Résultats semestriels en forte croissance

Chiffre d’affaires +7%
Résultat net + 34%
Effet dilutif de l’augmentation de capital (107,3 M€) déjà absorbé

Le Conseil d’administration d’INEA (ISIN : FR0010341032), spécialiste de l’immobilier de bureaux neufs en Régions et leader du Green Building, a arrêté lors de sa réunion du 26 juillet 2022 les résultats semestriels consolidés au 30 juin 2022[1].

Compte de résultat consolidé EPRA

Une activité opérationnelle soutenue

INEA a réalisé un premier semestre très dynamique.

A l’investissement d’abord, en acquérant deux nouveaux immeubles de bureaux, gérant de manière opportuniste son risque locatif :

• l’un récent de 12.700 m², entièrement loué à EDF, situé à Toulouse (quartier Basso Cambo),  pour 40 M€ (taux de rendement immédiat de 5,50%),
• et l’autre neuf de 8.533 m², acquis en VEFA pour 30 M€, situé à Montpellier, à livrer fin 2024  (taux de rendement potentiel de 6,20%).

Cherchant à optimiser son exposition régionale, INEA a cédé dans le même temps un immeuble neuf de 3.813 m² situé dans le quartier Basso Cambo à Toulouse, à un prix supérieur de 20% à la dernière valeur d’expertise. Avec la vente d’un autre immeuble plus modeste, portant le volume arbitré à 15,7 M€, INEA enregistre ainsi dans son compte de résultat consolidé un résultat exceptionnel de près de 2 M€.

Sur le plan locatif, INEA a signé près de 30.000 m² ce semestre, soit 30% de plus qu’au premier semestre 2021. La divisibilité des immeubles d’INEA lui permet de capter les demandes locatives de taille moyenne, qui pour l’heure animent en majorité les marchés régionaux ces derniers mois, les grandes demandes étant, elles, encore limitées dans un environnement macro-économique incertain.

Cette activité locative permet au taux d’occupation de rester au-dessus de 90%. Le ralentissement du rythme de commercialisation des dernières VEFA livrées explique le léger retrait constaté sur 6 mois (-0,8%) :

Le chiffre d’affaires consolidé s’établit au final à 27,9 M€, en hausse de 7,4% par rapport à la même période de l’exercice précédent. La croissance est de 1,9% à périmètre constant, avec un effet de l’indexation encore limité (1,2%) par rapport à son niveau attendu sur l’année.

La croissance du chiffre d’affaires est obérée ce semestre par un manque à gagner de 3,4 M€ lié au niveau de commercialisation des dernières VEFA et à la rénovation en cours de deux immeubles du patrimoine. Ces événements conjoncturels expliquent le retrait du résultat net récurrent sur 12 mois (-7%).  

L’impact des cessions réalisées permet au cash-flow de s’afficher en hausse de 66% sur 12 mois.

Optimisation et renforcement des ressources

Malgré un contexte macro-économique troublé, la Société a opéré deux opérations de financement structurantes à des conditions compétitives au cours du premier semestre :

• en mars, la signature d’un crédit corporate de type SLL (Sustainability Linked Loan) d’un montant de 120 M€ (réhaussable à 170 M€) et d’une durée de 5 ans prorogeable à 7 ans ;
• puis fin juin un renforcement de ses fonds propres via une augmentation de capital de 107,3 M€, réalisée sans décote sur le cours de bourse.

Grâce au placement immédiat des fonds propres levés en remboursement de lignes de crédit revolving, l’endettement de la Société a été abaissé à 412 M€ au 30 juin 2022 (contre 429 M€ au 31 décembre 2021).

Le taux moyen d’endettement est stable sur 6 mois, à 2% (1,66% hors obligataire). La durée de vie moyenne résiduelle des emprunts s’est allongée à la suite de la signature du SLL en mars 2022, et atteint 4,4 ans (contre 3,7 ans au 31/12/21).

La dette d’INEA reste largement couverte contre le risque de fluctuation des taux (à 80% contre 77% au 31 décembre 2021), et ce pour une durée supérieure à 3 ans.

Les covenants applicables à la dette d’INEA sont largement respectés au 30 juin 2022. La réalisation de l’augmentation de capital, couplée à la poursuite de la prise de valeur du patrimoine, a largement abaissé le niveau d’endettement de la Société :

INEA dispose en outre de 191 M€ de lignes non tirées, qui portent la maturité de sa dette totale à plus de 5 ans et lui garantissent de pouvoir financer sa croissance future à un coût maîtrisé.

Poursuite de la création de valeur sur le patrimoine

INEA enregistre ce semestre une forte création de valeur sur son patrimoine (+32 M€ à périmètre constant droits inclus), dans la lignée des semestres précédents. Cette revalorisation reflète la maturité des marchés sur lesquels INEA opère (bureaux neufs en régions et logistique urbaine) et la qualité du portefeuille constitué.

Le taux moyen de capitalisation retenu par les experts s’établit à 5,75% contre 5,87% au 31 décembre 2021.

Au 30 juin 2022, la valeur du patrimoine global d’INEA – comprenant pour sa valeur d’acquisition le pipeline d’opérations non expertisés – s’établit à 1 149 M€ (droits compris), en croissance de 5,4% sur 6 mois.

Effet dilutif de l’augmentation de capital effacé en un semestre

Les résultats semestriels de la Société, portés par la prise de valeur du patrimoine, lui permettent d’effacer dès le 30 juin l’effet dilutif de l’augmentation de capital réalisée le 24 juin 2022.

Ainsi l’actif net réévalué NDV, prenant en compte la juste valeur de la dette, s’élève à 54,1 €/action, ce qui était son niveau au 31 décembre 2021.

Un cours de bourse résilient

Le cours de l’action a progressé de 8% sur 12 mois, clôturant à 43,9 € au 30 juin 2022.

Sur le premier semestre 2022, marqué par un contexte de marché particulièrement difficile, le titre INEA signe la plus faible volatilité du secteur, avec un recul limité à 5%.

Cette résilience se retrouve dans la décote relativement limitée qu’affiche le titre par rapport à l’actif net réévalué : 23% droits compris (ANR NRV) et 19% hors droits (ANR NDV), contre respectivement 22% et 15% au 31 décembre 2021.

Philippe Rosio, Président-directeur général d’INEA, commente ces résultats semestriels :

« L’absorption en un semestre de l’effet dilutif d’une augmentation de capital qui correspond à un renforcement de près de 30% de nos fonds propres atteste à nouveau de la pertinence de la stratégie d’investissement de la Société.

La performance boursière du titre, tant sa résilience que sa faible volatilité, la traduit tout aussi fortement. La qualité de notre actionnariat est également à souligner.

En cette période agitée, nous comptons au cours des semestres à venir faire preuve d’opportunisme tout en restant prudents. »

Le rapport financier semestriel 2022 d‘INEA est disponible ici.

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^[1] Les comptes ont fait l’objet d’un examen limité par les commissaires aux comptes selon les normes d’exercice professionnel applicables en France.