Résultats 2024 : une nouvelle année de très forte croissance
Une nouvelle année de très forte croissance pour INEA :
EBITDA +16% / RNR +4,4%
Perspectives positives pour 2025
INEA (ISIN : FR0010341032), spécialiste de l’immobilier tertiaire en Régions et leader du Green Building, présente ses résultats annuels consolidés au 31 décembre 2024[1] arrêtés par son Conseil d’administration réuni le 25 février 2025.
Points clés
- Une 2ème année consécutive de croissance à deux chiffres de l’EBITDA (+16% en 2024), grâce à des revenus locatifs en forte hausse à périmètre constant (+6,9%) et l’apport des nouvelles livraisons d’actifs.
- Un patrimoine résilient, dont la valeur s’est maintenue au cours des deux dernières années (-2%).
- Surperformance environnementale du patrimoine : la consommation énergétique moyenne du parc INEA s’est élevée à 89 kWh/m² en 2024, soit 32% de moins que la moyenne nationale.
- Dividende de 2,70 € par action soumis à l’approbation de l’Assemblée générale des actionnaires, payable intégralement en numéraire, faisant ressortir un rendement de 8,2%.
- Guidance 2025 positive : cash-flow par action attendu en hausse minimale de 10% en 2025.
Surperformance opérationnelle
Revenus locatifs bruts : +15,5 %
Les revenus locatifs bruts consolidé d’INEA sont en croissance de 15,5% sur 12 mois, à 78 M€.
La progression est équilibrée entre les périmètres constant (54%) et non constant (46%) :
- A périmètre constant, les loyers nets ont progressé de 6,9%, essentiellement grâce à une indexation encore forte (5,7%). Il est à noter que compte tenu des surface et loyer moyens du patrimoine INEA – respectivement 918 m² et 168 €/m² – cette indexation est tout à fait supportable pour les locataires d’INEA, et donc pérenne.
- Les 12 nouveaux actifs entrés en exploitation en 2023 et 2024 – 8 immeubles de bureaux et 4 parcs d’activités – ont généré 10,1 M€ de revenus locatifs en 2024.
Près de 45 000 m² ont été commercialisés en 2024, sur un volume moyen en retrait (550 m²) qui correspond à la tendance de marché observée en 2024, marquée par une prépondérance des petites transactions (54% portant sur des surfaces inférieures à 1.000 m²). Cette activité locative soutenue démontre la capacité du patrimoine d’INEA à capter la demande locative qui s’exprime, grâce notamment à sa divisibilité et son adéquation aux besoins des entreprises.
Le taux de vacance est en baisse de 40 bps et s’établit à 10,3% fin 2024.
Il faut rappeler qu’INEA s’est développée essentiellement par l’acquisition de « VEFA en blanc », c’est-à-dire des actifs à construire et à commercialiser, un schéma qui pèse sur le taux d’occupation. Ainsi, si les actifs livrés en blanc durant la période Covid sont désormais commercialisés, la location des dernières VEFA livrées n’est pas encore achevée, compte tenu d’un contexte de marché peu porteur.
Cet effet devrait néanmoins s’estomper dans les prochains semestres, avec les dernières livraisons du pipeline prévues en 2025.
Excédent brut d’exploitation (EBITDA) : +16 %
Pour la deuxième année consécutive (+23% en 2023), INEA affiche une croissance à deux chiffres de son excédent brut d’exploitation (EBITDA). En 2024, la hausse de l’EBITDA est de 16%, supérieure à celle des revenus locatifs bruts grâce à la maitrise des frais de fonctionnement, parfaitement stables sur l’exercice.
Le Cost Ratio EPRA (hors coût de la vacance), qui est l’un des plus compétitifs de la place, s’améliore encore de 17 bps cette année et s’établit à 9,4%.
La stabilité des frais de fonctionnement est essentiellement liée à l’entrée en vigueur au 1er janvier 2024 du nouveau contrat de gestion entre INEA et GEST – la société des dirigeants fondateurs d’INEA – dont les nouvelles modalités de calcul ont conduit à une économie de 800 k€ en 2024.
Résultat Net Récurrent : +4,4 %
Les charges financières nettes ont progressé de 34% en 2024, à 81% sous l’effet de l’accroissement de l’encours moyen de dette sur l’année (+87 M€) pour le financement du pipeline d’opérations en cours de construction.
La hausse de l’EBITDA (+6,6 M€) a cependant été supérieure à celle des frais financiers nets (+5,5 M€), permettant au résultat net récurrent (RNR) de s’afficher en croissance de 4,4 %, à 26,5 M€.
Résilience patrimoniale
Valeur du patrimoine : 1.240 M€
Le portefeuille d’INEA a fait preuve d’une très grande résilience depuis le début de la crise et de la brutale remontée des taux d’intérêt, avec une correction de valeur limitée à 2% sur 24 mois (soit -30 M€). En 2024, la revalorisation des loyers, sous l’effet notamment de l’indexation, a permis de compenser à 62% le relèvement des taux de capitalisation pratiqué par les experts (+30 bps).
La valorisation du portefeuille d’INEA s’élève à 1.240 M€ droits compris à fin 2024, correspondant à un taux de capitalisation moyen de 6,40%.
Ce taux fait ressortir une prime de risque de 325 bps par rapport à l’OAT 10 ans, 4 fois supérieure à la prime de risque minimale constatée à fin 2024 dans l’immobilier de bureau (Paris QCA).
Un portefeuille unique
La résilience enregistrée par INEA s’explique avant tout par les qualités du portefeuille constitué, composé à 80% de bureaux et à 20% de parcs d’activité neufs (8 ans d’âge moyen), liquides (taille unitaire moyenne 5.700 m²) et rentables (rendement potentiel 7,5%), implantés dans les premières métropoles régionales françaises, au cœur de la croissance française.
L’une de ses spécificités est également sa performance environnementale, fruit d’une stratégie RSE exigeante et pionnière menée depuis 2012. Ainsi à fin 2024 :
- La consommation d’énergie du patrimoine d’INEA a diminué de 45% depuis 2012 et s’élève à 89 kWh/m² en 2024, un niveau inférieur de 32% à la moyenne nationale[2] ;
- 90% des bureaux INEA ont une consommation déjà inférieure au seuil de consommation 2030 fixé par le Décret éco-énergie tertiaire (DEET) ;
- 80% des immeubles INEA bénéficient d’une certification environnementale (et 91% d’entre eux atteignent un niveau de performance supérieur ou égale à « Very Good » – Breeam) ;
- 87% des déchets produits sur le parc immobilier d’INEA sont valorisés.
Après avoir atteint la sobriété énergétique sur son patrimoine, INEA a par ailleurs concrétisé en 2024 son engagement de production d’énergie renouvelable, en créant deux filiales (Serenea et Serenyflex) dédiées au déploiement de centrales photovoltaïques sur son parc, sur le modèle de l’autoconsommation collective (en association avec un spécialiste du photovoltaïque en circuit court, Serenysun). Les premières centrales sont raccordées, permettant aux locataires d’INEA de profiter d’une énergie verte, locale et dont le coût est compétitif et maitrisé dans le temps.
Un bilan robuste
Un endettement vert et maitrisé
L’endettement net de la Société atteint 623 M€ au 31 décembre 2024 contre 565 M€ au 31 décembre 2023. INEA bénéficie par ailleurs de 29 M€ de lignes de crédit confirmées non utilisées, qui seront mobilisées courant 2025 pour financer le solde de son pipeline d’opérations en VEFA.
Suite au remboursement de la seconde tranche de l’Euro PP 2018 (51 M€) le 21 février 2025, il n’existe plus d’échéance significative de remboursement avant mi 2027, et la maturité de l’endettement atteint 3,6 ans.
Cette dette est par ailleurs couverte à 90% (contre 89% 12 mois plus tôt) contre le risque de relèvement des taux d’intérêt, via la mise en place d’instruments de couverture de type swap ou CAP.
82% de la dette d’INEA est verte, assortie de critères environnementaux exigeants (en phase avec sa feuille de route RSE), permettant en cas de respect de bonifier la marge des crédits.
Les covenants bancaires sont tous respectés à fin 2024.
Le ratio Dette nette / EBITDA (12,3) s’améliore grâce à la croissance soutenue de l’EBITDA.
Le ratio ICR (2,7) est lui en léger retrait avec l’augmentation du coût moyen de la dette (3,8% en 2024 contre 3,3% en 2023), mais reste bien au-dessus de la limite bancaire (2,0).
Le LTV EPRA droits compris s’élève quant à lui à 50,7 % (contre 46,8% fin 2023).
Ce niveau de LTV, bien en-deçà du covenant bancaire (55%) mais supérieur aux standards de place parmi les foncières cotées, est à mettre au regard du rendement potentiel du patrimoine d’INEA (7,5%).
Il pourra évoluer positivement dans les prochains semestres grâce au recours aux arbitrages et à une éventuelle appréciation du patrimoine à la faveur notamment de la baisse des taux engagée début 2025.
ANR résilients à plus de 50 €/action
Les ANR EPRA ont bien résisté en 2024 et se maintiennent à plus de 50 €/action :
Le titre a clos l’année à 33 €, et affiche ainsi une décote de 34% sur l’ANR NTA (contre 29% au 31 décembre 2023).
Dividende et Perspectives 2025
Dividende proposé : 2,70 €/action
La performance opérationnelle délivrée en 2024 et les perspectives de croissance pour l’exercice à venir permettent à la Société de proposer à la prochaine assemblée générale des actionnaires un dividende de 2,70 €/action, correspondant à un payout sur cash-flow de 87 %.
Payable en intégralité en numéraire, ce dividende offre un rendement attractif de 8,2 % sur le cours du 31 décembre 2024.
Guidance 2025 : cash-flow/action attendu en hausse minimale de 10% en 2025
La Société livre pour la première fois ses anticipations de cash-flow pour l’exercice en cours.
Elle attend pour 2025 un cash-flow par action en hausse de 10% minimum.
Cette croissance reposera sur différents facteurs : l’apport des livraisons d’immeubles attendues, la poursuite (plus modérée) de l’indexation, la baisse en cours des taux d’intérêt et la réalisation d’arbitrages.
Philippe Rosio, Président-directeur général d’INEA, commente ces résultats :
« La performance délivrée en 2024 souligne encore une fois la pertinence de la stratégie déployée par INEA dans les régions. Après presque 20 ans passés à acquérir des opérations de VEFA « en blanc », INEA a constitué un patrimoine unique, apte à répondre aux attentes – en évolution depuis la covid – des entreprises locataires. 2025 sera une nouvelle année de croissance opérationnelle, avec l’entrée en exploitation des derniers immeubles du portefeuille en cours de construction. Elle pourrait ainsi marquer une nouvelle phase pour INEA, celle du renforcement de la rentabilité et d’une rotation accrue du patrimoine. »
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Agenda financier 2025
- 29 avril : Chiffre d’affaires du 1er trimestre 2025
- 4 juin : Assemblée Générale 2025
- 9 juillet : Chiffre d’affaires du 2ème trimestre 2025
- 24 juillet : Résultats semestriels 2025
- 14 octobre : Chiffre d’affaires du 3ème trimestre 2025
Voir le replay de la présentation des résultats
[1] Les comptes présentés en normes EPRA ont été audités ; le rapport d’audit relatif à la certification étant en cours d’émission.
[2] Baromètre 2024 de la performance énergétique et environnementale des bâtiments – Observatoire de l’Immobilier Durable