Croissance solide, parmi les plus dynamiques du marché : + 8 % de revenus locatifs au S1 2025
INEA (ISIN : FR0010341032), acteur majeur de l’immobilier tertiaire en Régions et leader du Green Building, enregistre des revenus locatifs de 41,1 M€ sur le 1er semestre de l’année, en hausse de 8 % par rapport à la même période de l’exercice précédent.
La légère baisse des revenus entre le premier et le deuxième trimestre 2025 est due à la tombée de garanties locatives (0,4 M€) et aux écritures IFRS16 d’étalement des franchises de loyer (0,5 M€).
La croissance du chiffre d’affaires (+3,0 M€) s’explique essentiellement par la bonne progression des revenus à périmètre constant (+6,3%). L’activité locative se tient dans un contexte économique qui reste pourtant difficile, et l’indexation des loyers est encore forte, de l’ordre de 4,4 %.
La croissance des revenus à périmètre non constant (+54%) résulte surtout de l’entrée en exploitation de nouveaux immeubles au second semestre 2024. Il s’agit des parcs d’activités Arty Station à Toulouse (5.683 m²) et Olea à Mérignac (6.022 m²) et de l’immeuble de bureaux Atravaia à Aix-en-Provence (5.363 m²). Au cours du premier semestre 2025, seul le parc d’activités Papin (2.206 m²)à Trappes a été livré, le 6 juin, avec une contribution par conséquent marginale au chiffre d’affaires.
Les dernières livraisons du pipeline d’INEA auront lieu au cours du second semestre 2025.
Flex Park, filiale à 100% d’INEA dédiée aux parcs d’activités nouvelle génération, prendra livraison fin juillet de ses deux dernières VEFA en cours de construction :
le parc d’activités Hennequin (7.161 m²), situé à Trappes (Yvelines) ;
et le parc d’activités Innovespace (7.765 m²), situé à Chalifert (Seine-et-Marne).
Ces deux opérations, dont la commercialisation a démarré, sont assorties d’une garantie locative de 9 mois.
Enfin, INEA prendra livraison en fin d’année de sa VEFA bureaux Nexus à Montpellier (8.825 m²), louée pour moitié à Keyce Academy, filiale du groupe Collège de Paris, via un bail de 12 ans fermes. Le solde de l’opération est couvert par une garantie locative de 12 mois.
Résultats de l’Assemblée Générale Mixte du 4 juin 2025
INEA (ISIN : FR0010341032), acteur de référence de l’immobilier tertiaire en Régions et leader du Green Building, informe que l’assemblée générale mixte des actionnaires d’INEA s’est réunie le 4 juin 2025 sous la présidence de M. Philippe Rosio, avec un quorum de 89,8%.
Les actionnaires ont adopté la totalité des résolutions agréées par le conseil d’administration, à l’exception des résolutions relatives au renouvellement des mandats d’administrateurs de Madame Alessandra de Picciotto et de Cargo Investment B.V., ainsi que du mandat de censeur de Monsieur Renato Picciotto.
Ainsi, à l’issue de l’assemblée générale mixte et suite au changement de représentant de la MACIF intervenu en avril, le conseil d’administration d’INEA est composé de 10 administrateurs, 5 femmes et 5 hommes. 6 administrateurs (soit 60%) sont considérés comme indépendants au regard des critères du Code AFEP-MEDEF.
L’assemblée générale mixte a notamment approuvé le versement d’un dividende de 2,70 euros par action au titre de l’exercice 2024. Ce dividende sera mis en paiement le 11 juin 2025 (avec une date de détachement le 9 juin 2025).
INEA (ISIN : FR0010341032), acteur de référence de l’immobilier tertiaire en Régions et leader du Green Building, informe que le 28 mai 2025, plusieurs actionnaires de la Société agissant de concert et liés à un administrateur et au censeur ont adressé au Président-Directeur général de la Société des questions écrites portant sur la gouvernance et la nouvelle convention de gestion administrative et immobilière conclue entre INEA et la société GEST le 15 mai 2024 (la « Convention GEST »).
La Société note que ces questions ont d’ores et déjà été soulevées, et que des réponses circonstanciées y ont été apportées, lors de différentes réunions du conseil d’administration (notamment celles qui se sont tenues à l’occasion de la renégociation de la Convention GEST à laquelle l’administrateur et le censeur concernés ont pleinement participé).
Conformément à ses obligations légales, le conseil d’administration s’est réuni le 3 juin 2025 afin d’approuver les réponses à ces questions écrites, qui seront accessibles sur le site internet de la Société, et de prendre acte du différend qui oppose cet administrateur et le censeur, d’une part, et la direction de la Société ainsi que la majorité des autres membres du conseil d’administration, d’autre part.
La direction et le conseil d’administration d’INEA sont pleinement mobilisés afin de parvenir à une position commune associant l’ensemble des administrateurs et permettant de préserver les intérêts d’INEA.
Forte dynamique des revenus locatifs (+ 10,7%) au 1er trimestre 2025
INEA (ISIN : FR0010341032), acteur de référence de l’immobilier tertiaire en Régions et leader du Green Building, annonce aujourd’hui son chiffre d’affaires consolidé pour le 1er trimestre, clos le 31 mars 2025.
Les revenus locatifs bruts d’INEA au 1er trimestre 2025 s’élèvent à 20,9 M€, en progression marquée de 10,7 % par rapport à la même période de l’exercice précédent.
Cette hausse s’explique à 67% par la bonne progression des revenus à périmètre constant et à 33% par l’effet des dernières livraisons d’immeubles.
A périmètre constant, les loyers nets ont progressé de 4,9%, essentiellement sous l’effet de l’indexation, qui s’élève à 4,6%. Cette progression est homogène sur les deux typologies d’actifs du patrimoine, bureaux et parcs d’activités.
Le solde de la croissance du chiffre d’affaires s’explique par l’augmentation du périmètre d’actifs en exploitation, qui bénéficie de l’apport des immeubles livrés en 2024, représentant au global 37.210 m² et 5,6 M€ de loyers annualisés. Il s’agit de 3 parcs d’activités (OLEA à Mérignac, Arty Station à Toulouse et Innovespace Tranche 1 à Chalifert) et 3 immeubles de bureaux (Atravaia à Aix-en-Provence, Cœur de Garonne et Arko 3 à Bordeaux).
Au cours des prochains mois, INEA prendra livraison de ses dernières VEFA en cours de construction : l’immeuble de bureaux Nexus à Montpellier (8.825 m²) et les parcs d’activités Innovespace Tranche 2 à Chalifert (7.765 m²), Papin (2.206 m²) et Hennequin (7.161 m²) à Trappes.
Ces immeubles, qui génèreront un loyer potentiel annuel de 3,8 M€, seront partiellement loués à leur livraison et bénéficieront de garanties locatives de 9 à 12 mois. Ils seront en outre équipés de centrales photovoltaïques en toiture, qui seront exploitées sur le modèle de l’autoconsommation collective.
Agenda financier 2025
4 juin : Assemblée Générale 2025
9 juillet : Chiffre d’affaires du 2ème trimestre 2025
24 juillet : Résultats semestriels 2025
14 octobre : Chiffre d’affaires du 3ème trimestre 2025
Mise à disposition du Document d’enregistrement universel 2024
INEA (ISIN : FR0010341032), spécialiste de l’immobilier tertiaire en Régions et leader du Green Building, annonce aujourd’hui la mise à disposition au public de son Document d’enregistrement universel (exercice 2024), déposé le 2 avril 2025 auprès de l’Autorité des Marchés Financiers (A.M.F.) sous le numéro D.25-0217.
Ce document intègre notamment le rapport financier annuel 20241 et les informations extra-financières relatives à la Société, notamment le suivi de sa feuille de route RSE 2021-2025.
Le Document d’enregistrement universel (exercice 2024) peut être consulté sur le site Internet de la Société ainsi que sur le site de l’Autorité des Marchés Financiers (www.amf-france.org, onglet dédié à Foncière INEA).
Il est également disponible sans frais sur simple demande auprès d’INEA à l’adresse de son siège administratif sis 21 avenue de l’Opéra, 75001 Paris.
Prochain communiqué : chiffre d’affaires du 1er trimestre 2025, le 29 avril 2024
Communiqué
26/02/2025
Résultats 2024 : une nouvelle année de très forte croissance
Une nouvelle année de très forte croissance pour INEA : EBITDA +16% / RNR +4,4% Perspectives positives pour 2025
Ce qu’il faut retenir
INEA (ISIN : FR0010341032), spécialiste de l’immobilier tertiaire en Régions et leader du Green Building, présente ses résultats annuels consolidés au 31 décembre 2024[1] arrêtés par son Conseil d’administration réuni le 25 février 2025.
Points clés
Une 2ème année consécutive de croissance à deux chiffres de l’EBITDA (+16% en 2024), grâce à des revenus locatifs en forte hausse à périmètre constant (+6,9%) et l’apport des nouvelles livraisons d’actifs.
Un patrimoine résilient, dont la valeur s’est maintenue au cours des deux dernières années (-2%).
Surperformance environnementale du patrimoine : la consommation énergétique moyenne du parc INEA s’est élevée à 89 kWh/m² en 2024, soit 32% de moins que la moyenne nationale.
Dividende de 2,70 € par action soumis à l’approbation de l’Assemblée générale des actionnaires, payable intégralement en numéraire, faisant ressortir un rendement de 8,2%.
Guidance 2025 positive : cash-flow par action attendu en hausse minimale de 10% en 2025.
Surperformance opérationnelle
Revenus locatifs bruts : +15,5 %
Les revenus locatifs bruts consolidé d’INEA sont en croissance de 15,5% sur 12 mois, à 78 M€.
La progression est équilibrée entre les périmètres constant (54%) et non constant (46%) :
A périmètre constant, les loyers nets ont progressé de 6,9%, essentiellement grâce à une indexation encore forte (5,7%). Il est à noter que compte tenu des surface et loyer moyens du patrimoine INEA – respectivement 918 m² et 168 €/m² – cette indexation est tout à fait supportable pour les locataires d’INEA, et donc pérenne.
Les 12 nouveaux actifs entrés en exploitation en 2023 et 2024 – 8 immeubles de bureaux et 4 parcs d’activités – ont généré 10,1 M€ de revenus locatifs en 2024.
Près de 45 000 m² ont été commercialisés en 2024, sur un volume moyen en retrait (550 m²) qui correspond à la tendance de marché observée en 2024, marquée par une prépondérance des petites transactions (54% portant sur des surfaces inférieures à 1.000 m²). Cette activité locative soutenue démontre la capacité du patrimoine d’INEA à capter la demande locative qui s’exprime, grâce notamment à sa divisibilité et son adéquation aux besoins des entreprises.
Le taux de vacance est en baisse de 40 bps et s’établit à 10,3% fin 2024.
Il faut rappeler qu’INEA s’est développée essentiellement par l’acquisition de « VEFA en blanc », c’est-à-dire des actifs à construire et à commercialiser, un schéma qui pèse sur le taux d’occupation. Ainsi, si les actifs livrés en blanc durant la période Covid sont désormais commercialisés, la location des dernières VEFA livrées n’est pas encore achevée, compte tenu d’un contexte de marché peu porteur.
Cet effet devrait néanmoins s’estomper dans les prochains semestres, avec les dernières livraisons du pipeline prévues en 2025.
Excédent brut d’exploitation (EBITDA) : +16 %
Pour la deuxième année consécutive (+23% en 2023), INEA affiche une croissance à deux chiffres de son excédent brut d’exploitation (EBITDA). En 2024, la hausse de l’EBITDA est de 16%, supérieure à celle des revenus locatifs bruts grâce à la maitrise des frais de fonctionnement, parfaitement stables sur l’exercice.
Le Cost Ratio EPRA (hors coût de la vacance), qui est l’un des plus compétitifs de la place, s’améliore encore de 17 bps cette année et s’établit à 9,4%.
La stabilité des frais de fonctionnement est essentiellement liée à l’entrée en vigueur au 1er janvier 2024 du nouveau contrat de gestion entre INEA et GEST – la société des dirigeants fondateurs d’INEA – dont les nouvelles modalités de calcul ont conduit à une économie de 800 k€ en 2024.
Résultat Net Récurrent : +4,4 %
Les charges financières nettes ont progressé de 34% en 2024, à 81% sous l’effet de l’accroissement de l’encours moyen de dette sur l’année (+87 M€) pour le financement du pipeline d’opérations en cours de construction.
La hausse de l’EBITDA (+6,6 M€) a cependant été supérieure à celle des frais financiers nets (+5,5 M€), permettant au résultat net récurrent (RNR) de s’afficher en croissance de 4,4 %, à 26,5 M€.
Résilience patrimoniale
Valeur du patrimoine : 1.240 M€
Le portefeuille d’INEA a fait preuve d’une très grande résilience depuis le début de la crise et de la brutale remontée des taux d’intérêt, avec une correction de valeur limitée à 2% sur 24 mois (soit -30 M€). En 2024, la revalorisation des loyers, sous l’effet notamment de l’indexation, a permis de compenser à 62% le relèvement des taux de capitalisation pratiqué par les experts (+30 bps).
La valorisation du portefeuille d’INEA s’élève à 1.240 M€ droits compris à fin 2024, correspondant à un taux de capitalisation moyen de 6,40%.
Ce taux fait ressortir une prime de risque de 325 bps par rapport à l’OAT 10 ans, 4 fois supérieure à la prime de risque minimale constatée à fin 2024 dans l’immobilier de bureau (Paris QCA).
Un portefeuille unique
La résilience enregistrée par INEA s’explique avant tout par les qualités du portefeuille constitué, composé à 80% de bureaux et à 20% de parcs d’activité neufs (8 ans d’âge moyen), liquides (taille unitaire moyenne 5.700 m²) et rentables (rendement potentiel 7,5%), implantés dans les premières métropoles régionales françaises, au cœur de la croissance française.
L’une de ses spécificités est également sa performance environnementale, fruit d’une stratégie RSE exigeante et pionnière menée depuis 2012. Ainsi à fin 2024 :
La consommation d’énergie du patrimoine d’INEA a diminué de 45% depuis 2012 et s’élève à 89 kWh/m² en 2024, un niveau inférieur de 32% à la moyenne nationale[2] ;
90% des bureaux INEA ont une consommation déjà inférieure au seuil de consommation 2030 fixé par le Décret éco-énergie tertiaire (DEET) ;
80% des immeubles INEA bénéficient d’une certification environnementale (et 91% d’entre eux atteignent un niveau de performance supérieur ou égale à « Very Good » – Breeam) ;
87% des déchets produits sur le parc immobilier d’INEA sont valorisés.
Après avoir atteint la sobriété énergétique sur son patrimoine, INEA a par ailleurs concrétisé en 2024 son engagement de production d’énergie renouvelable, en créant deux filiales (Serenea et Serenyflex) dédiées au déploiement de centrales photovoltaïques sur son parc, sur le modèle de l’autoconsommation collective (en association avec un spécialiste du photovoltaïque en circuit court, Serenysun). Les premières centrales sont raccordées, permettant aux locataires d’INEA de profiter d’une énergie verte, locale et dont le coût est compétitif et maitrisé dans le temps.
Un bilan robuste
Un endettement vert et maitrisé
L’endettement net de la Société atteint 623 M€ au 31 décembre 2024 contre 565 M€ au 31 décembre 2023. INEA bénéficie par ailleurs de 29 M€ de lignes de crédit confirmées non utilisées, qui seront mobilisées courant 2025 pour financer le solde de son pipeline d’opérations en VEFA.
Suite au remboursement de la seconde tranche de l’Euro PP 2018 (51 M€) le 21 février 2025, il n’existe plus d’échéance significative de remboursement avant mi 2027, et la maturité de l’endettement atteint 3,6 ans.
Cette dette est par ailleurs couverte à 90% (contre 89% 12 mois plus tôt) contre le risque de relèvement des taux d’intérêt, via la mise en place d’instruments de couverture de type swap ou CAP.
82% de la dette d’INEA est verte, assortie de critères environnementaux exigeants (en phase avec sa feuille de route RSE), permettant en cas de respect de bonifier la marge des crédits.
Les covenants bancaires sont tous respectés à fin 2024.
Le ratio Dette nette / EBITDA (12,3) s’améliore grâce à la croissance soutenue de l’EBITDA.
Le ratio ICR (2,7) est lui en léger retrait avec l’augmentation du coût moyen de la dette (3,8% en 2024 contre 3,3% en 2023), mais reste bien au-dessus de la limite bancaire (2,0).
Le LTV EPRA droits compris s’élève quant à lui à 50,7 % (contre 46,8% fin 2023).
Ce niveau de LTV, bien en-deçà du covenant bancaire (55%) mais supérieur aux standards de place parmi les foncières cotées, est à mettre au regard du rendement potentiel du patrimoine d’INEA (7,5%).
Il pourra évoluer positivement dans les prochains semestres grâce au recours aux arbitrages et à une éventuelle appréciation du patrimoine à la faveur notamment de la baisse des taux engagée début 2025.
ANR résilients à plus de 50 €/action
Les ANR EPRA ont bien résisté en 2024 et se maintiennent à plus de 50 €/action :
Le titre a clos l’année à 33 €, et affiche ainsi une décote de 34% sur l’ANR NTA (contre 29% au 31 décembre 2023).
Dividende et Perspectives 2025
Dividende proposé : 2,70 €/action
La performance opérationnelle délivrée en 2024 et les perspectives de croissance pour l’exercice à venir permettent à la Société de proposer à la prochaine assemblée générale des actionnaires un dividende de 2,70 €/action, correspondant à un payout sur cash-flow de 87 %.
Payable en intégralité en numéraire, ce dividende offre un rendement attractif de 8,2 % sur le cours du 31 décembre 2024.
Guidance 2025 : cash-flow/action attendu en hausse minimale de 10% en 2025
La Société livre pour la première fois ses anticipations de cash-flow pour l’exercice en cours.
Elle attend pour 2025 un cash-flow par action en hausse de 10% minimum.
Cette croissance reposera sur différents facteurs : l’apport des livraisons d’immeubles attendues, la poursuite (plus modérée) de l’indexation, la baisse en cours des taux d’intérêt et la réalisation d’arbitrages.
Philippe Rosio, Président-directeur général d’INEA, commente ces résultats :
« La performance délivrée en 2024 souligne encore une fois la pertinence de la stratégie déployée par INEA dans les régions. Après presque 20 ans passés à acquérir des opérations de VEFA « en blanc », INEA a constitué un patrimoine unique, apte à répondre aux attentes – en évolution depuis la covid – des entreprises locataires. 2025 sera une nouvelle année de croissance opérationnelle, avec l’entrée en exploitation des derniers immeubles du portefeuille en cours de construction. Elle pourrait ainsi marquer une nouvelle phase pour INEA, celle du renforcement de la rentabilité et d’une rotation accrue du patrimoine. »
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Agenda financier 2025
29 avril : Chiffre d’affaires du 1er trimestre 2025
4 juin : Assemblée Générale 2025
9 juillet : Chiffre d’affaires du 2ème trimestre 2025
24 juillet : Résultats semestriels 2025
14 octobre : Chiffre d’affaires du 3ème trimestre 2025
[1] Les comptes présentés en normes EPRA ont été audités ; le rapport d’audit relatif à la certification étant en cours d’émission.
[2] Baromètre 2024 de la performance énergétique et environnementale des bâtiments – Observatoire de l’Immobilier Durable
Communiqué
14/01/2025
INEA signe une belle performance en 2024, avec des revenus locatifs en croissance de 15,5 %
INEA (ISIN : FR0010341032), spécialiste de l’immobilier de tertiaire neuf en Régions et leader du Green Building, enregistre 78 M€[1] de revenus locatifs bruts sur l’année 2024.
Toujours portée par une double dynamique – la livraison progressive de ses opérations en cours de construction et la performance locative de son parc en exploitation – INEA affiche une très solide croissance de 15,5% de son chiffre d’affaires sur un an :
Près de la moitié de cette augmentation (7,1%) s’explique par la variation du patrimoine en exploitation (livraisons et acquisitions, minorées des cessions).
Ainsi, la contribution des nouveaux immeubles livrés ou acquis entre 2023 et 2024, à savoir 8 opérations de bureaux et 4 parcs d’activités, a été de 5,6 M€ sur la période. Au dernier trimestre de l’année 2024 notamment, INEA a réceptionné le parc d’activités Olea à Mérignac (6.022 m²) et l’ensemble de bureaux Atravaia à Aix-en-Provence (5.363 m²).
À périmètre constant, la progression des revenus locatifs a été de 8,4% ; l’effet de l’indexation sur les seuls loyers nets étant de 5,7%.
En 2025, INEA bénéficiera encore de l’apport de nouveaux actifs, avec la livraison d’ici septembre des immeubles de bureaux Nexus à Montpellier (8.533 m²), des parcs d’activités Hennequin et Papin à Trappes (9.367 m²) et de la seconde tranche du parc d’activités Innovespace à Chalifert (7.765 m²) ; des opérations à qui représentent près de 26.000 m² et 3,8 M€ de loyers nets sur base annuelle.
INEA et SerenySun dévoilent la communauté d’énergie renouvelable Notre énergie Mérignac
SerenySun, leader des communautés d’énergie renouvelable en France et spécialiste des circuits courts de l’énergie, dévoile sa toute dernière opération, Notre énergie Mérignac. Implantée au coeur du parc économique et environnemental Ecosph’Air, près de Bordeaux, cette communauté d’énergie renouvelable s’inscrit dans le partenariat signé entre SerenySun et Foncière INEA, spécialiste de l’immobilier tertiaire en régions et leader du Green Building. Ce dernier a pour objectif de déployer des communautés d’énergie sur le patrimoine de la foncière et ainsi assurer la production locale d’énergie sur tout le territoire.
Notre énergie Mérignac repose sur les ensembles tertiaires ARKO et OLEA, développés par le promoteur Aventim et propriétés d’INEA et de sa filiale Flex Park. Encore en travaux, la communauté sera mise en service au 1er trimestre 2025, pour une puissance totale de production de 830 kWc. À terme, SerenySun entend prospecter de nouveaux fonciers afin de maximiser la production photovoltaïque et ainsi faire profiter au plus grand nombre d’une énergie verte locale, à coût maîtrisé.
Mérignac accueille une nouvelle communauté d’énergie signée SerenySun
Après Cabriès-Calas, Lyon ou encore Toulouse, c’est proche de Bordeaux que SerenySun poursuit son développement. Dernière née des projets de communautés d’énergie renouvelable, Notre énergie Mérignac sera mise en service au 1er trimestre 2025, à Mérignac, au coeur de la Gironde. Cette initiative vise à produire une énergie verte locale, partagée entre les acteurs du territoire dans le cadre d’une opération d’autoconsommation collective.
L’opération repose sur deux programmes tertiaires développés par le promoteur et aménageur immobilier Aventim sur le parc Ecosph’Air : ARKO et OLEA. Les deux bâtiments ont été conçus dans une démarche dedéveloppement durable et sont dorénavant la propriété de Foncière INEA, partenaire de SerenySun dans le déploiement de ces communautés d’énergie.
Ainsi, l’opération s’appuie sur :
L’intégration de la centrale photovoltaïque existante de l’ensemble tertiaire ARKO, propriété d’INEA, avec une puissance de production de 260 kWc et une production annuelle estimée à 290 MWh,
La solarisation des toitures de l’ensemble tertiaire OLEA, propriété de Flex Park, avec l’installation de 1 261 panneaux photovoltaïques couvrant 2 500 m², offrant une puissance de production totale de 570 kWc et une production annuelle de 630 MWh.
En combinant les deux installations, Notre énergie Mérignac affichera une puissance totale de production de 830 kWc, avec une production annuelle estimée à 920 MWh, soit l’équivalent de la consommation annuelle de 370 foyers (hors chauffage électrique). Les équipes de SerenySun débutent actuellement la pré-commercialisation. Particuliers et entreprises peuvent déjà s’inscrire sur le site internet.
Donald François, Président de SerenySun, déclare : « Nous sommes extrêmement fiers de dévoiler aujourd’hui notre tout dernier projet de communauté d’énergie. Il illustre un pas concret et ambitieux vers une transition énergétique durable et solidaire et incarne notre vision d’un futur énergétique plus respectueux de l’environnement, plus inclusif et plus local. En rassemblant les citoyens, les entreprises et les acteurs publics autour d’un objectif commun, nous créons un modèle vertueux, transposable à tous les territoires. Notre énergie Mérignac est un premier projet en Nouvelle-Aquitaine, d’autres suivront, forts du soutien des collectivités locales, que nous remercions. »
Une réponse concrète aux enjeux de transition énergétique actuels
En s’inscrivant dans une démarche de Responsabilité Sociétale des Entreprises (RSE), Notre énergie Mérignac apporte une solution concrète, accessible et durable aux défis actuels de la transition énergétique, alliant les enjeux environnementaux, économiques et sociétaux. En rassemblant les citoyens, les entreprises et les acteurs publics – situés dans le périmètre d’autoconsommation collective de 2 km de diamètre – autour d’un objectif commun et fédérateur, SerenySun propose un modèle qui optimise la production et la consommation d’énergie renouvelable.
Fruit du partenariat entre INEA, spécialiste de l’immobilier tertiaire en régions et leader du G reen Building, etSerenySun, pionnier des circuits courts de l’énergie, ce projet peut également compter sur le soutien desacteurs territoriaux. L’autoconsommation collective s’impose aujourd’hui comme une priorité stratégiqueinscrite au coeur des politiques publiques, répondant à la fois aux impératifs environnementaux, économiques et sociaux.
Karine Dachary, Directrice générale adjointe d’INEA, précise : « Avec cette nouvelle opération d’autoconsommation collective développée sur notre patrimoine, nous continuons à améliorer la valeur verte de notre parc immobilier, nous apportons un nouveau service à nos locataires et nous renforçons notre impact sociétal dans les métropoles régionales dans lesquelles nous investissons. A Mérignac, nous poursuivons ainsi les ambitions environnementales initiales portées par l’aménageur et le promoteur pour le parc Ecosph’Air. »
L’info en plus
SerenySun développe actuellement deux autres opérations d’autoconsommation collective à proximité, sur deux autres immeubles d’INEA. Toutes deux situées au coeur de Bordeaux Métropole, la première est située dans la commune de Pessac et la seconde à Lormont. De plus petite envergure, ces communautés sont tout autant intéressantes : elles permettront aux acteurs de ces territoire de consommer une énergie verte locale.
L’inauguration de l’immeuble Cyberplace à Cesson-Sévigné s’est déroulée le 18 novembre 2024, à l’occasion de l’European Cyber Week à Rennes, en présence de Clara Chappaz, secrétaire d’État chargée de l’Intelligence artificielle et du Numérique, de Loïg Chesnay-Girard, président de la région Bretagne, Nathalie Appéré, maire de Rennes et présidente de Rennes Métropole, Amaury de Saint-Quentin, préfet de la région Bretagne et de Jean-Pierre Savignac, maire de Cesson-Sévigné.
Cet immeuble innovant (environ 7 670 m2) illustre parfaitement la raison d’être d’INEA – contribuer à l’essor économique des territoires en favorisant le développement d’un immobilier tertiaire durable – avec la dimension supplémentaire de la cybersécurité.
Il s’agit d’une offre immobilière unique répondant aux besoins d’une filière cyber en plein essor, soutenue par Rennes Métropole, propriétaire d’un plateau de l’immeuble.
Communiqué
15/10/2024
Confirmation de la dynamique de croissance : chiffre d’affaires +16%, à 58 M€ fin septembre 2024
INEA (ISIN : FR0010341032), spécialiste de l’immobilier de tertiaire neuf en Régions et leader du Green Building, présente aujourd’hui son chiffre d’affaires consolidé du 3ème trimestre et des 9 premiers mois de l’exercice en cours, clos au 30 septembre 2024.
Sur les 9 premiers mois de l’année, les revenus locatifs bruts d’INEA s’établissent à 57,7 M€, en hausse de 15,8% par rapport à la même période de l’exercice précédent.
La progression des revenus est de 7,3% à périmètre constant, l’effet de l’indexation sur les loyers nets étant mesuré à 5,7% sur les 9 premiers mois de l’année.
Le solde de la croissance du chiffre d’affaires (+8,5%) s’explique par la variation nette du périmètre d’actifs en exploitation. Il bénéficie ainsi de l’apport des nouveaux immeubles livrés ou acquis entre 2023 et mi-2024, à savoir 6 opérations de bureaux et 3 parcs d’activités ayant respectivement généré 3,4 M€ et 1,1 M€ de revenus supplémentaires sur la période.
Au cours des prochains trimestres, le chiffre d’affaires d’INEA bénéficiera de l’entrée en exploitation progressive du pipeline d’opérations en cours de construction – près de 38 000 m² à livrer entre novembre 2024 et fin 2025 – ainsi que des fruits d’une activité locative soutenue malgré une certaine atonie de la demande placée en France. Ainsi, 68 baux ont déjà été signés en 2024. Même s’il porte sur une surface moyenne moindre qu’en 2023 (600 m² contre 930 m²), conséquence notamment de l’attentisme actuel des grands preneurs, le volume signé traduit bien la vitalité économique des marchés régionaux.
Philippe Rosio, Président-Directeur général d’INEA commente : « La croissance opérationnelle enregistrée par INEA au fil des trimestres démontre la robustesse de son modèle d’affaires, qui repose sur la qualité du patrimoine constitué et la résilience des marchés régionaux dans un contexte de marché pourtant difficile. Sur ces bases solides, INEA pourra profiter pleinement de l’amélioration attendue de la situation macro-économique dans les prochains mois. »
À noter qu’en septembre 2024, INEA s’est vu décerner un Gold Award par l’European Public Real Estate Association (EPRA) pour la conformité de ses comptes aux Best Practices Recommandations (BPR) de l’association.
Inauguration du parc d’activités Arty Station à Toulouse
Jeudi 3 octobre s’est déroulée l’inauguration d’ArtyStation, le parc d’activités nouvelle génération (près de 5 700 m2) d’INEA à Toulouse.
Olivier Marsac, maire de quartier et adjoint au maire de Toulouse, a coupé le ruban, entouré notamment d’Arline Gaujal-Kempler, Directrice général déléguée d’INEA, de Laurent Villaret, dirigeant associé du Groupe GGL, d’Olivier Joucla, directeur technique du Groupe GGL, le promoteur, de l’architecte Nathalie PERROT d’Enzo & Rosso, de Nicolas-Xavier Callu de la Galerie Nicolas-Xavier et de Donald Francois, PDG de notre partenaire SerenySun Energies.
Ce dernier a présenté à cette occasion la communauté d’énergie renouvelable Notre énergie La Cadène, l’opération d’autoconsommationcollective développée sur le parc grâce aux toitures photovoltaïques.
Bravo à l’artiste Cédric Lascours, alias Reso, qui, après avoir réalisé le graffiti à l’entrée d’Arty Station, a peint une fresque en live lors de cette inauguration.
Actualité
31/07/2024
Livraison du parc d’activités nouvelle génération Arty Station à Toulouse
INEA vient de réceptionner Arty Station, son parc d’activités nouvelle génération situé au nord de Toulouse. Ce programme Flex Park, acquis auprès du promoteur GGL, offre une surface locative de 5 683 m2 (4 730 m2 d’activité en rez-de-chaussée et 953 m2 de bureaux en mezzanine), répartis entre 5 bâtiments, et 79 places de parking.
« Après les Portes de la Soie à l’est de Lyon fin 2023 et la première tranche d’INNOVESPACE Chalifert en février 2024, la livraison des parcs d’activités acquis en VEFA ces dernières années se poursuit, déclare Arline Gaujal-Kempler, Directrice générale déléguée d’INEA. Arty Station bénéficie d’une localisation stratégique, puisqu’implanté sur une zone très dynamique économiquement, le long de l’avenue des États-Unis, l’une des principales artères de la ville. La rocade, l’A62 et le bus sont à seulement deux-trois minutes, l’aéroport à une dizaine de minutes et le centre-ville à un quart d’heure. Ces nouveaux locaux sont donc idéalement adaptés à la logistique du dernier kilomètre. »
Autre atout : la divisibilité du parc, avec des surfaces allant de 300 à 1 500 m2. L’ensemble, aux larges voies de circulation pour faciliter les livraisons, répond parfaitement aux besoins des artisans, PME, e-commerçants… Et offre des prestations de qualité, comme des portes sectionnelles motorisées. « Enfin, Arty Station, certifié BREEAM Construction niveau Very Good, est très performant sur le plan environnemental, souligne Karine Dachary, Directrice générale adjointe d’INEA. Grâce à la solarisation des toitures et au partenariat conclu avec SerenySun, leader des circuits courts de l’énergie, les locataires du parc et leurs voisins pourront consommer une énergie verte “made in Toulouse” à travers la communauté d’énergie renouvelable Notre Énergie La Cadène, qui entrera en service à l’hiver 2024. »
Communiqué
25/07/2024
Croissance opérationnelle et résilience patrimoniale de nouveau au rendez-vous au 1er semestre 2024
Excédent Brut d’Exploitation +20% Résultat net récurrent par action +6% ANR NDV 52,5 €/action
Le Conseil d’administration d’INEA (ISIN : FR0010341032), spécialiste de l’immobilier tertiaire neuf en Régions et leader du Green Building, a arrêté lors de sa réunion du 24 juillet 2024 les résultats semestriels consolidés au 30 juin 2024[1].
Comme en 2023, le 1er semestre de l’exercice 2024 fait état d’une solide croissance opérationnelle à même de compenser la hausse des charges financières nettes et d’assurer une augmentation du résultat net récurent par action (+6%).
Le patrimoine démontre de nouveau sa résilience dans un contexte de poursuite des corrections de valeurs dans le marché, avec un ajustement limité à -1,3%.
Revenus locatifs bruts en hausse de 17%
Le chiffre d’affaires est en forte croissance (+17% sur 12 mois) à 38,1 M€, une hausse qui s’explique à parts quasiment égales par la bonne progression des revenus à périmètre constant et par le pipeline d’opérations nouvelles :
Les loyers nets à périmètre constant ont progressé de 7,9%, principalement sous l’effet de l’indexation, mesurée à 5,6% en moyenne sur 12 mois.
3 nouveaux immeubles (1 parc d’activités et 2 bureaux pour près de 14 000 m² au total) sont entrés en exploitation au cours du semestre.
Sur le plan locatif, le 1er semestre de l’année a été très dynamique, avec 48 transactions réalisées, mais la taille moyenne des baux signés est en baisse (586 m² vs. 1 163 m² au 1er semestre 2023), aboutissant à un volume de surfaces louées en retrait (28 000 m² contre près de 50 000 m²).
Plus de la moitié des surfaces louées porte sur les derniers immeubles mis en exploitation et ceux en cours de construction. La signature la plus significative du semestre (4 112 m²) a ainsi porté sur l’immeuble Nexus, situé sur la ZAC Cambacérès à Montpellier. Ce bail de 12 ans signé avec l’école Keyce Academy, filiale du groupe Collège de Paris, assure la pré-commercialisation pour moitié de l’immeuble 7 mois avant sa livraison prévue début 2025.
Le taux de vacance du patrimoine reste stable à 10,9% (contre 10,7% au 31 décembre 2023).
Résultat net récurrent +6%
L’excédent brut d’exploitation (EBE +20%) a progressé plus vite que les revenus locatifs bruts (+17%), grâce à une bonne tenue des charges locatives et des frais de fonctionnement nets (+3%).
Cette croissance opérationnelle a permis d’absorber l’augmentation des charges financières nettes ce semestre (+50% sur 12 mois), qui est liée à 70% à l’accroissement de l’encours de dette suite aux tirages réalisés sur les lignes disponibles pour financer le pipeline en cours de construction.
Le résultat net récurrent (RNR), en valeur absolue comme par action, progresse donc de 6% sur 12 mois :
Le pipeline d’opérations en cours de construction – constitué des parcs d’activités Arty Station à Toulouse (5.603 m²), Olea à Mérignac (6.022 m²), Innovespace à Chalifert (7.765 m²), Hennequin et Papin à Trappes (9.367 m²), et des immeubles de bureaux Atravaia à Aix-en-Provence (5.363 m²) et Nexus à Montpellier (8.533 m²) – entrera en exploitation progressivement entre le 3ème trimestre 2024 et fin 2025, et soutiendra la croissance de la Société sur les prochains exercices.
Résilience du patrimoine
Au 1er semestre, le patrimoine d’INEA démontre de nouveau sa résilience avec un ajustement de valeur limité à -1,3%. Il faut rappeler qu’aucune correction de valeur n’avait été enregistrée en 2023 sur INEA, dans un contexte global de relèvement des taux de capitalisation.
Le taux de capitalisation moyen du portefeuille INEA s’établit à 6,26% au 30 juin 2024 (contre 6,10% au 31 décembre 2023), et la valeur totale du patrimoine – comprenant pour sa valeur d’acquisition le pipeline d’opérations non expertisés – s’établit à 1 252 M€ (droits compris), contre 1 266 M€ six mois plus tôt.
Un endettement maîtrisé
L’endettement net de la Société atteint 584 M€ au 30 juin 2024, en augmentation de 51 M€ sur 12 mois. INEA utilise ses lignes de dettes disponibles pour financer son pipeline d’opérations en cours de construction. A date, elle bénéficie de 60 M€ de lignes de crédit confirmées non utilisées lui permettant de couvrir les débours à venir sur ce pipeline.
Elle n’a en outre aucune échéance de dette significative avant 2027, après le refinancement en février 2024 de la première tranche (49 M€) de sa seule ligne obligataire (Euro PP 2018), via la signature d’un nouveau SLL (sustainability linked loan, crédit assorti de critères extra-financiers).
INEA se trouve donc dans une situation de liquidité maitrisée.
La trésorerie disponible s’élève à 3,4 M€ au 30 juin 2024 (contre 12,5 M€ au 30 juin 2023).
Au 30 juin 2024, la dette d’INEA est longue (maturité moyenne de 3,7 ans), « green » à 81% et sécurisée à 94% (contre 89% fin 2023) contre le risque de fluctuation des taux.
Les instruments de couverture en place sont de type CAP, protégeant la foncière contre la hausse des taux d’intérêts au-delà de leur strike. Ainsi, le coût d’endettement moyen s’est élevé à 3,8% au premier semestre 2024 (contre 2,9% sur la même période l’an passé).
Les covenants bancaires sont respectés au 30 juin 2024 :
Résistance des Actifs Nets Réévalués EPRA
Les actifs nets réévalués EPRA par action sont en retrait de 4 à 5% sur 6 mois du fait de la distribution du dividende et de l’ajustement à la baisse de la valeur du patrimoine.
Les ANR oscillent entre 50,8 (NTA) et 56 €/action (NRV) :
Avec un cours de l’action de 28,40 € au 30 juin 2024, la décote boursière est de 49% droits compris (ANR NRV) et 46% hors droits (ANR NDV).
Philippe Rosio, Président-directeur général d’INEA, commente ces résultats semestriels :
« INEA parvient une nouvelle fois ce semestre à allier croissance opérationnelle et résilience patrimoniale. Une performance en ligne avec celle de l‘année 2023, qui témoigne des fondamentaux sains d’INEA, tant en ce qui concerne les marchés immobiliers sur lesquels elle opère (immeubles de bureaux et parcs d’activité neufs en régions) que son business model.
Les réalisations affichées en matière de RSE[2] font partie intégrante de cette performance.
La valeur expertisée de ce patrimoine neuf et vert ressort à 2.600 €/m² ; soit une valeur métrique bien inférieure au coût de construction actuel de tels actifs, sans même compter la charge foncière.
Y ajouter une décote boursière de plus de 40% paraît excessif.
Avec le même pragmatisme qui nous a conduits début 2024, face à l’état des marchés immobiliers, à annoncer une inflexion stratégique, il est aujourd’hui dans l’intérêt d’INEA d’associer à sa politique d’investissements une rotation opportuniste d’actifs qui lui permettra de confronter la décote boursière à la valeur réelle de ses actifs ».
Le rapport financier semestriel 2024 d‘INEA est disponible sur son site internet.
Prochain communiqué : chiffre d’affaires du 3e trimestre 2024, le le 15 octobre 2024
INEA consolide sa position de leader du Green Building en alliant sobriété énergétique et production d’énergie renouvelable, et en favorisant l’économie circulaire (gestion des déchets)
INEA (ISIN : FR0010341032), spécialiste de l’immobilier tertiaire en Régions et leader du Green Building, consolide cette position grâce à des avancées majeures dans la réalisation de sa feuille de route RSE à horizon 2025. Toujours plus sobre énergétiquement et désormais productrice d’énergie renouvelable, ce qui maximise sa contribution à la neutralité carbone, la foncière optimise aussi la gestion des déchets produits sur son parc, notamment en réduisant au maximum le taux d’enfouissement de ces déchets.
Sobriété énergétique
En privilégiant l’acquisition d’immeubles neufs ou récents, dont la construction repose sur les dernières règlementations thermiques et les labels les plus performants, et en les gérant ensuite de façon proactive sur le plan environnemental (la foncière a été pionnière, dès 2016, en matière de collecte automatisée des données de consommation de ses actifs), INEA affiche une consommation énergétique de son patrimoine très faible comparée au secteur : 91 kWhef /m² en 2023, 41 % de moins qu’en 2022 et surtout un niveau inférieur de 32 % à la moyenne du parc française (134 kWhef/m²) calculée et publiée par l’Observatoire de l’Immobilier Durable (OID) dans son dernier baromètre.
Grâce à cette sobriété énergétique, 90 % du parc bureaux d’INEA est en deçà des seuils 2030 du Dispositif Eco-Energie Tertiaire (DEET, aussi appelé « Décret tertiaire ») applicables en matière de consommation énergétique.
Les 5 actifs qui n’atteignent pas encore leur seuil 2030 font l’objet de plans d’action spécifiques et devraient le respecter à court terme, leur consommation énergétique n’étant en moyenne que 12 % supérieure au seuil du DEET.
La sobriété énergétique étant atteinte, INEA a concentré ses efforts sur le second volet de sa politique bas carbone : la production d’énergie renouvelable.
Production d’énergie renouvelable
La foncière vient d’annoncer (https://fonciere-inea.com/partenariat-inea-x-serenysun-pour-deployer-des-communautes-denergie-renouvelables-en-france/) la signature d’un partenariat avec la société SerenySun visant à développer la production d’énergie solaire sur son patrimoine. Le modèle choisi permettra d’alimenter en énergie renouvelable les locataires des bâtiments d’INEA et de partager le surplus d’énergie avec des consommateurs potentiels à proximité (entreprises, acteurs publics, particuliers), grâce à l’autoconsommation collective.
À l’issue de la première phase de ce partenariat, qui concerne aussi bien des bureaux que des parcs d’activités pour des mises en service de centrales entre fin 2024 et mi-2025, 22 % du patrimoine d’INEA sera équipé de panneaux photovoltaïques, la suite du déploiement étant soumise à l’éligibilité technique du reste du parc.
Grâce à ces actions, INEA maximise sa contribution à la neutralité carbone, en détenant un patrimoine sobre énergétiquement et pourvoyeur d’énergie renouvelable.
Économie circulaire : réduction au maximum du taux d’enfouissement des déchets produits sur le parc immobilier
En tant que propriétaire non occupant de ses immeubles, INEA n’est pas directement responsable des déchets produits sur son parc immobilier, mais la foncière a choisi d’inscrire l’optimisation de la gestion des déchets comme l’un des 9 engagements de sa feuille de route RSE 2021-2025, considérant qu’elle avait un rôle majeur à jouer :
en amont, en apportant à ses locataires les moyens de favoriser le tri sélectif,
en aval, en vérifiant le traitement réservé à leurs déchets.
Pour tenir cet engagement, INEA travaille depuis 2021 avec la société Urbyn pour quantifier les déchets générés sur son parc immobilier, identifier leur typologie et surtout leur traitement final, sachant qu’il y a aujourd’hui 3 types de traitements possibles : le recyclage (la valorisation de la matière), l’incinération (la valorisation énergétique) et l’enfouissement (la méthode la moins respectueuse de l’environnement).
Après avoir découvert au terme de l’audit initial début 2022 que 25 % des déchets produits sur son parc immobilier étaient enfouis, INEA s’était fixé l’objectif de réduire au maximum ce taux d’enfouissement.
C’est chose faite aujourd’hui (https://fonciere-inea.com/inea-optimise-la-gestion-des-dechets-produits-sur-son-parc/). Grâce à l’exécution du plan d’action établi avec l’aide d’Urbyn, en collaboration avec les property managers, la part des déchets traités en enfouissement a été réduite de 50 %, pour atteindre un seuil de 13 % quasi incompressible en raison d’un manque d’incinérateurs dans certains territoires.
Si, sur cette thématique, l’enjeu est désormais de maintenir le taux d’enfouissement au niveau le plus bas, INEA se fixe également un nouvel objectif : maximiser le taux de valorisation matière. La foncière y parviendra en vérifiant le bon déploiement des filières de recyclage mises en place sur son patrimoine et en donnant à ses locataires les moyens de trier mieux et plus efficacement leurs déchets ainsi que leurs biodéchets grâce à la mise à disposition de composteurs (ils répondront de surcroît à leur nouvelle obligation réglementaire du 01/01/24, la loi AGEC).
Les ambitions green d’INEA
L’atteinte de ces objectifs majeurs de sa feuille de route RSE encourage INEA à poursuivre en partenariat ses efforts en la matière afin de consolider sa position de leader du Green Building sur le marché de l’immobilier tertiaire en France. Elle l’incite également à traiter de nouvelles thématiques de cette feuille de route, au premier rang desquelles la protection de la biodiversité sur son patrimoine. Son parc d’activités INNOVESPACE à Chalifert (77) est ainsi sa première opération à viser la labellisation BiodiverCity® (https://fonciere-inea.com/demarche-biodivercity-a-chalifert-illustration-de-lengagement-dinea-a-developper-la-biodiversite-sur-son-patrimoine/).
Plus généralement, en même temps qu’elle permet de répondre aux obligations réglementaires qui se multiplient, la démarche RSE d’INEA est portée avec la conviction qu’elle fournit de solides atouts à la foncière :
une meilleure attractivité de son offre locative,
la consolidation de son ancrage local,
le renforcement de la valeur verte de son patrimoine.
Prochain communiqué : résultats semestriels 2024, le 25 juillet 2024
Démarche BiodiverCity® à Chalifert : illustration de l’engagement d’INEA à développer la biodiversité sur son patrimoine
Dans le cadre de son engagement à développer la biodiversité sur son patrimoine, inscrit dans sa feuille de route RSE à horizon 2025, INEA vise la labellisation BiodiverCity® de son parc d’activités nouvelle génération à Chalifert (77) avec l’aide d’ALSEI Entreprise.
Communiqué
10/07/2024
Forte hausse des revenus locatifs au premier semestre 2024 : + 17 %, à 38 M€
INEA (ISIN : FR0010341032), spécialiste de l’immobilier tertiaire en Régions et leader du Green Building, enregistre des revenus locatifs de 38,1 M€ sur le premier semestre de l’année, en forte hausse de 17% sur douze mois.
Le différentiel de croissance entre les deux premiers trimestres s’explique par l’effet de quatre immeubles livrés ou acquis au cours du deuxième trimestre 2023, qui ont marqué pleinement la croissance du premier trimestre 2024.
La hausse de 17% du chiffre d’affaires sur le premier semestre 2024 s’explique à parts quasiment égales par la bonne progression des revenus à périmètre constant et par l’entrée en exploitation de nouveaux immeubles :
Les loyers nets à périmètre constant ont progressé de 7,9%, principalement sous l’effet de l’indexation mesurée à 5,6% en moyenne sur 12 mois.
Au cours du premier semestre 2024, INEA a pris livraison de trois nouvelles opérations :
le 29 février, la première tranche du parc d’activités Innovespace Chalifert pour 7.550 m² ;
Le 2 avril, le dernier corps de bâtiments de l’opération Arko à Mérignac, 3.218 m² de bureaux en structure bois massif équipés de panneaux photovoltaïques ;
Le 15 avril, l’immeuble Cœur de Garonne, 3.165 m² de bureaux situés à proximité immédiate de la gare TGV Bordeaux Saint-Jean, dans la ZAC Saint-Jean Belcier.
La deuxième partie de l’année sera marquée par la livraison de trois nouveaux immeubles actuellement en cours de construction :
Fin juillet, le parc d’activités Arty Station à Toulouse (5.603 m²)
Au 4ème trimestre, le parc d’activités Olea à Mérignac (6.022 m²) et l’ensemble de bureaux Atravaia à Aix-en-Provence (5.363 m²).
Le reste du pipeline – constitué de la seconde tranche du parc d’activités Innovespace Chalifert (7.765 m²), des immeubles de bureaux Nexus à Montpellier (8.533 m²) et des parcs d’activités Hennequin et Papin à Trappes (9.367 m²) – entrera en exploitation progressivement à compter du premier trimestre 2025.
Toutes ces opérations bénéficient de labels environnementaux exigeants et le parc d’activité Innovespace Chalifert bénéficie en outre d’une démarche innovante en matière de biodiversité (label BiodiverCity).
Ces nouveaux immeubles, alliés à la poursuite de l’indexation des loyers en cours, porteront la croissance du chiffre d’affaires d’INEA au cours des prochains semestres.
Prochain communiqué : résultats semestriels 2024, le 25 juillet 2024
