « Cette augmentation de capital marque une étape clef pour le développement de Foncière INEA, qui succède naturellement à la levée de 200 M€ de ressources nouvelles via la souscription d’un crédit corporate en 2017 et l’émission d’un Green Bond en février 2018. Cette opération se réalise dans un contexte favorable pour le marché des bureaux en Régions. Elle conforte la Société dans la réalisation de son objectif de taille, à savoir un portefeuille d’un milliard d’euros d’ici fin 2021. La création de valeur attendue sur la croissance embarquée de la Société devrait permettre d’absorber rapidement la dilution qui résultera de cette opération. »
Prochain communiqué le 6 mai 2019 : Chiffre d’affaires du 1er trimestre 2019