Foncière INEA a acquis au second semestre 2015 trois nouveaux immeubles de bureaux neufs à Toulouse, Rennes et Montpellier, pour un montant d’investissement total de 40 millions d’euros.
Le « Hills Plaza » est un immeuble de bureau de 7 100 m² acquis en novembre auprès du Groupe LAZARD, pour un montant de 18,5 millions d’euros.
Situé dans l’éco-quartier de Vidailhan à Balma, au Nord-Est de Toulouse, il bénéficie de nombreuses dessertes par transports en commun (métro ligne A et tramway).
Imaginé par le cabinet d’architectes CARDETE HUET sur la base d’une conception bioclimatique, il allie performance énergétique (norme RT 2012) et architecture confortable pour les locataires utilisateurs.
L’immeuble est actuellement occupé par des locataires de qualité, dont le groupe LCL.
Le « Cap Courrouze », conçu par l’architecte Jacques FERRIER, est un immeuble de 5 500 m² acquis auprès des promoteurs BLOT et SOGEPROM pour un montant de 12,6 millions d’euros. Actuellement sous promesse de vente, il entrera en exploitation dans le portefeuille de Foncière INEA en avril 2016.
Il est situé dans le secteur sud-ouest de Rennes, plus précisément le nouveau quartier mixte « La Courrouze ». Y sont déjà implantées les directions régionales du Crédit Agricole et du groupe Legendre.
L’immeuble sera par ailleurs desservi par la future ligne de métro B.
L’immeuble est certifié HQE et BBC Effinergie 2005.
Il est d’ores et déjà occupé à 43% par le GIE des Caisses d’Epargne via un bail de six ans fermes.
Enfin l’ « Ywood Business » est le troisième ensemble de bureaux en structure bois massif acquis par Foncière INEA, après celui de Marseille en 2014 et d’Aix-en-Provence en 2011. Il verra le jour à l’automne 2017.
Acquis auprès de NEXITY pour un montant de près de 8 millions d‘euros, cet immeuble sera situé au sud-est de Montpellier, dans la ZAC Port Marianne, à proximité du pôle dit « l’Odysseum ». La ligne de tramway qui le dessert sera prochainement prolongée pour atteindre la future gare LGV, dont la mise en service est prévue pour 2017.
Cet ensemble de bureaux se démarque des deux programmes en bois massif précédents par sa façade en zinc, matériau qui se nettoie facilement et qui résiste au temps, et sa toiture terrasse. Il offrira près de 3 000 m² (R+3) de bureaux, dont la moitié sera occupée par la filiale régionale de Nexity, George V Languedoc Roussillon. La ZAC Port Marianne accueillera six autres immeubles de bureaux où seront installés les sièges régionaux de Tissot, de FDI Groupe, de Vinci, et du Crédit Agricole.
Gage de sa performance environnementale, l’immeuble « Ywood Business » répondra aux normes RT 2012 (Cref – 10 %).
Cette nouvelle phase d’investissement est l’occasion pour Foncière INEA de réaffirmer son positionnement spécifique : les immeubles de bureaux neufs situés dans des métropoles régionales dynamiques. Ces trois nouveaux immeubles ont en commun leur grande qualité environnementale, critère désormais essentiel pour nos locataires. D’autres acquisitions sont en cours et porteront la valeur du patrimoine au-delà de 500 millions d’euros.
Après un début de rencontre un peu particulier, partagé entre la dynamique qui accompagne les marchés d’investissement et la réserve due aux évènements qui ont touchés la France, le rendez-vous des professionnels de l’immobilier a trouvé ses marques et a permis aux 26 000 visiteurs d’échanger sur la matière immobilière.
L’édition 2015, qui se déroulait en même temps que la COP21, a mis en avant le développement durable, en primant plusieurs initiatives tel que le Campus Sanofi Val de Bièvre. Elle s’est également attardée sur les nouvelles utilisations des surfaces de bureaux (bureau de proximité, programme d’incubation, bureaux éphémères…) et sur l’intérêt d’investir en région.
A ce titre, Arline Gaujal Kempler a été invitée à participer à une conférence d’ouverture consacrée à l’investissement dans des villes régionales de taille moyenne. Cette table ronde, organisée par BNP Paribas Real Estate et animée par Sandra Roumi de Business Immo, réunissait des investisseurs (Foncière INEA, Foncière des Régions) et de grands utilisateurs régionaux (SNCF, Régus).
BNP Paribas Real Estate a présenté un tour d’horizon des marchés immobiliers de chacune des villes étudiées (Metz, Montpellier, Nancy, Grenoble et Tour). Chaque participant intervenait ensuite pour faire part de son expérience sur le terrain.
Il est à noter que Foncière INEA est présente dans chacune des villes, sauf à Grenoble. A Montpellier, où elle détient déjà deux immeubles, elle vient d’acquérir un troisième immeuble (Ywood) qui sera livré en 2017.
Arline Gaujal Kempler a profité de cette table ronde pour rappeler les principes de base des investissements dans des villes de taille moyenne :
Foncière INEA a dévoilé le 9 septembre dernier des résultats semestriels qui font état de l’amélioration très sensible de la rentabilité de la Société : progression marquée du résultat net récurrent (+24% en valeur et +19% par action) et hausse significative du cash-flow courant (+40% en valeur et +34% par action).
Première source de satisfaction : la bonne activité locative, avec vingt-sept nouveaux baux portant sur plus de 9 400 m² ce semestre, et la hausse des loyers à périmètre constant (+2,3%).
Au final, le chiffre d’affaires est en hausse de 0,7% à 13,8 M€ et le taux d’occupation du patrimoine s’améliore pour s’établir à 86,2% au 30 juin 2015, contre 85,1% au 31 décembre 2014.
Les excellents résultats du premier semestre sont également portés par la forte baisse des charges financières (-16% sur 12 mois) consécutive aux actions menées sur la dette depuis mi-2014. Celles-ci ont en partie consisté à renouveler par anticipation des emprunts hypothécaires, en tirant profit de taux d’intérêt particulièrement favorables.
Le coût moyen de la dette a ainsi été ramené à 2,75% au 30 juin 2015, soit 86 bps au-dessous du niveau du 31 décembre 2014 (3,61%).
Le patrimoine a par ailleurs continué à prendre de la valeur ce semestre, les 111 immeubles qui composent le portefeuille de Foncière INEA étant évalués à 451 millions d’euros droits compris au 30 juin 2015.
Malgré l’accroissement du nombre de titres (+1%), suite à l’augmentation de capital liée au paiement partiel du dividende en actions, l’actif net réévalué triple net EPRA par action est en hausse de 0,7% sur six mois (à 48 €, droits compris).
Enfin, dernière satisfaction, et pas des moindres pour les actionnaires de Foncière INEA, la forte progression du cours de la bourse ce semestre. Au 30 juin 2015, le titre s’établissait à 40,8 €, en hausse de 15% depuis le début de l’année.
Autant de feux verts qui permettent à Philippe Rosio, Président-Directeur Général, de confirmer l’objectif fixé en début d’année : une progression du résultat net récurrent par action de plus de 15% par an sur la période 2015-2018.
TESLA, le leader mondial de la voiture de sport électrique, a élu domicile dans le cinquième et dernier bâtiment de notre site Aix L’Ensoleillée. Un ensemble immobilier de bureaux innovant qui, après avoir séduit ORANGE, hébergera là un nouveau locataire de grande qualité.
C’est sous un beau soleil que le Sénateur-Maire de Marseille, Jean-Claude Gaudin, a coupé le 9 juillet dernier le ruban d’inauguration de notre immeuble de bureaux, Marseille Docks Libres, en présence d’Alain Dinin, Président-Directeur Général de Nexity, et Arline Gaujal-Kempler, Directeur Général Délégué de Foncière INEA.
Au préalable, Alain Dinin avait exposé aux nombreux journalistes présents à cet événement les détails de l’ambitieuse rénovation du quartier des Docks Libres : en plus de notre immeuble de bureaux nouvelle génération, il accueillera à terme 1 265 logements, une crèche et un foyer d’étudiants, des jardins partagés et des commerces, le tout sur une emprise totale de 2.7 ha. Une réhabilitation lourde de ce quartier situé aux portes d’Euroméditerranée et du centre-ville, réalisée en plusieurs phases.
Premier édifice livré dans ce nouveau quartier des Docks Libres, notre immeuble est le bâtiment de bureaux en bois massif le plus haut de France avec ses six niveaux. Situé en bordure du projet le long du boulevard National, au pied du métro éponyme, il affiche à sa livraison une performance énergétique « RT2012-38% », supérieure à l’objectif fixé lors de sa conception (RT2012-20%) !
Nexity a regroupé ses 140 collaborateurs de la région Provence-Alpes-Côte d’Azur dans les quatre étages supérieurs de l’immeuble : ils témoignaient déjà, lors de l’inauguration, du bien-être ressenti dans l’occupation des locaux grâce au matériau bois. Gageons qu’ils sauront également apprécier la terrasse filante aménagée au dernier étage pour leur confort !
Présentation de de l’immeuble Marseille Docks Libres
L’Espace Concorde à Montpellier est l’une des toutes premières acquisitions de Foncière INEA. Acheté fin 2005 sous forme d’une VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), cet immeuble de bureaux est implanté dans la ZAC du parc d’activité de l’Aéroport, sur la commune de Pérols, à proximité immédiate de l’aéroport de Montpellier.
Adresse : 120 Impasse Jean Baptiste Say, 34470 Lattes
En créant cette toute nouvelle ZAC, l’aménageur local souhaitait assurer le développement naturel de la ville vers la mer. L’Espace Concorde était alors le premier immeuble de bureaux à voir le jour dans ce nouveau quartier, prenant la place d’anciennes vignes laissées en friche.
Le pari était osé pour la toute jeune Foncière INEA !
La décision d’investir a été motivée par les nombreux atouts de la zone cible :
Construit en forme de H, le bâtiment offre une surface locative totale de 6 220 m² répartis sur trois niveaux, ainsi que de nombreux parkings externes.
Son excellente divisibilité et les prestations de qualité offertes permettent de répondre aux besoins des entreprises modernes.
La ZAC de l’Aéroport a connu un succès immédiat auprès des entreprises utilisatrices et abrite aujourd’hui 200 entreprises pour environ 3 000 emplois ! L’éventail des entreprises qui y ont élu domicile est très large, de la PME locale aux enseignes internationales.
L’Espace Concorde, construit en deux phases, fut inauguré en 2007 par le maire de Montpellier, Georges Frèche.
Dès sa livraison, l’immeuble a été plébiscité par des locataires aux activités très diverses, démontrant à la fois les atouts du bâti et la pertinence de ce nouveau quartier.
Parmi eux, des groupes solides comme Cap Gemini – qui occupe près de la moitié de l’immeuble – ainsi que la MAIF ou encore DAIKIN.
L’Espace Concorde illustre parfaitement la stratégie d’investissement de Foncière INEA, qui mise sur le développement tertiaire des métropoles régionales françaises, avec parfois une prise de risque certaine, mais payante !
L’Assemblée Générale mixte des actionnaires de Foncière INEA s’est tenue le 29 mai 2015 sous la présidence de Monsieur Philippe Rosio, Président du Conseil d’Administration.
La participation des actionnaires a été élevée, puisqu’un quorum très satisfaisant de 78,49% a été atteint (actionnaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance).
Toutes les résolutions soumises au vote des actionnaires de Foncière INEA ont été valablement adoptées – la plupart à l’unanimité.
L’Assemblée a notamment approuvé le versement d’un dividende au titre de l’exercice 2014 de 1,50 € par action, ainsi que l’option pour le paiement du dividende en actions ou en numéraire.
Le prix de l’action nouvelle à remettre en paiement du dividende a été fixé à 34,78 euros (quatrième résolution de l’Assemblée).
Sur le plan pratique, les actionnaires peuvent demander entre le 3 et le 12 juin 2015 inclus à leur intermédiaire financier habilité d’obtenir le paiement du dividende pour une partie en numéraire et une partie en actions nouvelles.
Au-delà de la date du 12 juin 2015, le dividende sera payé uniquement en numéraire, le règlement intervenant à compter du 23 juin 2015.
Pour les actionnaires ayant opté dans le délai précité pour le paiement du dividende en actions, la livraison des actions interviendra à compter du 23 juin 2015.
Foncière INEA a fait paraitre fin mars son Rapport de Responsabilité Sociale et Environnementale (RSE) 2014, disponible en téléchargement sur son site internet (http://fonciere-inea.com/rapports-rse).
L’occasion de faire le point sur la politique mise en œuvre par Foncière INEA pour répondre aux défis du développement durable.
Au-delà des obligations (reporting environnemental et social des entreprises – RSE) et des règlementations (« Grenelle 2 ») qui s’imposent progressivement aux acteurs de l’immobilier, Foncière INEA considère que le développement durable est une véritable opportunité qui, loin de s’opposer à la logique économique, la complète de manière à assurer qualité et pérennité de son patrimoine.
Ainsi Foncière INEA s’engage depuis 2012 à intégrer progressivement les enjeux du développement durable dans la pratique de son activité et la gestion des risques qui y sont associés.
Les engagements de Foncière INEA reposent sur trois axes principaux :
Pour la première fois en 2014, Foncière INEA a souhaité se fixer des objectifs chiffrés sur les axes prioritaires de sa politique RSE. Parmi ces objectifs – affichés dans le rapport RSE 2014 – figure la démarche volontaire d’obtention de certifications « exploitation » pour certains immeubles du patrimoine. Foncière INEA a ainsi lancé une démarche « Breeam-In-Use » – référentiel majoritaire en France pour l’évaluation de la performance d’un immeuble en exploitation – sur 3 de ses immeubles de bureaux. L’occasion de renforcer les liens avec les locataires de ces immeubles, sociétés nationales et internationales de premier plan elles-mêmes engagées dans des politiques de développement durable poussées.
L’objectif de Foncière INEA est de construire un « immobilier durable », gage de qualité pour les locataires utilisateurs et de pérennité de la valeur créée pour les investisseurs.
Le patrimoine de Foncière INEA est constitué majoritairement d’immeubles de bureaux situés en régions. Le portefeuille est toutefois composé à hauteur de 25 % d’immeubles rentrant dans la catégorie d’actifs appelés locaux d’activités.
Cette typologie d’actifs, à ne pas confondre avec des entrepôts logistiques, est conçue pour accueillir un vaste spectre d’utilisateurs aux besoins divers et variés, et doit en conséquence pouvoir s’adapter à une large gamme d’activités.
Les locaux d’activités offrent généralement une surface centrale multi-usages, des bureaux annexes – environ 20 % de la surface totale -, une hauteur libre de 4 à 7 mètres, une aire de livraison avec un accès de plain-pied par une porte sectionnée, et enfin des aires de circulation permettant l’accès à des gros porteurs ou des camionnettes. Ces locaux doivent répondre aux besoins des PME comme à ceux de sociétés nationales et internationales.
Afin de mutualiser le coût de fonctionnement de ces immeubles et d’assurer plus efficacement leur gestion et leur sécurité, ceux-ci sont idéalement organisés en parcs.
Nous souhaitons aujourd’hui faire un zoom sur notre parc d’activités phare, commercialisé sous le nom d’Innovespace. Il est situé à Saint-Denis dans le département de la Seine-Saint-Denis.
Retour en arrière : dès 2008, Foncière INEA a pris position sur une assise foncière de 22.000 m² répartis sur 3 terrains à Saint-Denis. Le choix du site était capital car les PME/ PMI d’Ile de France – cible prioritaire pour ce genre d’immeubles – sont très sensibles à l’accessibilité de leurs locaux, avec une préférence pour les sites placés à l’intérieur de l’autoroute A86 – deuxième périphérique parisien.
L’Innovespace Saint-Denis, visible depuis l’A86 et situé à proximité de l’A1, bénéficie d’une excellente desserte routière. Il est également accessible directement par les transports en commun, par la ligne 13 du métro (station Carrefour Pleyel, à 400 mètres) et par le RER D (station Stade de France, à 800 mètres).
Avec le concours du promoteur ALSEI, spécialisé dans cette typologie d’actifs, une opération portant sur 17.000 m² de locaux d’activités a pu être réalisée sur cette assise foncière.
Composé de 5 bâtiments, l’ensemble est parfaitement divisible. Il offre à la location 3 types de cellules :
L’ensemble a été achevé fin 2011 et abrite aujourd’hui plus de 20 locataires qui occupent des surfaces allant de 230 m² à 5.000 m². La variété des activités menées sur ce parc prouve que le projet originel a atteint son objectif, en s’adressant à un large panel d’utilisateurs. Cohabitent ainsi sur le site d’Innovespace Saint-Denis un commissaire-priseur, une entreprise de plomberie en gros, une société de télécoms (Lycamobil), une filiale d’Eiffage et 17 autres locataires aux activités diverses.
Le succès commercial de l’opération a permis de transformer la prise de risque initiale en vraie création de valeur. Et, sans nul doute, Innovespace Saint-Denis bénéficiera dans les années à venir des effets du Grand-Paris, étant situé au cœur d’un secteur clé du projet (Carrefour Pleyel).
Innovespace Saint-Denis est l’exemple d’une diversification maîtrisée et réussie dans la stratégie d’investissement conduite par Foncière INEA.
« Vous n’avez pas raison parce que d’autres sont d’accord avec vous. Vous avez raison parce que vos faits sont exacts et votre raisonnement est juste. » Nous avons fait nôtre ce principe qui nous a guidés toutes ces dernières années.
Parce que Foncière INEA a été créée à partir de rien, ses fondateurs comme ceux qui les ont rejoints sont des gens de convictions. Conviction dans notre analyse du marché, conviction dans la qualité de nos actifs, conviction enfin dans la valeur de notre équipe.
Foncière INEA est une SIIC dédiée aux immeubles de bureaux en Régions. Début 2014, elle a réaffirmé cette stratégie au regard tant de la qualité du portefeuille constitué, que de la pertinence de son positionnement immobilier. Cette double analyse était partagée par les principaux actionnaires et le management.
Les paroles ont été suivies d’actes : 16 % du capital a changé de mains en 2014 et 42 % du dividende a été payé en actions. Un cœur actionnarial s’est ainsi constitué, composé à la fois d’institutionnels (41 %), de familles (22 %) et des fondateurs (15 %).
Le changement de gouvernance qui en a résulté fin novembre 2014 en était la suite logique : Foncière INEA a opté pour un conseil d’administration composé de ses principaux actionnaires et donc plus concentré, tout en respectant le code AFEP-MEDEF.
Dans un contexte économique pourtant morose, jamais depuis le début de la crise autant d’argent n’avait été investi en immobilier d’entreprises en France (26,6 Mds €). Recherche de rendement et volonté de préservation du capital investi expliquent cet afflux de liquidités. Les volumes investis dans les Régions ont ainsi cru de 50 % pour atteindre un montant de 7,4 Mds €, avec toutefois une différence notable par rapport aux marchés franciliens : la résilience des loyers. Le maintien de taux de rendement attractifs en Régions – autour de 6 % pour les actifs dits « prime » – devrait en faire une alternative réelle à des marchés classiques considérés comme chers aujourd’hui.
Énoncés en début d’exercice 2014, trois objectifs ont sous-tendu cette stratégie : recentrer le patrimoine sur les bureaux, réduire la vacance et abaisser le coût de la dette.
Au final, 2014 a constitué pour Foncière INEA une année de transition à plus d’un titre, puisqu’elle l’a été tant en termes de stratégie, d’actionnariat que de gouvernance.
D’un point de vue opérationnel, l’accent a été mis sur la rentabilité et la pérennité du patrimoine, via la réalisation des objectifs ci-dessus mentionnés. Si certains sont d’ores et déjà atteints, comme l’abaissement du coût de la dette, d’autres, plus dépendants de la conjoncture, restent d’actualité pour 2015 (l’amélioration du taux d’occupation).
Notre activité locative a été soutenue en 2014, malgré un contexte de marché marqué par l’absence de reprise – tant espérée – et par la frilosité des entreprises, privées de visibilité pour leurs projets immobiliers. La courbe du chômage s’est accrue et la création d’emplois est restée en berne.Néanmoins, et malgré cette atonie, les marchés régionaux ont témoigné d’une certaine résilience : les loyers sont restés plutôt stables et les locataires ont été moins volatiles qu’à Paris et en Ile-de-France.
En 2014, Foncière INEA a signé 39 baux portant sur 23 000 m².
– Nous avons sécurisé le maintien dans notre patrimoine de quelques grands utilisateurs, dont l’échéance des baux était imminente. Ces utilisateurs – parmi lesquels Pum Plastique (Groupe Saint-Gobain) à Reims, Ernst & Young à Nantes et les services de l’État à Saint-Étienne -, sont repartis sur des baux de longue durée sans que nous ayons eu à consentir des efforts importants en matière de franchise de loyer ou de baisse de loyer.
– Quelques belles signatures, déjà présentes dans notre patrimoine, ont par ailleurs décidé d’étendre leurs surfaces : Cap Gemini à Montpellier, Business & Decision à Nantes et Addeco à Dijon.
Cependant, la demande locative ayant été insuffisante pendant une bonne partie de l’année, le vide locatif n’a pu être réduit en 2014.
Les économistes prévoient un environnement plus favorable aux entreprises en 2015, sous l’impulsion des facteurs suivants :
– des taux d’intérêt historiquement bas, effet de la politique menée par la BCE,
– une parité euro/dollar favorable aux exportations,
– et la baisse du prix du pétrole.
Tous ces facteurs « externes » mis bout à bout apportent un vrai bol d’oxygène aux entreprises, et ce bien que la France n’ait pas réalisé de réformes structurelles. Ainsi, dès la fin 2014, nous avons constaté une légère reprise de la demande locative et celle-ci perdure. Janvier est traditionnellement un mois peu actif sur le plan locatif. Or janvier 2015 dément ce postulat : nous avons connu à la fois une activité forte avec déjà 15 baux nouveaux signés et une demande locative latente de plus de 15 000 m², qu’il faudra naturellement transformer. L’autre facteur positif – capital dans notre confiance en l’avenir – est la qualité du patrimoine de Foncière INEA qui présente quatre atouts majeurs : des immeubles neufs ou récents, bien placés dans leur marché, offrant des loyers attractifs et des prestations de qualité correspondant à la demande des utilisateurs.
Autant de raisons qui fondent notre confiance dans notre capacité à réduire le taux de vacance du patrimoine au cours de l’année 2015.
Nos deux premières newsletters vous ont présenté les immeubles en bois « Ywood » d’Aix-en-Provence et de Marseille, les toutes dernières acquisitions de Foncière INEA. Aujourd’hui, nous consacrons notre zoom à l’une de nos premières acquisitions : « Le Prisme ». Un immeuble de bureaux, acquis il y a 7 ans dans la ville de Nantes.
Retour sur les raisons qui ont motivé notre choix
Cet ensemble, acquis en « l’état futur d’achèvement » (sur plan) auprès de la société de promotion Sogeprom, filiale de la Société Générale, a été livré fin 2006 et a été pris à bail aussitôt par la société d’audit Ernst & Young.Cet immeuble de bureaux répondait parfaitement à notre stratégie d’investissement :
– un immeuble de bureaux neuf,
– de taille unitaire moyenne,
– construit par un partenaire de qualité,
– bien situé, au cœur d’une ville régionale dynamique,
– loué aux conditions de marché,
– et sécurisé par une pré-commercialisation auprès d’un locataire de qualité.
Un produit performant depuis 7ans
Nous avons acquis cet ensemble immobilier en pariant sur le devenir de cet ancien quartier industriel (usine LU), en cours de transformation complète, sous l’impulsion de l’aménageur Nantes Métropole Aménagement. Le quartier de l’îlot Crucy Fourré dans la ZAC de La Madeleine présentait un double intérêt : être en face de la Cité des Congrès de Nantes et accessible en 8 minutes à pied depuis la gare TGV de Nantes, mettant Paris à 2 heures de trajet.
Le quartier de La Madeleine a très bien « vieilli » depuis les premières livraisons de logement et de bureaux en 2007, offrant une mixité urbaine très réussie et un niveau architectural résolument moderne. De nombreux restaurants, bistrots et commerces sont venus compléter l’agrément de travailler et de vivre dans ce quartier central de Nantes.
L’immeuble « Le Prisme » offre une surface locative de 2 940 m² en R+4, et bénéficie d’une architecture contemporaine forte et intéressante.
Il possède toutes les qualités recherchées par les entreprises :
– une bonne visibilité (enseigne sur l’immeuble très visible),
– une bonne image,
– des bureaux climatisés,
– des plateaux de travail modulables,
– un nombre de parkings suffisant,
– des accès PMR
– et enfin, parce que nous sommes en régions, un loyer et un montant de charges locatives économiques (moins de 250 €/m² tout compris, là où les seules charges d’une tour à La Défense peuvent atteindre facilement plus de 200 €/m²).
Son bail arrivant à échéance, Ernst & Young aurait pu quitter l’immeuble fin 2014. Mais le célèbre cabinet d’audit et de conseil a préféré se maintenir dans ces locaux et même s’y étendre, prenant à bail une surface complémentaire devenue disponible en rez-de-chaussée. Ce renouvellement, conclu via un nouveau bail de 9 ans – dont une période ferme de 6 ans -, confirme – si cela était nécessaire – la qualité de l’immeuble.
En résumé « Le Prisme » est un actif pérenne et rentable qui illustre parfaitement la stratégie d’investissement de Foncière INEA.
Nous vous l’avions annoncé dans notre précédente newsletter : Foncière INEA a acquis en décembre 2014 un deuxième immeuble Ywood Business, à Marseille. Forte du succès de son premier investissement en bois à Aix-en-Provence, Foncière INEA confirme ainsi sa confiance dans la construction en bois massif, innovante et écoresponsable. L’ensemble de bureaux est encours de construction et sera livré à l’été 2015.L’investissement est sécurisé sur le plan locatif, puisque le groupe NEXITY y installera son siège régional et ses filiales, et ce via des baux de longue durée.
L’immeuble se situe dans le secteur des Docks Libres de la cité phocéenne – à la lisière du quartier d’affaires Euromed -, s’inscrivant ainsi dans le vaste programme de réhabilitation de la zone. On doit ses lignes architecturalesau cabinet Carta Associés, à qui la ville doit déjà denombreux ouvrages prestigieux,notamment le MuCEM (Musée des civilisations de l’Europe et de la Méditerranée) et le Musée d’Histoire de Marseille.
Avec ses 6 étages, Les Docks peut s’enorgueillir d’être l’immeuble tertiaire en bois massif le plus haut de France ! Autre atout notable, ses performances énergétiques : si les 3 700m2 de bureaux respectent d’ores et déjà les normes thermiques RT 2012, l’ambition clairement affichée par le promoteur est de dépasser cet objectif règlementaire de 20 % (pour atteindre le niveau « RT 2012 – 20% ») !
Le bois… et pourquoi pas ?
Quand on parle d’investissement immobilier, a fortiori à long terme, on pense « pierre » et « béton ». Qu’en est-il du bois ? Bien qu’il soit le matériau de construction le plus ancien, on redécouvre aujourd’hui ses nombreux atouts, qui lui ouvrent de nouveaux horizons à l’aune d’un immobilier écoresponsable. Ses qualités thermiques – il est 20 fois plus isolant que le béton – en font un matériau essentiel des constructions à énergie positive ; son excellente capacité d’isolation phonique séduit ; enfin l’empreinte carbone d’un chantier bois est bien moindre que celle d’un chantier classique, grâce à un temps de construction considérablement réduit. Un gain de temps qui permet d’ailleurs d’absorber le surcoût initial de construction.
Le bois a résolument sa place dans l’avenir de la construction, à condition de dépasser certaines idées reçues !
À ceux qui doutent de sa longévité, il n’y a qu’à lever le nez vers les charpentes de nos cathédrales gothiques ! À ceux qui évoquent une moindre résistance aux agressions climatiques, que l’on regarde les chalets savoyards !
Quant à l’éternelle question du feu, certes le bois brûle, mais beaucoup plus lentement (0,67mm/minute) et surtout de manière beaucoup plus uniforme que les matériaux classiques – notamment le béton.Une structure en bois résiste donc mieux aux assauts de la chaleur qu’une structure métallique. En cas d’incendie, le temps d’intervention des secours est donc largement rallongé.
6 étages aujourd’hui pour Les Docks de Marseille… et pourquoi pas 40 étages dans un proche avenir ?Certains architectes américains y pensent déjà sérieusement !
En France, la détention des actions au porteur est le système le plus répandu. Dans ce schéma, les titres sont inscrits dans les livres d’un intermédiaire financier qui, moyennant facturation de frais de garde et de gestion au propriétaire des actions, gère la relation avec la société émettrice.
Mais toute action peut également être détenue au nominatif. Dans ce cas, les titres sont directement inscrits dans les registres de la société émettrice, au nom de leur propriétaire.
La détention au nominatif offre de nombreux avantages, qu’il peut être intéressant d’étudier selon votre profil :
Les statuts de Foncière INEA offrent en outre un avantage notable aux actionnaires inscrits au nominatif : le doublement de leurs droits de vote à partir de deux ans de détention.
Le décret de la loi dite « Pinel » régissant le contrat de bail entre locataires et bailleurs a été publié le 5 novembre 2014 et doit être pris en compte dans la rédaction de tous les baux commerciaux signés à partir de cette date. Les dispositions des baux signés avant le 5 novembre 2014 restent inchangées, jusqu’au renouvellement de ceux-ci.
Globalement, l’esprit du décret vise « l’amélioration des relations entre bailleur et locataires d’un bail commercial ». Les dispositions vont donc préciser la répartition des dépenses entre les parties pendant la durée du bail et plus particulièrement les dépenses des charges locatives et les travaux éventuels.
Quelles sont les implications financières de cette loi sur les baux de Foncière INEA, qui sont généralement « triple net » – c’est-à-dire nets de charges et taxes – pour le bailleur ?
En ce qui concerne les charges locatives, les précisions du décret ne modifieront pas les baux de Foncière INEA, qui a toujours agi en toute transparence avec ses locataires, en présentant des budgets de charges annuels précis et en ne leur facturant que les charges locatives correspondant aux locaux loués.
Sont également visés dans le décret les travaux structurels énumérés par l’article 606 du Code civil, qui ne pourront plus être refacturés aux locataires ; de la même manière les baux de Foncière INEA ont toujours exonéré le locataire de ce type de dépenses, les tribunaux, en cas de litige ayant, depuis de nombreuses années, jugé que ces travaux incombaient uniquement au bailleur.
À ce titre, il est également intéressant de noter que le patrimoine de Foncière INEA est constitué en majorité d’immeubles de construction récente, encore sous garantie décennale, et qui ne nécessitent pas de travaux structurels à moyen terme.
En conclusion, les dispositions de la loi Pinel n’auront pas d’impact financier sur les revenus locatifs nets de Foncière INEA.
Pour plus d’informations, lien vers le décret Pinel
