Auteur/autrice : JeanM

Communiqué
26/07/2023

Résultats semestriels 2023 : croissance soutenue de l’exploitation et poursuite de la création de valeur

Croissance soutenue de l’exploitation (50 000 m² loués / RNR EPRA +22%)

Poursuite de la création de valeur (ANR NRV/action +4%)

Le Conseil d’administration d’INEA (ISIN : FR0010341032), spécialiste de l’immobilier tertiaire neuf en Régions et leader du Green Building, a arrêté lors de sa réunion du 25 juillet 2023 les résultats semestriels consolidés au 30 juin 2023[1].

Les résultats semestriels affichent à la fois une solide croissance opérationnelle et une poursuite de la prise de valeur du patrimoine. Le portefeuille d’INEA fait ainsi preuve d’une belle résilience dans un environnement de marché complexe et pour le moins attentiste.

Le premier semestre de l’exercice 2023 se solde ainsi par un bénéfice net de 19,2 M€.

Solide croissance de l’exploitation

Le chiffre d’affaires est en croissance de 17% sur 12 mois, à 32,6 M€.

Cette hausse s’explique :

  • à hauteur de 9% par l’entrée en exploitation de nouveaux immeubles au cours des 12 derniers mois;
  • et pour 8% par l’évolution favorable à périmètre constant, portée autant par l’indexation que par les arrivées nettes de nouveaux locataires.

Sur le plan locatif, le premier semestre de l’année a été très dynamique, avec 40 transactions réalisées, portant sur 50.000 m². Ce volume de signatures est déjà supérieur à celui de l’exercice 2022 (43.000 m²).

La quasi-totalité des transactions (96%) du semestre portent sur les immeubles de bureaux d’INEA – les parcs d’activité affichant un taux d’occupation de 98% – et surtout sur des surfaces unitaires importantes à l’échelle du patrimoine d’INEA.

Des locataires de premier plan ont d’abord renouvelé leur engagement, validant ainsi la qualité des immeubles d’INEA, comme ORANGE sur plus de 4.500 m² à Aix-en-Provence, Schneider Electric Industries sur 5.420 m² à Lyon, ou encore MAIF sur 1.127 m² à Montpellier.

D’autres se sont positionnés sur les dernières VEFA livrées. Ainsi, l’immeuble Landing d’une surface de 10.830 m², situé à une station de tramway de l’aéroport de Blagnac (Toulouse) et livré fin mars 2023, vient d’être loué en totalité à un spécialiste du bureau opéré, qui travaille sur cette zone avec de grands noms de l’aéronautique, et une grande entreprise nationale vient de prendre à bail 5.636 m² dans l’immeuble nantais Well’com.

Le parc de bureaux d’INEA démontre ainsi à la fois sa qualité et son attractivité.

Les nouveaux baux signés ce semestre, d’une durée ferme moyenne de 6,5 ans, représentent un loyer annualisé de 8,6 millions d’euros :

Cette activité locative intense permet au taux de vacance de rester stable à 10,4%, malgré le rythme soutenu des livraisons.

Augmentation contenue des charges financières

Les charges financières nettes sont en augmentation de 56% sur 12 mois, sous l’effet combiné de la hausse des taux d’intérêts et de l’encours moyen de la dette à taux variable.

Au premier semestre, l’Euribor 3 mois a progressé jusqu’à 3,60%, alors qu’il était négatif au premier semestre 2022. Ce relèvement brutal a pesé sur les charges financières, même si les couvertures de taux en place ont permis d’en atténuer l’impact.

Ainsi, le coût d’endettement moyen s’est élevé à 2,9% au premier semestre 2023 (contre 2,0% sur la même période l’an passé).

Le taux de dette sécurisée contre le risque de fluctuation des taux se maintient à 77%.

En outre, INEA dispose de 66 M€ de lignes non tirées, conclues à des niveaux de marge attractifs, pour financer son pipeline d’opérations. Elle n’a en outre aucune échéance de remboursement significative avant 2027.

Les covenants applicables à la dette d’INEA sont respectés au 30 juin 2023 :

Forte hausse du Résultat Net Récurrent EPRA (+22%)

La hausse du chiffre d’affaires, combinée à la maitrise des frais de fonctionnement nets (-12%), permet à l’excédent brut d’exploitation (EBE) de s’afficher en forte croissance à +31%, compensant l’augmentation des charges financières nettes.

Le résultat net récurrent (RNR EPRA) qui en résulte s’établit en hausse marquée de 22%.

Le RNR EPRA/action est stable, actant l’absorption de l’effet dilutif de l’augmentation de capital réalisée en juin 2022 (nombre d’actions +28%).

Poursuite de la création de valeur sur le patrimoine

Au premier semestre, INEA enregistre une variation de juste valeur de ses immeubles de 7 M€, ce qui est une performance dans un marché des bureaux en France marqué par l’attentisme et un fort recul des investissements (-60% sur 12 mois selon l’étude CBRE T2 2023).

La création de valeur liée à la commercialisation des VEFA et l’indexation des loyers ont permis de compenser largement le relèvement des taux de capitalisation. Celui-ci s’établit à 5,89% au 30 juin 2023, contre 5,78% six mois plus tôt.

Compte tenu du contexte de marché, la création de valeur enregistrée au premier semestre 2023 est néanmoins inférieure à celle constatée 12 mois plus tôt (-67%), ce qui explique le recul du résultat net consolidé de 42%.

Au 30 juin 2023, la valeur du patrimoine global d’INEA – comprenant pour sa valeur d’acquisition le pipeline d’opérations non expertisés – s’établit à 1 264 M€ (droits compris), en croissance de 3,3% sur 6 mois.

Progression des Actifs Nets Réévalués EPRA sur 12 mois

Les actifs nets réévalués (ANR) EPRA par action sont en croissance de 3 à 4% sur 12 mois, mais en léger retrait de 1 à 1,7% sur 6 mois du fait de la distribution du dividende.

Avec un cours de l’action de 38 € au 30 juin 2023, la décote boursière est de 36% droits compris (ANR NRV) et 33% hors droits (ANR NDV).

Philippe Rosio, Président-directeur général d’INEA, commente ces résultats semestriels :

« Ces résultats semestriels démontrent que les fondamentaux de la Société sont solides, et lui permettent de faire face à un contexte de marché plus tendu en matière de taux d’intérêt et de valorisation d’actifs.

L’une des grandes satisfactions du semestre résulte du retour des grandes demandes locatives sur nos immeubles en Régions, après une période d’attentisme post COVID. Le fait que ces prises à bail se soient réalisées sans mesures d’accompagnement particulières et à des valeurs locatives de marché qui ont progressé ces dernières années, illustre le caractère sain de nos marchés régionaux, tout autant que la qualité de notre patrimoine, neuf, green et répondant aux nouveaux modes d’organisation des grandes entreprises. »

Le rapport financier semestriel 2023 d‘INEA est disponible ici.

Visionnez le webcast de présentation des résultats

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[1] Les comptes ont fait l’objet d’un examen limité par les commissaires aux comptes selon les normes d’exercice professionnel applicables en France.

Communiqué
20/07/2023

Acquisition, en VEFA, d’OLEA à Mérignac

INEA, leader du green building, a signé l’acquisition en VEFA, via sa filiale Flex Park, de l’ensemble de logistique urbaine OLEA situé sur le parc économique et environnemental Écosph’air à Mérignac (33), tout près de l’aéroport. Acquis auprès du promoteur Aventim, cet actif, composé de deux bâtiments, offrira une surface locative de 6 022 m2 (3 973 m2 d’activité en rez-de-chaussée, 1 746 m2 de bureaux et 303 m2 dédiés à la restauration), ainsi que 87 places de parking. Sa livraison est prévue au quatrième trimestre 2024.

« Il s’agit de notre seconde acquisition au sein d’Écosph’air, parc faisant partie d’un vaste projet de développement économique porté par l’Opération d’intérêt métropolitain Bordeaux Aéroparc. La première est notre programme de bureaux Arko, dont les premiers immeubles viennent d’être livrés, indique Arline Gaujal-Kempler, Directrice générale déléguée d’INEA. OLEA vient étoffer notre patrimoine bordelais de logistique urbaine, puisque nous sommes déjà présents à Saint-Jean d’Illac. Plus largement, cette acquisition illustre à nouveau notre volonté de développer Flex Park en régions, forts de notre excellente connaissance des marchés régionaux. »

OLEA est exemplaire sur le plan environnemental : certification BREEAM Construction niveau Very Good, panneaux photovoltaïques en toiture… Autre atout : sa divisibilité, à partir de 300 m2. Ce parc d’activités nouvelle génération, aux larges voies de circulation pour faciliter l’accès à d’imposants véhicules de livraison (jusqu’à 33 tonnes), répond ainsi parfaitement aux besoins d’une pluralité d’utilisateurs (artisans, PME…), avec des loyers très attractifs.    

Le montant de la transaction s’élève à 10,3 M€.

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Communiqué
06/06/2023

Signature, en VEFA, d’Arty Station à Toulouse

INEA, leader du green building, annonce l’acquisition en VEFA, via sa filiale Flex Park, du parc d’activités Arty Station au nord de Toulouse (31). Ce programme, acquis auprès du promoteur GGL, offrira une surface locative de 5 683 m2 (4 730 m2 d’activité en rez-de-chaussée et 953 m2 de bureaux en mezzanine), répartis entre 5 bâtiments, et 79 places de parking. Sa livraison est prévue à l’été 2024.

« Conformément à notre plan stratégique et grâce à notre connaissance approfondie des marchés régionaux, nous poursuivons le développement de Flex Park en régions. Après Lyon, avec le parc Portes de la Soie, et Bordeaux avec le site de Saint-Jean d’Illac et l’ensemble OLEA à Mérignac, en VEFA, nous prenons position cette fois dans Toulouse intra-muros, indique Arline Gaujal-Kempler, Directrice générale déléguée d’INEA. Arty Station bénéficie d’un emplacement prime, sur une zone très dynamique économiquement, le long de l’avenue des États-Unis, l’une des principales artères de la ville. La rocade, l’A62 et le bus sont à seulement deux-trois minutes, l’aéroport à une dizaine de minutes et le centre-ville à un quart d’heure. Ces locaux sont donc idéalement adaptés à la logistique du dernier kilomètre. »

Autre atout : la divisibilité du parc, à partir de 300 m2. L’ensemble, aux larges voies de circulation pour faciliter les livraisons, répond ainsi parfaitement aux besoins des artisans, PME, e-commerçants… « Enfin, Arty Station sera très performant sur le plan environnemental et en ligne avec nos exigences, ajoute Arline Gaujal-Kempler. Certifié BREEAM Construction niveau Very Good, cet actif de nouvelle génération bénéficiera entre autres de centrales photovoltaïques en toiture, destinées en premier lieu à couvrir les besoins du site. »    

Le montant de la transaction s’élève à 9,9 M€.

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Communiqué
31/05/2023

Acquisition, en VEFA, d’un parc d’activités à Chalifert (77)

INEA, leader du green building, annonce l’acquisition en VEFA, via sa filiale Flex Park, d’un parc d’activités Innovespace à Chalifert (77), dans le secteur très prisé et très bien desservi de Disneyland Paris, à l’est de la capitale. Acquis auprès d’ALSEI, ce programme offrira une surface locative de 15 315 m2 (11 546 m2 d’activité en rez-de-chaussée et 3 769 m2 de bureaux en mezzanine), répartis entre 6 bâtiments, et 161 places de parking.

« Ce parc correspond vraiment à ce que recherchent aujourd’hui les utilisateurs, souligne Arline Gaujal-Kempler, Directrice générale déléguée d’INEA. La divisibilité et la modularité – il compte 31 cellules en tout, à partir de 328 m2 –, des aires de circulation bien dimensionnées, la performance environnementale grâce notamment à une toiture équipée d’une centrale photovoltaïque qui sera dédiée en priorité à la couverture des besoins du site… »

L’ensemble bénéficiera ainsi des labels BREEAM Construction niveau Very Good et Biodivercity, ce dernier attestant des actions menées pour prendre en compte tous les sujets liés à la biodiversité aux différentes étapes du projet immobilier.

 « Si INEA s’est positionnée sur cet actif, c’est en raison aussi de sa situation stratégique pour de l’activité, dans une zone qui compte peu de programmes neufs répondant aux dernières normes environnementales, et de son excellente accessibilité, avec la proximité de l’A4, ajoute Arline Gaujal-Kempler. Il est à noter, et c’est encourageant, qu’un premier bâtiment, d’une surface de 1 635 m2, a déjà trouvé preneur. »  

La livraison du programme est prévue en deux tranches : la première (trois bâtiments) fin mai 2024, la seconde au plus tard fin 2025.
Le montant de la transaction s’élève à 27,8 M€.

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11/05/2023

Assemblée Générale Mixte du 10 mai 2023 : dividende de 2,70 €/action (rendement 6,5%), payable en numéraire

L’Assemblée Générale Mixte des actionnaires de Foncière INEA s’est tenue le 10 mai 2023 sous la présidence de Philippe Rosio, Président du Conseil d’Administration. L’intégralité des résolutions soumises aux suffrages de l’Assemblée générale ont été adoptées.

Dividende :
L’Assemblée Générale a approuvé le versement d’un dividende au titre de l’exercice 2022 de 2,70 € par action, payable en numéraire à compter du 17 mai 2023. Le dividende versé offre un rendement de 6,5 % sur le cours de Bourse du 31 décembre 2022 (41,5 €).

Confirmation de la Gouvernance actuelle :
Les actionnaires ont approuvé le renouvellement pour trois ans du mandat de 5 administrateurs : Monsieur Philippe Rosio, Madame Arline Gaujal-Kempler, Madame Dominique Potier Bassoulet et les sociétés MACIF et SIPARI.

Le Conseil d’administration qui s’est tenu à l’issue de l’Assemblée Générale a en outre renouvelé sa confiance à Philippe Rosio en le reconduisant pour trois ans à la tête de Foncière INEA en qualité de Président, en optant par ailleurs pour le cumul des fonctions de Président du Conseil d’Administration et de Directeur Général. Philippe Rosio, Président, continuera ainsi d’assumer la direction générale de la Société, avec le titre de Président Directeur Général.

Le Conseil d’administration a également reconduit Arline Gaujal-Kempler en qualité de Directeur Général Délégué pour un nouveau mandat de trois ans.

À l’issue de cette Assemblée Générale, la gouvernance de la Société est donc confortée.

En annexe du communiqué :

  • Compte-rendu et résultats des votes de l’assemblée générale mixte du 10 mai 2023
  • Renouvellement de la direction générale – cumul des fonctions de Président du Conseil d’administration et de Directeur Général – renouvellement au sein du comité d’audit
  • Nombre d’actions et de droits de votes au 10 mai 2023
  • Modalités de mise à disposition de descriptif du programme de rachat d’actions

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Communiqué
26/04/2023

Acquisition de l’immeuble Auriga au Mans

Près de 7 700 m2 de bureaux loués à STMicroelectronics

INEA, leader du green building en France, annonce l’acquisition de l’immeuble de bureaux Auriga au Mans (72), pour un montant de 22,4 millions d’euros.

Cet ensemble en R+5, à quelques pas de la gare TGV, offre une surface locative de 7 681 m2, avec 220 places de parking en sous-sol et de grandes terrasses au dernier étage. Son architecture en peigne, avec trois plots et deux entrées distinctes, permet une excellente divisibilité à la fois horizontale et verticale.     

Développé par le promoteur local Arteprom et livré fin 2008, Auriga est situé dans le quartier d’affaires Novaxis-Novaxud, zone tertiaire historique du Mans. Ses voisins se nomment MMA, qui a là son siège, Enedis, Vinci Énergies, Pôle Emploi, AXA, BPI France…

« Il s’agit d’un immeuble de très bonne facture, dont les prestations ont toujours été améliorées au cours du temps pour correspondre aux standards du marché », indique Arline Gaujal-Kempler, Directrice générale déléguée d’INEA, qui ajoute : « C’est notre première implantation au Mans, ville très dynamique du Grand Ouest. Si nous nous sommes positionnés sur cet ensemble, c’est d’une part en raison de sa localisation idéale, à proximité immédiate de la gare TGV mettant Paris à moins d’une heure, et d’autre part parce qu’il s’agit d’un investissement sécurisé, entièrement loué à un locataire de grande qualité, STMicroelectronics. INEA poursuit ainsi son développement sur le marché des bureaux en régions en faisant preuve de sélectivité et de prudence compte tenu du contexte actuel. »

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Communiqué
14/04/2023

Mise à disposition du Document d’enregistrement universel 2022

INEA (ISIN : FR0010341032), spécialiste de l’immobilier tertiaire en Régions et leader du Green Building, annonce aujourd’hui la mise à disposition au public de son Document d’enregistrement universel 2022, déposéle 13 avril 2023auprès de l’Autorité des Marchés Financiers (A.M.F.) et enregistré sous le numéro D.23-0276.

Ce document intègre notamment le rapport financier annuel 2022 et les informations extra-financières relatives à la Société, notamment le suivi de sa feuille de route RSE 2021-2025.

Le Document d’enregistrement universel (exercice 2022) peut être consulté sur le site Internet de la Société ainsi que sur le site de l’Autorité des Marchés Financiers (www.amf-france.org, onglet dédié à Foncière INEA).

Il est également disponible sans frais sur simple demande auprès d’INEA à l’adresse de son siège administratif sis 21 avenue de l’Opéra, 75001 Paris.

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Prochain événement : Assemblée Générale des Actionnaires, le 10 mai 2023

Communiqué
12/04/2023

Activité du 1er trimestre 2023

Chiffre d’affaires en hausse à 15,5 M€ (+13%)

Acquisition d’un immeuble de plus de 3 000 m² à Valence

INEA (ISIN : FR0010341032), spécialiste de l’immobilier tertiaire en Régions et leader du Green Building, annonce aujourd’hui son chiffre d’affaires consolidé pour le 1er trimestre, clos le 31 mars 2023.

Le chiffre d’affaires d’INEA au 1er trimestre 2023 s’élève à 15,5 M€, en progression de 13,3 % sur douze mois. La société enregistre une accélération de la croissance de son chiffre d’affaires qui était en hausse de 6,9% sur la même période en 2022.

Cette croissance s’explique à hauteur de :

  • 5,6 % par les revenus liés à l’entrée en exploitation de nouveaux immeubles de bureaux à Lyon et Toulouse, et d’une plateforme de logistique urbaine à Romainville ;
  • 7,7 % par l’évolution favorable des loyers à périmètre constant.

La forte augmentation du chiffre d’affaires résulte essentiellement d’une commercialisation réussie des immeubles en exploitation (4,0%) et de l’effet de l’indexation (2,9%).

A la fin de ce trimestre, INEA a réceptionné un nouvel immeuble de bureaux de 10 779 m² à Toulouse (Le Landing), qui représente près de 2 M€ de loyers supplémentaires sur une base annuelle.

Enfin, la société a acquis l’immeuble de bureaux « M3 », 3 051 m² de bureaux qui se situent en face de la gare Valence TGV et à l’entrée du parc d’activités Rovaltain.

Implanté sur un pôle d’excellence et d’innovation certifié ISO 14001, le « M3 », achevé début 2019, est un ouvrage à énergie positive (label Bepos-Effinergie 2013). L’immeuble dispose d’une centrale photovoltaïque en toiture et affiche une consommation énergétique déjà en ligne avec les objectifs 2030 du dispositif éco énergie tertiaire. Parallèlement à son exemplarité environnementale, ce nouvel actif présente l’avantage d’être aujourd’hui entièrement loué à plusieurs locataires de qualité, assurant ainsi un revenu immédiat et sécurisé à la foncière.

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Communiqué
03/04/2023

Acquisition de plus de 3 000 m2 de bureaux à Valence

INEA, leader du green building en France, annonce l’acquisition de l’immeuble de bureaux (3 051 m2) de l’ensemble immobilier tertiaire M3 à Valence (Drôme). Ce bâtiment en R+4 est idéalement situé en face de la gare Valence TGV, à l’entrée du parc d’activités Rovaltain.

Implanté sur un pôle d’excellence et d’innovation certifié ISO 14001, donc engagé dans une démarche en faveur du développement durable, le M3, achevé début 2019, répond pleinement aux exigences environnementales d’INEA. Il s’agit d’un ouvrage à énergie positive (label Bepos-Effinergie 2013), disposant d’une centrale photovoltaïque en toiture et en ligne avec les objectifs 2030 du Dispositif éco-énergie tertiaire.   

« Parallèlement à son exemplarité environnementale, ce nouvel actif présente l’avantage d’être aujourd’hui entièrement loué à plusieurs locataires, nous assurant ainsi un revenu immédiat et sécurisé », annonce Arline Gaujal-Kempler, Directrice générale déléguée d’INEA, qui ajoute : « Dans un contexte plutôt attentiste, cette acquisition illustre notre volonté de rester actifs sur le marché, notre agilité et plus largement notre capacité à saisir des opportunités de qualité. »

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Communiqué
15/02/2023

Excellente performance financière et extra-financière en 2022

  • Résultat net + 7% à 58 M€
  • Effet dilutif de l’augmentation de capital déjà absorbé
  • Objectifs 2030 du DEET et de la Stratégie Nationale Bas Carbone déjà atteints

Crédits photos/vidéos de la vidéo : INEA, Shutterstock, IStock, Unsplash, Bastien Courdji, Meero, Tristan Deschamps, WE ARE CONTENT(S), Kardham, Eiffage, LCR ARCHITECTES (Nexus), BNP Paribas Real Estate (Wood Parc), ALSEI, GGL (Arty Park), Aventim (Olea), DR.



INEA (ISIN : FR0010341032), spécialiste de l’immobilier tertiaire en Régions et leader du Green Building, présente ses résultats annuels consolidés au 31 décembre 2022[1] arrêtés par son Conseil d’administration réuni le 8 février 2023.

Les résultats financiers 2022 d’INEA combinent de nouveau solide croissance opérationnelle et forte prise de valeur du patrimoine. Dans un contexte de marché chahuté, ils mettent en lumière la pertinence du positionnement immobilier de la foncière.



Chiffre d’affaires en augmentation de 13%, dont 4,2% à périmètre constant

Le chiffre d’affaires consolidé est en croissance de 13% sur 12 mois, à 58,5 M€, contre 51,9 M€ en 2021.

Cette hausse est à la fois portée par l’entrée en exploitation des nouveaux immeubles (+8,5%) et par la bonne progression des revenus à périmètre constant (+4,2%).

L’indexation a joué pour moitié dans cette progression (1,9 %), le solde s’expliquant principalement par l’amélioration du taux d’occupation sur ce périmètre (1,2 %). Le plein effet de l’indexation se matérialisera en 2023, compte tenu des modalités prévues aux baux.

L’activité locative a été soutenue en 2022 (61 baux signés pour plus de 43.000 m²), mais n’a pas retrouvé ses couleurs d’avant COVID sur les surfaces importantes, ce qui s’explique par un certain attentisme des grands groupes.

Ainsi le ralentissement du rythme de commercialisation des VEFA livrées post-COVID a généré un manque à gagner de 2,7 M€ sur le chiffre d’affaires 2022, et se traduit directement dans le taux de vacance EPRA :

  • qui est en légère hausse sur l’ensemble du patrimoine, à 10,4% contre 9,0% fin 2021,
  • alors qu’il est en baisse hors VEFA récentes, à 5,5% (vs 5,9% fin 2021).

La hausse de la demande placée (+10% en 2022[2]) dans les principales métropoles régionales laisse présager une intensification de l’activité locative sur ces VEFA récentes au cours des prochains semestres.



Solidité de la structure financière

La levée d’un nouveau crédit (Sustainability Linked Loan de 170 M€) en mars et le renforcement des fonds propres (augmentation de capital de 107,3 M€) en juin permettent à INEA de se retrouver dans une situation financière très favorable à fin 2022 :

  • elle n’a aucune échéance significative de remboursement de dettes avant 2027 ;
  • et dispose d’une marge confortable sur ses covenants, avec un LTV* en baisse de plus de 7 points, à 42%.

* La Société a adopté au 31 décembre 2022 la méthodologie préconisée par l’EPRA pour le calcul du LTV (voir annexes)

Le total bilan dépasse désormais le milliard d’euros (1.073 M€) et la Société dispose de 165 M€ de lignes de crédit non tirées, sur un endettement total de 599 M€.

La dette est longue (maturité moyenne de 4 ans, contre 4,7 ans à fin 2021), compétitive (taux d’intérêt moyen de 2,20%, contre 2,01% à fin 2021), « green » à 80% (contre 60% à fin 2022) et sécurisée à 77% (comme à fin 2021) contre le risque de fluctuation des taux.

A cet égard, le relèvement des taux intervenu depuis le milieu de l’année n’a quasiment pas affecté INEA en 2022 compte tenu des couvertures en place. La croissance des charges financières nettes (+18%) est ainsi liée à une hausse de l’encours moyen de la dette de 23% en 2022. Les fonds propres levés en juin – placés dès le 24 juin en remboursement de lignes de crédit – ont en effet été totalement investis au cours du second semestre.



Poursuite de la prise de valeur du patrimoine

INEA enregistre en 2022 une variation de juste valeur de son patrimoine de plus de 31 M€ pour la deuxième année consécutive. Cette appréciation de 32 M€, soit plus qu’en 2021 dans un contexte de marché pourtant beaucoup plus incertain, est révélatrice de la pertinence du business modèle d’INEA et de la qualité de son patrimoine.

La prise de valeur est homogène sur le patrimoine : bureaux comme immeubles de logistique urbaine (logés dans la filiale Flex Park) se sont appréciés en 2022.

Le taux moyen de capitalisation retenu par les experts poursuit sa compression : il est de 5,78 % contre 5,87 % fin 2021.

Le niveau raisonnable de ce taux permet de conserver une prime attractive de 300 bps par rapport à l’OAT (2,75 %).

La Société a poursuivi ses acquisitions en 2022, en s’adaptant aux conditions de marché et en pondérant sa prise de risque :

  • elle a concrétisé deux opérations de bureaux sous promesse de VEFA, à Aix-en-Provence et Montpellier, pour une valeur totale de 49 M€ ;
  • elle a acquis pour 62 M€ deux immeubles de bureaux récents et loués auprès de locataires de grande qualité, à Toulouse (EDF) et Le Mans (STMicroelectronics) ;
  • et elle a accéléré sur le deuxième axe de son plan stratégique, à savoir le développement de sa filiale Flex Park en régions, en se positionnant sur deux nouveaux parcs d’activité à Toulouse et Mérignac, pour un volume d’investissement de 20 M€.

Deux immeubles ont par ailleurs été cédés en 2022 (à Toulouse et Mérignac), à un prix moyen supérieur de 17% aux valeurs d’expertise, expliquant le résultat de cession de 1,9 M €.

A fin 2022, la valeur totale du patrimoine s’élève à 1.224 M€ droits inclus, en hausse de 12% sur 12 mois. 19% de ce patrimoine n’est pas encore en exploitation et constitue un relai de croissance pour les exercices futurs.



Effet dilutif de l’augmentation de capital effacé sur l’exercice

Les très bons résultats dégagés en 2022 permettent d’effacer, sur l’exercice, l’effet dilutif de l’augmentation de capital réalisée en juin.

Ainsi, malgré la hausse de 28% du nombre d’actions, les Actifs Nets Réévalués (ANR EPRA) par action sont tous en hausse sur 12 mois :

Le Résultat Net Récurrent (RNR EPRA) est lui en progression de 5 % en valeur absolue, et en retrait de 8% par action, du fait de l’augmentation de 15% du nombre moyen pondéré d’actions. La profitabilité de la Société lui a donc permis d’absorber 50% de l’effet dilutif lié à l’augmentation de capital :

Le titre a clôturé l’année à -3,32% (dividende réinvesti), surperformant les indices sectoriels EPRA Europe (−36,65%) et SIIC France (-16,44%).

La décote du titre (41,5 € au 31 décembre 2022) par rapport à l’actif net réévalué s’élève à 28% hors droits (ANR NDV).



Dividende proposé : 2,70 €/action

Les très bons résultats enregistrés en 2022 permettent à la Société de proposer à la prochaine assemblée générale des actionnaires un dividende stable de 2,70 €/action, malgré la hausse de 28% du nombre d’actions en 2022. L’effet dilutif de l’augmentation de capital est ainsi également absorbé sur l’exercice au niveau du dividende.

Ce dividende représente un payout de 78% sur le cash-flow généré sur l’exercice, et offre un rendement de 6,5% sur le cours de clôture du 31 décembre 2022.

Il traduit la confiance de la Société en son avenir.



Un patrimoine déjà en phase avec les nouvelles réglementations environnementales

L’année 2022 aura été marquée par la traduction dans la loi de l’impératif de transition énergétique, avec l’entrée en vigueur de nouvelles réglementations environnementales, notamment la RE 2020 et le Dispositif Eco-Energie Tertiaire (« DEET »).

Les qualités intrinsèques du patrimoine constitué, combinées aux efforts déployés depuis 10 ans en matière de gestion environnementale, permettent au patrimoine d’INEA d’afficher un niveau de consommation énergétique très performant, à 101 kWhef /m² en 2022, soit 31% de moins que la moyenne du parc français (146 kWhef /m²)[3].

Le patrimoine bureau d’INEA est déjà en phase avec le DEET, surperformant en moyenne de 14% le seuil de consommation fixé pour 2030. Dans le détail, 88% des immeubles de bureau d’INEA ont déjà une consommation énergétique inférieure au seuil réglementaire 2030 qui leur est applicable, et 12% sont dans une trajectoire de réduction favorable.

Ainsi, la Société n’a pas de capex « green » à envisager pour rendre son patrimoine conforme à cette nouvelle réglementation, et assure à ses locataires un niveau de charges locatives compétitif dans un contexte de hausse des coûts de l’énergie.

La sobriété énergétique du patrimoine d’INEA se traduit directement dans ses émissions de gaz à effet de serre, dont le niveau à fin 2022 (4,64 kg CO2/m² – scopes 1&2) est déjà  inférieur de 65% à l’objectif fixé par l’Etat français à horizon 2030 (9,25 kg CO2/m² – Stratégie Nationale Bas Carbone / référentiel ACT).

INEA s’affiche ainsi comme un acteur mature de la contribution à la neutralité carbone, et compte rester leader en la matière, en adoptant notamment le cadre de la Net Zero Initiative (décarbonation totale) comme référentiel volontaire. 



Philippe Rosio, Président-directeur général d’INEA, commente ces résultats :

« Le contexte macro-économique relativement chahuté en 2022 a paradoxalement permis de mettre en lumière les atouts d’INEA, positionnée sur des marchés régionaux sains et résilients, et sur des produits immobiliers neufs, green et répondant aux nouvelles demandes des locataires.
Les résultats financiers 2022 associent ainsi rentabilité d’exploitation et création de valeur patrimoniale, nous permettant de proposer un dividende attractif.
L’émergence en 2022 d’un nouveau cadre réglementaire exigeant en matière environnementale permet à INEA de faire valoir l’avance prise sur cet enjeu, grâce à une politique RSE pragmatique et volontaire menée depuis près de 10 ans.
INEA est plus que jamais un des leaders du Green Building en France et compte poursuivre ses efforts pour conserver cet avantage concurrentiel. ».

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Prochain communiqué : chiffre d’affaires du 1er trimestre 2023, le 12 avril 2023


[1] Les comptes présentés en normes EPRA ont été audités ; le rapport d’audit relatif à la certification étant en cours d’émission.

[2] Source : BNP Paribas Real Estate (février 2023)

[3] Baromètre 2022 de la Performance Energétique publié par l’Observatoire de l’Immobilier Durable (OID)

Actualité
07/02/2023

Intervention de Philippe Rosio au webinaire de l’IEIF

Philippe Rosio, Président-Directeur Général d’INEA, était l’un des deux intervenants du webinaire organisé le 3 février 2023 par l’Institut de l’épargne immobilière et financière (IEIF) sur le thème « Dynamiques tertiaires : la revanche des régions ? ».

Communiqué
19/12/2022

Acquisition d’une VEFA à Aix-en-Provence

INEA, leader du green building et spécialiste des bureaux neufs dans les principales métropoles régionales, annonce l’acquisition, auprès de Nexity, d’un ensemble immobilier de bureaux à l’entrée sud-ouest d’Aix-en-Provence. Il s’agit d’une VEFA composée de deux immeubles en R+2 et R+3, offrant une surface locative totale de 5 363 m2, ainsi que 113 places de parking, dont 102 en sous-sol. La livraison est prévue en septembre 2024.

Implanté le long de l’A51 (Grenoble-Marseille), l’ensemble Atravaia dispose d’un capacitaire optimal, répondant notamment aux besoins des organismes de formation. Les deux bâtiments sont dotés de grandes terrasses aux derniers étages, avec vue sur la montagne Sainte-Victoire.         

« Autre atout majeur, Atravaia est exemplaire sur le plan environnemental. Répondant à la norme RT 2012 – 20 %, il sera certifié Bâtiments Durables Méditerranéens et BREEAM niveau Very Good. Il bénéficiera aussi du label WiredScore pour sa connectivité, précise Arline Gaujal-Kempler, Directrice générale déléguée d’INEA. Cette nouvelle acquisition vient étoffer notre portefeuille aixois, jusqu’ici composé de cinq immeubles en structure bois massif loués en totalité à des entreprises de premier plan, comme Orange et Tesla. »

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Actualité
17/11/2022

À la découverte du 1861, à Villeurbanne

Pour en savoir plus en images sur notre immeuble situé dans l’éco-quartier Terrains des Sœurs à Villeurbanne. 

Communiqué
06/10/2022

Accélération de la croissance du chiffre d’affaires au 3ème trimestre : +18%

+11% sur les neuf premiers mois de l’année

INEA (ISIN : FR0010341032), spécialiste de l’immobilier de bureaux neufs en Régions et leader du Green Building, présente aujourd’hui son chiffre d’affaires consolidé du 3ème trimestre et des 9 premiers mois de l’exercice en cours, clos au 30 septembre 2022.

Au 3ème trimestre, INEA a enregistré un chiffre d’affaires de 15,4 M€, en progression de 17,8% par rapport au 3ème trimestre 2021.

Sur les 9 premiers mois de l’année, le chiffre d’affaires s’établit à 43,4 M€, en hausse de 10,9% par rapport à la même période de l’exercice précédent.

Le chiffre d’affaires profite pleinement des 9 immeubles livrés ou acquis achevés au cours des douze derniers mois, et notamment des revenus immédiats de l’immeuble de bureaux WoodParc (Toulouse), acheté fin juin et entièrement loué à EDF pour un loyer annuel de 2,2 M€.

Il est également porté par la très bonne progression des revenus à périmètre constant (+3,9%), sous l’effet d’une bonne commercialisation du portefeuille et de l’indexation des loyers (+1,8%).

À noter qu’en septembre 2022, INEA s’est vu décerner un Gold Award par l’European Public Real Estate Association (EPRA) pour la conformité de ses comptes aux Best Practices Recommandations (BPR) de l’association.

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Communiqué
13/09/2022

INEA doublement récompensée

INEA vient de se voir décerner un double prix par l’European Public Real Estate Association (EPRA) pour la conformité de ses comptes aux Best Practices Recommandations (BPR) de l’association.

Le premier est un Gold Award qui récompense l’application des standards de l’EPRA par les sociétés foncières européennes. Concrètement, l’étude réalisée chaque année sur l’application de ces guidelines se focalise sur des indicateurs clés tels que le résultat EPRA ( « EPRA Earnings »), l’actif net réévalué (« Net Asset Value ») ou bien encore le taux de vacance.

Le second prix est un Gold Award pour la meilleure amélioration. « Nous sommes très heureux d’avoir été primés par l’EPRA, déclare Karine Dachary, Directrice générale adjointe d’INEA. En nous conformant aux BPR de l’association, nous contribuons à renforcer la transparence de l’information financière dans le secteur immobilier et améliorons la comparabilité entre sociétés. »            

Communiqué
27/07/2022

Résultats semestriels en forte croissance

Chiffre d’affaires +7%
Résultat net + 34%
Effet dilutif de l’augmentation de capital (107,3 M€) déjà absorbé

Le Conseil d’administration d’INEA (ISIN : FR0010341032), spécialiste de l’immobilier de bureaux neufs en Régions et leader du Green Building, a arrêté lors de sa réunion du 26 juillet 2022 les résultats semestriels consolidés au 30 juin 2022[1].

Ces résultats sont notamment marqués :

  • sur le plan opérationnel, par deux acquisitions pour 70 M€, deux arbitrages pour 15,7 M€ et une activité locative en croissance de 30% ;
  • sur le plan financier, par une augmentation de capital de 107,3 M€ et l’émission d’un 1er  Sustainability Linked Loan de 170 M€ ;
  • enfin sur le plan patrimonial, par une accélération de la prise de valeur (+ 32 M€ soit + 3,3%).

Ainsi, l’effet dilutif de l’augmentation de capital réalisée en fin de semestre est absorbé dès cette clôture (ANR NDV /action stable à 54,1 € malgré la hausse du nombre d’actions de 28%).


Compte de résultat consolidé EPRA


Une activité opérationnelle soutenue

INEA a réalisé un premier semestre très dynamique.

A l’investissement d’abord, en acquérant deux nouveaux immeubles de bureaux, gérant de manière opportuniste son risque locatif :

  • l’un récent de 12.700 m², entièrement loué à EDF, situé à Toulouse (quartier Basso Cambo),  pour 40 M€ (taux de rendement immédiat de 5,50%),
  • et l’autre neuf de 8.533 m², acquis en VEFA pour 30 M€, situé à Montpellier, à livrer fin 2024  (taux de rendement potentiel de 6,20%).

Cherchant à optimiser son exposition régionale, INEA a cédé dans le même temps un immeuble neuf de 3.813 m² situé dans le quartier Basso Cambo à Toulouse, à un prix supérieur de 20% à la dernière valeur d’expertise. Avec la vente d’un autre immeuble plus modeste, portant le volume arbitré à 15,7 M€, INEA enregistre ainsi dans son compte de résultat consolidé un résultat exceptionnel de près de 2 M€.

Sur le plan locatif, INEA a signé près de 30.000 m² ce semestre, soit 30% de plus qu’au premier semestre 2021. La divisibilité des immeubles d’INEA lui permet de capter les demandes locatives de taille moyenne, qui pour l’heure animent en majorité les marchés régionaux ces derniers mois, les grandes demandes étant, elles, encore limitées dans un environnement macro-économique incertain.

Cette activité locative permet au taux d’occupation de rester au-dessus de 90%. Le ralentissement du rythme de commercialisation des dernières VEFA livrées explique le léger retrait constaté sur 6 mois (-0,8%) :

Le chiffre d’affaires consolidé s’établit au final à 27,9 M€, en hausse de 7,4% par rapport à la même période de l’exercice précédent. La croissance est de 1,9% à périmètre constant, avec un effet de l’indexation encore limité (1,2%) par rapport à son niveau attendu sur l’année.

La croissance du chiffre d’affaires est obérée ce semestre par un manque à gagner de 3,4 M€ lié au niveau de commercialisation des dernières VEFA et à la rénovation en cours de deux immeubles du patrimoine. Ces événements conjoncturels expliquent le retrait du résultat net récurrent sur 12 mois (-7%).  

L’impact des cessions réalisées permet au cash-flow de s’afficher en hausse de 66% sur 12 mois.


Optimisation et renforcement des ressources

Malgré un contexte macro-économique troublé, la Société a opéré deux opérations de financement structurantes à des conditions compétitives au cours du premier semestre :

  • en mars, la signature d’un crédit corporate de type SLL (Sustainability Linked Loan) d’un montant de 120 M€ (réhaussable à 170 M€) et d’une durée de 5 ans prorogeable à 7 ans ;
  • puis fin juin un renforcement de ses fonds propres via une augmentation de capital de 107,3 M€, réalisée sans décote sur le cours de bourse.

Grâce au placement immédiat des fonds propres levés en remboursement de lignes de crédit revolving, l’endettement de la Société a été abaissé à 412 M€ au 30 juin 2022 (contre 429 M€ au 31 décembre 2021).

Le taux moyen d’endettement est stable sur 6 mois, à 2% (1,66% hors obligataire). La durée de vie moyenne résiduelle des emprunts s’est allongée à la suite de la signature du SLL en mars 2022, et atteint 4,4 ans (contre 3,7 ans au 31/12/21).

La dette d’INEA reste largement couverte contre le risque de fluctuation des taux (à 80% contre 77% au 31 décembre 2021), et ce pour une durée supérieure à 3 ans.

Les covenants applicables à la dette d’INEA sont largement respectés au 30 juin 2022. La réalisation de l’augmentation de capital, couplée à la poursuite de la prise de valeur du patrimoine, a largement abaissé le niveau d’endettement de la Société :

INEA dispose en outre de 191 M€ de lignes non tirées, qui portent la maturité de sa dette totale à plus de 5 ans et lui garantissent de pouvoir financer sa croissance future à un coût maîtrisé.


Poursuite de la création de valeur sur le patrimoine

INEA enregistre ce semestre une forte création de valeur sur son patrimoine (+32 M€ à périmètre constant droits inclus), dans la lignée des semestres précédents. Cette revalorisation reflète la maturité des marchés sur lesquels INEA opère (bureaux neufs en régions et logistique urbaine) et la qualité du portefeuille constitué.

Le taux moyen de capitalisation retenu par les experts s’établit à 5,75% contre 5,87% au 31 décembre 2021.

Au 30 juin 2022, la valeur du patrimoine global d’INEA – comprenant pour sa valeur d’acquisition le pipeline d’opérations non expertisés – s’établit à 1 149 M€ (droits compris), en croissance de 5,4% sur 6 mois.


Effet dilutif de l’augmentation de capital effacé en un semestre

Les résultats semestriels de la Société, portés par la prise de valeur du patrimoine, lui permettent d’effacer dès le 30 juin l’effet dilutif de l’augmentation de capital réalisée le 24 juin 2022.

Ainsi l’actif net réévalué NDV, prenant en compte la juste valeur de la dette, s’élève à 54,1 €/action, ce qui était son niveau au 31 décembre 2021.


Un cours de bourse résilient

Le cours de l’action a progressé de 8% sur 12 mois, clôturant à 43,9 € au 30 juin 2022.

Sur le premier semestre 2022, marqué par un contexte de marché particulièrement difficile, le titre INEA signe la plus faible volatilité du secteur, avec un recul limité à 5%.

Cette résilience se retrouve dans la décote relativement limitée qu’affiche le titre par rapport à l’actif net réévalué : 23% droits compris (ANR NRV) et 19% hors droits (ANR NDV), contre respectivement 22% et 15% au 31 décembre 2021.


Philippe Rosio, Président-directeur général d’INEA, commente ces résultats semestriels :

« L’absorption en un semestre de l’effet dilutif d’une augmentation de capital qui correspond à un renforcement de près de 30% de nos fonds propres atteste à nouveau de la pertinence de la stratégie d’investissement de la Société.

La performance boursière du titre, tant sa résilience que sa faible volatilité, la traduit tout aussi fortement. La qualité de notre actionnariat est également à souligner.

En cette période agitée, nous comptons au cours des semestres à venir faire preuve d’opportunisme tout en restant prudents. »



Le rapport financier semestriel 2022 d‘INEA est disponible ici.

Téléchargez le communiqué

[1] Les comptes ont fait l’objet d’un examen limité par les commissaires aux comptes selon les normes d’exercice professionnel applicables en France.

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