Activité locative soutenue et résilience opérationnelle au S1 2026
Activité locative soutenue et résilience opérationnelle dans un contexte incertain
Accélération des arbitrages
Relèvement de la guidance de cash-flow/action 2026
Le Conseil d’administration d’INEA (ISIN : FR0010341032), acteur majeur de l’immobilier tertiaire en Régions et leader du Green Building, a arrêté lors de sa réunion du 22 juillet 2026 les résultats semestriels consolidés au 30 juin 2026[1].
Dans un contexte économique et politique toujours très incertain et peu porteur, INEA signe un premier semestre 2026 résilient, marqué par une décroissance opérationnelle mécanique liée à la phase d’arbitrages en cours, la stabilité de la valeur de son portefeuille et la dynamique des cessions en cours.
Revenus locatifs résilients à périmètre constant (-0,7%)
INEA a enregistré 38,8 M€ de revenus locatifs bruts au premier semestre 2026, un chiffre en baisse de 5,5% par rapport à la même période l’an dernier, du fait de l’impact du programme d’arbitrages en cours.
A périmètre constant, les revenus locatifs sont quasiment stables (-0,7%) malgré l’atonie persistante du marché locatif et l’enjeu que représentait l’année 2026 dans l’échéancier des baux d’INEA, avec 18% des loyers concernés par un départ possible de locataires.
L’activité locative se tient dans un marché immobilier encore difficile (plus de 21.000 m² signés), et la foncière note comme signal positif le retour de quelques transactions significatives, émanant de grands groupes (Ecole Ionis Group pour 2.764 m² à Aix-en Provence, Thalès pour 1.100 m² à Rennes et l’Etat pour 1.190 m² à St Etienne sur le périmètre bureaux notamment). Les mesures d‘accompagnement restent limitées (13%) et près de 45 % des baux sont à durée ferme de 6 ans.
Au 30 juin 2026, le taux de vacance du patrimoine s’élève à 13,2%, en hausse par rapport au 31 décembre 2025 (11,6%).
L’augmentation de la vacance s’explique principalement par les cessions d’immeubles pleins – la vacance sur périmètre constant passe de 6,9% à 8,5% – et par les fins de garanties locatives sur les derniers parcs d’activités livrés. A date, il n’y a plus aucune garantie locative en cours sur le patrimoine d’INEA.
Hausse des charges financières nettes
Les charges financières nettes sont en hausse de 9% sur 12 mois, à 11,6 M€.
Le fait marquant de ce semestre est la forte baisse des gains sur couverture (-1,6 M€ sur 12 mois), liée à l’extinction d’instruments de couverture historiques très compétitifs, conclus à des strikes compris entre 0,5% et 0,75%.
Cette perte de produits financiers n’a été que partiellement compensée par la baisse des intérêts des emprunts résultant de la baisse du niveau moyen d’Euribor 3 mois et la réduction de l’encours moyen de dette (-18 M€).
Au 30 juin, le coût moyen d’endettement de la Société – après couverture – est ainsi de 3,75% (contre 3,60% au 31 décembre 2025).
Contraction du Résultat net récurrent (-11%)
La maitrise des frais de fonctionnement nets permet d’atténuer la baisse de l’excédent brut d’exploitation (EBE) à -3%, soit -780 k€.
Au final, compte de l’évolution des charges financières nettes, le résultat net récurrent (RNR), en valeur absolue comme par action, recule de 11%, soit -1.548 k€, sur 12 mois :
Résilience du patrimoine (1.195 M€)
Le patrimoine d’INEA démontre de nouveau sa résilience avec un ajustement de valeur limité à -0,9% à périmètre constant, dû essentiellement à l’effet du passage en droits pleins de 4 actifs ayant dépassé les 5 ans d’âge.
Avec l’effet mécanique des arbitrages réalisés, la valeur du patrimoine INEA au 30 juin 2026 s’élève à 1.195 M€ (droits compris) contre 1.210 M€ au 31 décembre 2025, correspondant à un taux de capitalisation moyen stable de 6,50%.
Les actifs nets réévalués EPRA par action sont en retrait de 3 à 5% sur 6 mois, impactés par la distribution du dividende (2,70 € par action), et oscillent entre 46,4 € (ANR NTA) et 52,4 €/action (ANR NRV) :
Poursuite des arbitrages et désendettement
La Société a poursuivi ce semestre sa politique d’arbitrages ciblés, visant à diminuer son niveau d’endettement, conformément à l’objectif annoncé en début d’année.
Elle a cédé pour 7 M€ de lignes historiques, au volume unitaire modeste, au premier semestre. Des arbitrages plus significatifs sont en cours, pour porter le volume d’actifs cédés en fin d’année à plus de 40 M€.
L’endettement net de la Société atteint 602 M€ au 30 juin 2026.
Les prochaines échéances qui se présentent sous 18 mois sont en cours de refinancement, et permettront d’allonger la maturité de la dette (3,6 ans contre 2,2 actuellement) et d’augmenter la part sécurisée contre le risque de taux à 66% (contre 60% actuellement).
Tous les covenants bancaires sont bien respectés au 30 juin 2026 :
Le ratio d’endettement (LTV) est en hausse ce semestre, du fait du paiement intégral du dividende. Si le dividende avait été lissé, le LTV aurait été de 52,6%, en très légère hausse du fait de la baisse des valeurs d’expertises.
Au 31 décembre 2026, le LTV baissera avec la réalisation des arbitrages prévus, modulo l’évolution de la valeur des actifs. A iso-valeur, il devrait être très proche de l’objectif de 50% annoncé par la foncière en début d’année.
Confirmation de la Gouvernance
Lors de l’Assemblée Générale du 20 mai 2026, les actionnaires ont conforté la gouvernance actuelle, en renouvellement pour trois ans les mandats de 5 administrateurs : Monsieur Philippe Rosio, Madame Arline Gaujal-Kempler, Madame Dominique Potier Bassoulet et les sociétés MACIF et SIPARI.
Le Conseil d’administration qui s’est tenu à l’issue de l’Assemblée Générale a en outre renouvelé sa confiance à Philippe Rosio en le reconduisant pour trois ans à la tête de Foncière INEA en qualité de Président, en optant par ailleurs pour le cumul des fonctions de Président du Conseil d’Administration et de Directeur Général. Il a également reconduit Arline Gaujal-Kempler en qualité de Directrice Générale Déléguée pour un nouveau mandat de trois ans.
Philippe Rosio, Président-directeur général d’INEA, commente ces résultats semestriels :
« La Société est toujours focalisée sur la réalisation de ses deux objectifs opérationnels, l’abaissement de son endettement et l’amélioration du taux d’occupation de son patrimoine. La politique d’arbitrages ciblés mise en oeuvre depuis l’an dernier, qui permet de saisir les opportunités de marché et de céder aux valeurs d’expertise, porte ses fruits. Modulo l’évolution des valeurs d’expertise au second semestre, l’objectif de revenir à un LTV sous les 50% sera quasiment atteint en fin d’année avec la réalisation des arbitrages en cours.
Le succès de la politique d’arbitrages permet d’ailleurs de relever la guidance de cash flow/action pour l’exercice 2026 : annoncé dans une fourchette de 4,6 à 5 €/action en début d’année, il est désormais attendu entre 5,9 et 6,5 €/action, selon la bonne réalisation des cessions en cours.
Les résultats opérationnels sont aujourd’hui marqués par la réduction du patrimoine en exploitation liée à la politique d’arbitrage ; demain, ils bénéficieront de l’amélioration du taux d’occupation du patrimoine avec la reprise du marché locatif. »
[1] Les comptes ont fait l’objet d’un examen limité par les commissaires aux comptes selon les normes d’exercice professionnel applicables en France.
