Mise à disposition du Document d’enregistrement universel 2022

INEA (ISIN : FR0010341032), spécialiste de l’immobilier tertiaire en Régions et leader du Green Building, annonce aujourd’hui la mise à disposition au public de son Document d’enregistrement universel 2022, déposéle 13 avril 2023auprès de l’Autorité des Marchés Financiers (A.M.F.) et enregistré sous le numéro D.23-0276.

Ce document intègre notamment le rapport financier annuel 2022 et les informations extra-financières relatives à la Société, notamment le suivi de sa feuille de route RSE 2021-2025.

Le Document d’enregistrement universel (exercice 2022) peut être consulté sur le site Internet de la Société ainsi que sur le site de l’Autorité des Marchés Financiers (www.amf-france.org, onglet dédié à Foncière INEA).

Il est également disponible sans frais sur simple demande auprès d’INEA à l’adresse de son siège administratif sis 21 avenue de l’Opéra, 75001 Paris.

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Prochain événement : Assemblée Générale des Actionnaires, le 10 mai 2023

Activité du 1er trimestre 2023

Chiffre d’affaires en hausse à 15,5 M€ (+13%)

Acquisition d’un immeuble de plus de 3 000 m² à Valence

INEA (ISIN : FR0010341032), spécialiste de l’immobilier tertiaire en Régions et leader du Green Building, annonce aujourd’hui son chiffre d’affaires consolidé pour le 1^er trimestre, clos le 31 mars 2023.

Le chiffre d’affaires d’INEA au 1^er trimestre 2023 s’élève à 15,5 M€, en progression de 13,3 % sur douze mois. La société enregistre une accélération de la croissance de son chiffre d’affaires qui était en hausse de 6,9% sur la même période en 2022.

Cette croissance s’explique à hauteur de :

5,6 % par les revenus liés à l’entrée en exploitation de nouveaux immeubles de bureaux à Lyon et Toulouse, et d’une plateforme de logistique urbaine à Romainville ;
7,7 % par l’évolution favorable des loyers à périmètre constant.

La forte augmentation du chiffre d’affaires résulte essentiellement d’une commercialisation réussie des immeubles en exploitation (4,0%) et de l’effet de l’indexation (2,9%).

A la fin de ce trimestre, INEA a réceptionné un nouvel immeuble de bureaux de 10 779 m² à Toulouse (Le Landing), qui représente près de 2 M€ de loyers supplémentaires sur une base annuelle.

Enfin, la société a acquis l’immeuble de bureaux « M3 », 3 051 m² de bureaux qui se situent en face de la gare Valence TGV et à l’entrée du parc d’activités Rovaltain.

Implanté sur un pôle d’excellence et d’innovation certifié ISO 14001, le « M3 », achevé début 2019, est un ouvrage à énergie positive (label Bepos-Effinergie 2013). L’immeuble dispose d’une centrale photovoltaïque en toiture et affiche une consommation énergétique déjà en ligne avec les objectifs 2030 du dispositif éco énergie tertiaire. Parallèlement à son exemplarité environnementale, ce nouvel actif présente l’avantage d’être aujourd’hui entièrement loué à plusieurs locataires de qualité, assurant ainsi un revenu immédiat et sécurisé à la foncière.

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Acquisition de plus de 3 000 m2 de bureaux à Valence

INEA, leader du green building en France, annonce l’acquisition de l’immeuble de bureaux (3 051 m²) de l’ensemble immobilier tertiaire M3 à Valence (Drôme). Ce bâtiment en R+4 est idéalement situé en face de la gare Valence TGV, à l’entrée du parc d’activités Rovaltain.

Implanté sur un pôle d’excellence et d’innovation certifié ISO 14001, donc engagé dans une démarche en faveur du développement durable, le M3, achevé début 2019, répond pleinement aux exigences environnementales d’INEA. Il s’agit d’un ouvrage à énergie positive (label Bepos-Effinergie 2013), disposant d’une centrale photovoltaïque en toiture et en ligne avec les objectifs 2030 du Dispositif éco-énergie tertiaire.

« Parallèlement à son exemplarité environnementale, ce nouvel actif présente l’avantage d’être aujourd’hui entièrement loué à plusieurs locataires, nous assurant ainsi un revenu immédiat et sécurisé », annonce Arline Gaujal-Kempler, Directrice générale déléguée d’INEA, qui ajoute : « Dans un contexte plutôt attentiste, cette acquisition illustre notre volonté de rester actifs sur le marché, notre agilité et plus largement notre capacité à saisir des opportunités de qualité. »

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Excellente performance financière et extra-financière en 2022

Résultat net + 7% à 58 M€
Effet dilutif de l’augmentation de capital déjà absorbé
Objectifs 2030 du DEET et de la Stratégie Nationale Bas Carbone déjà atteints

Crédits photos/vidéos de la vidéo : INEA, Shutterstock, IStock, Unsplash, Bastien Courdji, Meero, Tristan Deschamps, WE ARE CONTENT(S), Kardham, Eiffage, LCR ARCHITECTES (Nexus), BNP Paribas Real Estate (Wood Parc), ALSEI, GGL (Arty Park), Aventim (Olea), DR.

INEA (ISIN : FR0010341032), spécialiste de l’immobilier tertiaire en Régions et leader du Green Building, présente ses résultats annuels consolidés au 31 décembre 2022[1] arrêtés par son Conseil d’administration réuni le 8 février 2023.

Les résultats financiers 2022 d’INEA combinent de nouveau solide croissance opérationnelle et forte prise de valeur du patrimoine. Dans un contexte de marché chahuté, ils mettent en lumière la pertinence du positionnement immobilier de la foncière.

Chiffre d’affaires en augmentation de 13%, dont 4,2% à périmètre constant

Le chiffre d’affaires consolidé est en croissance de 13% sur 12 mois, à 58,5 M€, contre 51,9 M€ en 2021.

Cette hausse est à la fois portée par l’entrée en exploitation des nouveaux immeubles (+8,5%) et par la bonne progression des revenus à périmètre constant (+4,2%).

L’indexation a joué pour moitié dans cette progression (1,9 %), le solde s’expliquant principalement par l’amélioration du taux d’occupation sur ce périmètre (1,2 %). Le plein effet de l’indexation se matérialisera en 2023, compte tenu des modalités prévues aux baux.

L’activité locative a été soutenue en 2022 (61 baux signés pour plus de 43.000 m²), mais n’a pas retrouvé ses couleurs d’avant COVID sur les surfaces importantes, ce qui s’explique par un certain attentisme des grands groupes.

Ainsi le ralentissement du rythme de commercialisation des VEFA livrées post-COVID a généré un manque à gagner de 2,7 M€ sur le chiffre d’affaires 2022, et se traduit directement dans le taux de vacance EPRA :

qui est en légère hausse sur l’ensemble du patrimoine, à 10,4% contre 9,0% fin 2021,
alors qu’il est en baisse hors VEFA récentes, à 5,5% (vs 5,9% fin 2021).

La hausse de la demande placée (+10% en 2022[2]) dans les principales métropoles régionales laisse présager une intensification de l’activité locative sur ces VEFA récentes au cours des prochains semestres.

Solidité de la structure financière

La levée d’un nouveau crédit (Sustainability Linked Loan de 170 M€) en mars et le renforcement des fonds propres (augmentation de capital de 107,3 M€) en juin permettent à INEA de se retrouver dans une situation financière très favorable à fin 2022 :

elle n’a aucune échéance significative de remboursement de dettes avant 2027 ;
et dispose d’une marge confortable sur ses covenants, avec un LTV* en baisse de plus de 7 points, à 42%.

* La Société a adopté au 31 décembre 2022 la méthodologie préconisée par l’EPRA pour le calcul du LTV (voir annexes)

Le total bilan dépasse désormais le milliard d’euros (1.073 M€) et la Société dispose de 165 M€ de lignes de crédit non tirées, sur un endettement total de 599 M€.

La dette est longue (maturité moyenne de 4 ans, contre 4,7 ans à fin 2021), compétitive (taux d’intérêt moyen de 2,20%, contre 2,01% à fin 2021), « green » à 80% (contre 60% à fin 2022) et sécurisée à 77% (comme à fin 2021) contre le risque de fluctuation des taux.

A cet égard, le relèvement des taux intervenu depuis le milieu de l’année n’a quasiment pas affecté INEA en 2022 compte tenu des couvertures en place. La croissance des charges financières nettes (+18%) est ainsi liée à une hausse de l’encours moyen de la dette de 23% en 2022. Les fonds propres levés en juin – placés dès le 24 juin en remboursement de lignes de crédit – ont en effet été totalement investis au cours du second semestre.

Poursuite de la prise de valeur du patrimoine

INEA enregistre en 2022 une variation de juste valeur de son patrimoine de plus de 31 M€ pour la deuxième année consécutive. Cette appréciation de 32 M€, soit plus qu’en 2021 dans un contexte de marché pourtant beaucoup plus incertain, est révélatrice de la pertinence du business modèle d’INEA et de la qualité de son patrimoine.

La prise de valeur est homogène sur le patrimoine : bureaux comme immeubles de logistique urbaine (logés dans la filiale Flex Park) se sont appréciés en 2022.

Le taux moyen de capitalisation retenu par les experts poursuit sa compression : il est de 5,78 % contre 5,87 % fin 2021.

Le niveau raisonnable de ce taux permet de conserver une prime attractive de 300 bps par rapport à l’OAT (2,75 %).

La Société a poursuivi ses acquisitions en 2022, en s’adaptant aux conditions de marché et en pondérant sa prise de risque :

elle a concrétisé deux opérations de bureaux sous promesse de VEFA, à Aix-en-Provence et Montpellier, pour une valeur totale de 49 M€ ;
elle a acquis pour 62 M€ deux immeubles de bureaux récents et loués auprès de locataires de grande qualité, à Toulouse (EDF) et Le Mans (STMicroelectronics) ;
et elle a accéléré sur le deuxième axe de son plan stratégique, à savoir le développement de sa filiale Flex Park en régions, en se positionnant sur deux nouveaux parcs d’activité à Toulouse et Mérignac, pour un volume d’investissement de 20 M€.

Deux immeubles ont par ailleurs été cédés en 2022 (à Toulouse et Mérignac), à un prix moyen supérieur de 17% aux valeurs d’expertise, expliquant le résultat de cession de 1,9 M €.

A fin 2022, la valeur totale du patrimoine s’élève à 1.224 M€ droits inclus, en hausse de 12% sur 12 mois. 19% de ce patrimoine n’est pas encore en exploitation et constitue un relai de croissance pour les exercices futurs.

Effet dilutif de l’augmentation de capital effacé sur l’exercice

Les très bons résultats dégagés en 2022 permettent d’effacer, sur l’exercice, l’effet dilutif de l’augmentation de capital réalisée en juin.

Ainsi, malgré la hausse de 28% du nombre d’actions, les Actifs Nets Réévalués (ANR EPRA) par action sont tous en hausse sur 12 mois :

Le Résultat Net Récurrent (RNR EPRA) est lui en progression de 5 % en valeur absolue, et en retrait de 8% par action, du fait de l’augmentation de 15% du nombre moyen pondéré d’actions. La profitabilité de la Société lui a donc permis d’absorber 50% de l’effet dilutif lié à l’augmentation de capital :

Le titre a clôturé l’année à -3,32% (dividende réinvesti), surperformant les indices sectoriels EPRA Europe (−36,65%) et SIIC France (-16,44%).

La décote du titre (41,5 € au 31 décembre 2022) par rapport à l’actif net réévalué s’élève à 28% hors droits (ANR NDV).

Dividende proposé : 2,70 €/action

Les très bons résultats enregistrés en 2022 permettent à la Société de proposer à la prochaine assemblée générale des actionnaires un dividende stable de 2,70 €/action, malgré la hausse de 28% du nombre d’actions en 2022. L’effet dilutif de l’augmentation de capital est ainsi également absorbé sur l’exercice au niveau du dividende.

Ce dividende représente un payout de 78% sur le cash-flow généré sur l’exercice, et offre un rendement de 6,5% sur le cours de clôture du 31 décembre 2022.

Il traduit la confiance de la Société en son avenir.

Un patrimoine déjà en phase avec les nouvelles réglementations environnementales

L’année 2022 aura été marquée par la traduction dans la loi de l’impératif de transition énergétique, avec l’entrée en vigueur de nouvelles réglementations environnementales, notamment la RE 2020 et le Dispositif Eco-Energie Tertiaire (« DEET »).

Les qualités intrinsèques du patrimoine constitué, combinées aux efforts déployés depuis 10 ans en matière de gestion environnementale, permettent au patrimoine d’INEA d’afficher un niveau de consommation énergétique très performant, à 101 kWhef /m² en 2022, soit 31% de moins que la moyenne du parc français (146 kWhef /m²)[3].

Le patrimoine bureau d’INEA est déjà en phase avec le DEET, surperformant en moyenne de 14% le seuil de consommation fixé pour 2030. Dans le détail, 88% des immeubles de bureau d’INEA ont déjà une consommation énergétique inférieure au seuil réglementaire 2030 qui leur est applicable, et 12% sont dans une trajectoire de réduction favorable.

Ainsi, la Société n’a pas de capex « green » à envisager pour rendre son patrimoine conforme à cette nouvelle réglementation, et assure à ses locataires un niveau de charges locatives compétitif dans un contexte de hausse des coûts de l’énergie.

La sobriété énergétique du patrimoine d’INEA se traduit directement dans ses émissions de gaz à effet de serre, dont le niveau à fin 2022 (4,64 kg CO2/m² – scopes 1&2) est déjà inférieur de 65% à l’objectif fixé par l’Etat français à horizon 2030 (9,25 kg CO2/m² – Stratégie Nationale Bas Carbone / référentiel ACT).

INEA s’affiche ainsi comme un acteur mature de la contribution à la neutralité carbone, et compte rester leader en la matière, en adoptant notamment le cadre de la Net Zero Initiative (décarbonation totale) comme référentiel volontaire.

Philippe Rosio, Président-directeur général d’INEA, commente ces résultats :

« Le contexte macro-économique relativement chahuté en 2022 a paradoxalement permis de mettre en lumière les atouts d’INEA, positionnée sur des marchés régionaux sains et résilients, et sur des produits immobiliers neufs, green et répondant aux nouvelles demandes des locataires.
Les résultats financiers 2022 associent ainsi rentabilité d’exploitation et création de valeur patrimoniale, nous permettant de proposer un dividende attractif.
L’émergence en 2022 d’un nouveau cadre réglementaire exigeant en matière environnementale permet à INEA de faire valoir l’avance prise sur cet enjeu, grâce à une politique RSE pragmatique et volontaire menée depuis près de 10 ans.
INEA est plus que jamais un des leaders du Green Building en France et compte poursuivre ses efforts pour conserver cet avantage concurrentiel. ».

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Prochain communiqué : chiffre d’affaires du 1^er trimestre 2023, le 12 avril 2023

^[1] Les comptes présentés en normes EPRA ont été audités ; le rapport d’audit relatif à la certification étant en cours d’émission.

[2] Source : BNP Paribas Real Estate (février 2023)

[3] Baromètre 2022 de la Performance Energétique publié par l’Observatoire de l’Immobilier Durable (OID)

Intervention de Philippe Rosio au webinaire de l’IEIF

Philippe Rosio, Président-Directeur Général d’INEA, était l’un des deux intervenants du webinaire organisé le 3 février 2023 par l’Institut de l’épargne immobilière et financière (IEIF) sur le thème « Dynamiques tertiaires : la revanche des régions ? ».

Acquisition d’une VEFA à Aix-en-Provence

INEA, leader du green building et spécialiste des bureaux neufs dans les principales métropoles régionales, annonce l’acquisition, auprès de Nexity, d’un ensemble immobilier de bureaux à l’entrée sud-ouest d’Aix-en-Provence. Il s’agit d’une VEFA composée de deux immeubles en R+2 et R+3, offrant une surface locative totale de 5 363 m², ainsi que 113 places de parking, dont 102 en sous-sol. La livraison est prévue en septembre 2024.

Implanté le long de l’A51 (Grenoble-Marseille), l’ensemble Atravaia dispose d’un capacitaire optimal, répondant notamment aux besoins des organismes de formation. Les deux bâtiments sont dotés de grandes terrasses aux derniers étages, avec vue sur la montagne Sainte-Victoire.

« Autre atout majeur, Atravaia est exemplaire sur le plan environnemental. Répondant à la norme RT 2012 – 20 %, il sera certifié Bâtiments Durables Méditerranéens et BREEAM niveau Very Good. Il bénéficiera aussi du label WiredScore pour sa connectivité, précise Arline Gaujal-Kempler, Directrice générale déléguée d’INEA. Cette nouvelle acquisition vient étoffer notre portefeuille aixois, jusqu’ici composé de cinq immeubles en structure bois massif loués en totalité à des entreprises de premier plan, comme Orange et Tesla. »

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À la découverte du 1861, à Villeurbanne

Pour en savoir plus en images sur notre immeuble situé dans l’éco-quartier Terrains des Sœurs à Villeurbanne.

Accélération de la croissance du chiffre d’affaires au 3ème trimestre : +18%

+11% sur les neuf premiers mois de l’année

INEA (ISIN : FR0010341032), spécialiste de l’immobilier de bureaux neufs en Régions et leader du Green Building, présente aujourd’hui son chiffre d’affaires consolidé du 3^ème trimestre et des 9 premiers mois de l’exercice en cours, clos au 30 septembre 2022.

Au 3^ème trimestre, INEA a enregistré un chiffre d’affaires de 15,4 M€, en progression de 17,8% par rapport au 3^ème trimestre 2021.

Sur les 9 premiers mois de l’année, le chiffre d’affaires s’établit à 43,4 M€, en hausse de 10,9% par rapport à la même période de l’exercice précédent.

Le chiffre d’affaires profite pleinement des 9 immeubles livrés ou acquis achevés au cours des douze derniers mois, et notamment des revenus immédiats de l’immeuble de bureaux WoodParc (Toulouse), acheté fin juin et entièrement loué à EDF pour un loyer annuel de 2,2 M€.

Il est également porté par la très bonne progression des revenus à périmètre constant (+3,9%), sous l’effet d’une bonne commercialisation du portefeuille et de l’indexation des loyers (+1,8%).

À noter qu’en septembre 2022, INEA s’est vu décerner un Gold Award par l’European Public Real Estate Association (EPRA) pour la conformité de ses comptes aux Best Practices Recommandations (BPR) de l’association.

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INEA doublement récompensée

INEA vient de se voir décerner un double prix par l’European Public Real Estate Association (EPRA) pour la conformité de ses comptes aux Best Practices Recommandations (BPR) de l’association.

Le premier est un Gold Award qui récompense l’application des standards de l’EPRA par les sociétés foncières européennes. Concrètement, l’étude réalisée chaque année sur l’application de ces guidelines se focalise sur des indicateurs clés tels que le résultat EPRA ( « EPRA Earnings »), l’actif net réévalué (« Net Asset Value ») ou bien encore le taux de vacance.

Le second prix est un Gold Award pour la meilleure amélioration. « Nous sommes très heureux d’avoir été primés par l’EPRA, déclare Karine Dachary, Directrice générale adjointe d’INEA. En nous conformant aux BPR de l’association, nous contribuons à renforcer la transparence de l’information financière dans le secteur immobilier et améliorons la comparabilité entre sociétés. »

Résultats semestriels en forte croissance

Chiffre d’affaires +7%
Résultat net + 34%
Effet dilutif de l’augmentation de capital (107,3 M€) déjà absorbé

Le Conseil d’administration d’INEA (ISIN : FR0010341032), spécialiste de l’immobilier de bureaux neufs en Régions et leader du Green Building, a arrêté lors de sa réunion du 26 juillet 2022 les résultats semestriels consolidés au 30 juin 2022[1].

Ces résultats sont notamment marqués :

sur le plan opérationnel, par deux acquisitions pour 70 M€, deux arbitrages pour 15,7 M€ et une activité locative en croissance de 30% ;
sur le plan financier, par une augmentation de capital de 107,3 M€ et l’émission d’un 1^er Sustainability Linked Loan de 170 M€ ;
enfin sur le plan patrimonial, par une accélération de la prise de valeur (+ 32 M€ soit + 3,3%).

Ainsi, l’effet dilutif de l’augmentation de capital réalisée en fin de semestre est absorbé dès cette clôture (ANR NDV /action stable à 54,1 € malgré la hausse du nombre d’actions de 28%).

Compte de résultat consolidé EPRA

Une activité opérationnelle soutenue

INEA a réalisé un premier semestre très dynamique.

A l’investissement d’abord, en acquérant deux nouveaux immeubles de bureaux, gérant de manière opportuniste son risque locatif :

l’un récent de 12.700 m², entièrement loué à EDF, situé à Toulouse (quartier Basso Cambo), pour 40 M€ (taux de rendement immédiat de 5,50%),
et l’autre neuf de 8.533 m², acquis en VEFA pour 30 M€, situé à Montpellier, à livrer fin 2024 (taux de rendement potentiel de 6,20%).

Cherchant à optimiser son exposition régionale, INEA a cédé dans le même temps un immeuble neuf de 3.813 m² situé dans le quartier Basso Cambo à Toulouse, à un prix supérieur de 20% à la dernière valeur d’expertise. Avec la vente d’un autre immeuble plus modeste, portant le volume arbitré à 15,7 M€, INEA enregistre ainsi dans son compte de résultat consolidé un résultat exceptionnel de près de 2 M€.

Sur le plan locatif, INEA a signé près de 30.000 m² ce semestre, soit 30% de plus qu’au premier semestre 2021. La divisibilité des immeubles d’INEA lui permet de capter les demandes locatives de taille moyenne, qui pour l’heure animent en majorité les marchés régionaux ces derniers mois, les grandes demandes étant, elles, encore limitées dans un environnement macro-économique incertain.

Cette activité locative permet au taux d’occupation de rester au-dessus de 90%. Le ralentissement du rythme de commercialisation des dernières VEFA livrées explique le léger retrait constaté sur 6 mois (-0,8%) :

Le chiffre d’affaires consolidé s’établit au final à 27,9 M€, en hausse de 7,4% par rapport à la même période de l’exercice précédent. La croissance est de 1,9% à périmètre constant, avec un effet de l’indexation encore limité (1,2%) par rapport à son niveau attendu sur l’année.

La croissance du chiffre d’affaires est obérée ce semestre par un manque à gagner de 3,4 M€ lié au niveau de commercialisation des dernières VEFA et à la rénovation en cours de deux immeubles du patrimoine. Ces événements conjoncturels expliquent le retrait du résultat net récurrent sur 12 mois (-7%).

L’impact des cessions réalisées permet au cash-flow de s’afficher en hausse de 66% sur 12 mois.

Optimisation et renforcement des ressources

Malgré un contexte macro-économique troublé, la Société a opéré deux opérations de financement structurantes à des conditions compétitives au cours du premier semestre :

en mars, la signature d’un crédit corporate de type SLL (Sustainability Linked Loan) d’un montant de 120 M€ (réhaussable à 170 M€) et d’une durée de 5 ans prorogeable à 7 ans ;
puis fin juin un renforcement de ses fonds propres via une augmentation de capital de 107,3 M€, réalisée sans décote sur le cours de bourse.

Grâce au placement immédiat des fonds propres levés en remboursement de lignes de crédit revolving, l’endettement de la Société a été abaissé à 412 M€ au 30 juin 2022 (contre 429 M€ au 31 décembre 2021).

Le taux moyen d’endettement est stable sur 6 mois, à 2% (1,66% hors obligataire). La durée de vie moyenne résiduelle des emprunts s’est allongée à la suite de la signature du SLL en mars 2022, et atteint 4,4 ans (contre 3,7 ans au 31/12/21).

La dette d’INEA reste largement couverte contre le risque de fluctuation des taux (à 80% contre 77% au 31 décembre 2021), et ce pour une durée supérieure à 3 ans.

Les covenants applicables à la dette d’INEA sont largement respectés au 30 juin 2022. La réalisation de l’augmentation de capital, couplée à la poursuite de la prise de valeur du patrimoine, a largement abaissé le niveau d’endettement de la Société :

INEA dispose en outre de 191 M€ de lignes non tirées, qui portent la maturité de sa dette totale à plus de 5 ans et lui garantissent de pouvoir financer sa croissance future à un coût maîtrisé.

Poursuite de la création de valeur sur le patrimoine

INEA enregistre ce semestre une forte création de valeur sur son patrimoine (+32 M€ à périmètre constant droits inclus), dans la lignée des semestres précédents. Cette revalorisation reflète la maturité des marchés sur lesquels INEA opère (bureaux neufs en régions et logistique urbaine) et la qualité du portefeuille constitué.

Le taux moyen de capitalisation retenu par les experts s’établit à 5,75% contre 5,87% au 31 décembre 2021.

Au 30 juin 2022, la valeur du patrimoine global d’INEA – comprenant pour sa valeur d’acquisition le pipeline d’opérations non expertisés – s’établit à 1 149 M€ (droits compris), en croissance de 5,4% sur 6 mois.

Effet dilutif de l’augmentation de capital effacé en un semestre

Les résultats semestriels de la Société, portés par la prise de valeur du patrimoine, lui permettent d’effacer dès le 30 juin l’effet dilutif de l’augmentation de capital réalisée le 24 juin 2022.

Ainsi l’actif net réévalué NDV, prenant en compte la juste valeur de la dette, s’élève à 54,1 €/action, ce qui était son niveau au 31 décembre 2021.

Un cours de bourse résilient

Le cours de l’action a progressé de 8% sur 12 mois, clôturant à 43,9 € au 30 juin 2022.

Sur le premier semestre 2022, marqué par un contexte de marché particulièrement difficile, le titre INEA signe la plus faible volatilité du secteur, avec un recul limité à 5%.

Cette résilience se retrouve dans la décote relativement limitée qu’affiche le titre par rapport à l’actif net réévalué : 23% droits compris (ANR NRV) et 19% hors droits (ANR NDV), contre respectivement 22% et 15% au 31 décembre 2021.

Philippe Rosio, Président-directeur général d’INEA, commente ces résultats semestriels :

« L’absorption en un semestre de l’effet dilutif d’une augmentation de capital qui correspond à un renforcement de près de 30% de nos fonds propres atteste à nouveau de la pertinence de la stratégie d’investissement de la Société.

La performance boursière du titre, tant sa résilience que sa faible volatilité, la traduit tout aussi fortement. La qualité de notre actionnariat est également à souligner.

En cette période agitée, nous comptons au cours des semestres à venir faire preuve d’opportunisme tout en restant prudents. »

Le rapport financier semestriel 2022 d‘INEA est disponible ici.

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^[1] Les comptes ont fait l’objet d’un examen limité par les commissaires aux comptes selon les normes d’exercice professionnel applicables en France.

Activité du 2ème trimestre 2022

Chiffre d’affaires en hausse de 8%

Deux nouvelles acquisitions pour 70 M€

Renforcement des fonds propres (+24%)

INEA (ISIN : FR0010341032), spécialiste de l’immobilier de bureaux neufs en Régions et leader du Green Building, présente aujourd’hui son chiffre d’affaires consolidé du 2^ème trimestre et du premier semestre de l’exercice en cours, clos au 30 juin 2022.

Au 2^ème trimestre, INEA a enregistré un chiffre d’affaires de 14,2 M€, en progression de 8 % par rapport au 2^ème trimestre 2021.

Sur les six premiers mois de l’année, le chiffre d’affaires consolidé s’établit ainsi à 27,9 M€, en hausse de 7,4% par rapport à la même période de l’exercice précédent.

Cette croissance s’explique :

à hauteur de 5,3% par les nouveaux revenus liés à l’exploitation de nouveaux immeubles de bureaux à Lyon, Lille, Toulouse, Grenoble, Rennes, et Bordeaux, et d’une plateforme de logistique urbaine à Romainville ;
et pour 1,9 % par l’évolution favorable des loyers à périmètre constant, l’effet indexation s’élevant à 1,2%.

L’activité immobilière du 2^ème trimestre a également été marquée par deux nouveaux investissements :

l’acquisition le 20 juin d’un immeuble de bureaux récent de 12.700 m² situé à Toulouse, entièrement loué à EDF, pour un montant de 40 M€ (en savoir plus) ;
la signature le 28 juin d’une nouvelle VEFA de 30 M€ portant sur un immeuble de bureaux de 8.533 m² situé à Montpellier et à livrer fin 2024 (en savoir plus).

Enfin sur le plan financier, INEA a procédé le 24 juin 2022 à un renforcement de ses fonds à hauteur de 107,3 M€ (+24%), destiné à financer son objectif de croissance à horizon 2026 (patrimoine d’une valeur de 2 milliards d’euros). La réussite de cette opération structurante (en savoir plus ), dans un contexte de marché particulièrement complexe, conforte la Société dans son ambition de développer un immobilier tertiaire répondant aux défis sociétaux et environnementaux de demain.

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Acquisition d’une VEFA à Montpellier

INEA, leader du green building et spécialiste des bureaux neufs dans les principales métropoles régionales, annonce l’acquisition, auprès d’Icade, d’un ensemble de bureaux situé sur la ZAC Cambacérès à Montpellier, en face de la nouvelle gare Montpellier Sud de France. Il s’agit d’une VEFA composée de deux immeubles en R+6 offrant une surface locative de 4 122 m² pour l’un et 4 421 m² pour l’autre, ainsi que 236 places de parking en sous-sol. Le premier bâtiment conçu pour pouvoir accueillir une école (catégorie ERP 3, type R) sera livré en septembre 2024 ; le second en novembre 2024. L’ensemble répondra à la norme RT 2012 – 20 % et sera labélisé BREEAM niveau Very Good.

« Cette opération s’inscrit dans un projet, Nexus, qui inclut aussi un hôtel-restaurant exploité par Moxy, une enseigne de Marriott, et un campus d’enseignement supérieur Ynov, indique Arline Gaujal-Kempler, Directrice générale déléguée d’INEA. L’atout majeur de Nexus est son implantation dans un quartier tertiaire, la ZAC Cambacérès, qui est le Montpellier du futur, un nouveau pôle urbain dédié aux entreprises innovantes avec, outre des bureaux, des campus étudiants et un parc urbain, la Halle de l’innovation qui accueillera des start-up. Cette zone, à mi-chemin entre le centre-ville et l’aéroport, est très bien desservie par la route et les transports en commun. »

La transaction a été réalisée par BNP Paribas Real Estate.

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Succès de l’augmentation de capital pour un montant d’environ 107,3 millions d’euros

Foncière INEA (la « Société ») annonce aujourd’hui le succès de son augmentation de capital en numéraire avec maintien du droit préférentiel de souscription de ses actionnaires (l’« Augmentation de Capital ») lancée le 3 juin 2022, souscrite pour un montant global brut (prime d’émission comprise) de 107 334 945 euros.

Le produit de l’Augmentation de Capital permettra à la Société de financer sa croissance par le biais de financement de nouveaux investissements en vue d’atteindre l’objectif annoncé fin 2021, à savoir un patrimoine d’une valeur de 2 milliards d’euros d’ici fin 2026. Les fonds issus de l’Augmentation de Capital seront donc affectés à une production nouvelle, étant entendu que la Société dispose de lignes de financement non tirées lui permettant de financer son pipeline d’opérations immobilières en construction au 31 décembre 2021. La Société a pour objectif de maintenir son ratio de LTV (Loan to Value) en dessous du seuil de 50%.

Philippe Rosio, Président Directeur général déclare : « Le succès de cette opération constitue une étape importante dans la réalisation du plan de développement d’INEA. Cette augmentation de capital est la plus importante dans l’histoire du Groupe, et s’est réalisée à cours de bourse (à 45 euros, soit le cours de clôture du 22 juin 2022), protégeant ainsi les intérêts des actionnaires existants qui n’y ont pas participé. Cette capacité à lever des fonds en dépit d’un contexte macro-économique difficile et d’un environnement de marché tout particulièrement volatil, témoigne de la pertinence de notre positionnement stratégique. »

Résultats de l’augmentation de capital

A l’issue de la période de souscription qui s’est achevée le 17 juin 2022, l’Augmentation de Capital a été souscrite à hauteur de 88%, pour un montant global brut (prime d’émission comprise) de
107 334 945 euros représentant 2 385 221 actions nouvelles réparties de la façon suivante :

2 320 371 actions ordinaires nouvelles ont été souscrites à titre irréductible, représentant 97,3% des actions ordinaires nouvelles à émettre ;
40 850 actions ordinaires nouvelles ont été souscrites à titre réductible, représentant 1,7% des actions ordinaires nouvelles à émettre ; la demande à titre réductible a été entièrement allouée ;
24 000 actions ordinaires nouvelles ont été souscrites au titre de la libre allocation par le Président Directeur général de la Société en date du 22 juin 2022, représentant 1,0% des actions ordinaires nouvelles à émettre ; la demande à titre libre a été entièrement allouée à BNP Paribas Fortis.

L’opération a fait l’objet d’engagements irrévocables de souscription d’actionnaires existants (GEST Invest, La Tricogne, Cargo Investment BV, JLB Holding, Sophil Holding, Globalprime Invest SA, et WH) ainsi que de la part de 5 nouveaux investisseurs (SURAVENIR, SCI Allianz Invest Pierre, Hazelview, Famille Lasry et Groupe La Bruyère (les « Nouveaux Investisseurs »)), qui ont souscrit à l’Augmentation de Capital conformément à leurs engagements détaillés dans le prospectus approuvé par l’Autorité des marchés financiers en date du 2 juin 2022 sous le numéro 22-192. Ces engagements, totalisant un montant de 88,3 millions d’euros, ont représenté 82,3% de l’augmentation de capital réalisée.

Actionnariat post-Augmentation de Capital

A l’issue de la réalisation de l’Augmentation de Capital, et à la connaissance de la Société, l’actionnariat de la Société sera réparti de la façon suivante :

Calendrier

Le règlement-livraison ainsi que l’admission aux négociations des actions nouvelles sur le marché réglementé d’Euronext à Paris (« Euronext Paris ») interviendront le 24 juin 2022.

Les actions nouvelles porteront jouissance courante et conféreront à leurs titulaires, dès leur livraison, tous les droits attachés aux actions et donneront droit à toutes les distributions décidées par la Société à compter de cette date. Elles seront immédiatement assimilées aux actions existantes de la Société et seront négociées sur la même ligne de cotation sous le code ISIN FR0010341032.

Engagements d’abstention de la Société et de conservation des actionnaires

La Société a consenti un engagement d’abstention expirant 90 jours calendaires suivant la date de règlement-livraison de l’Augmentation de Capital sous réserve de certaines exceptions usuelles.

Par ailleurs, GEST Invest, Cargo Investment BV, La Tricogne, Globalprime Invest SA, JLB Holding, Sophil Holding et WH, ont chacun pris un engagement de conservation de leur participation expirant 90 jours calendaires suivant la date de règlement-livraison de l’Augmentation de Capital sous réserve de certaines exceptions usuelles.

L’Augmentation de Capital a fait l’objet d’un contrat de direction qui a été conclu entre la Société et Bank Degroof Petercam SA/NV et Société Générale en qualité de Coordinateurs Globaux, Chefs de File et Teneurs de Livre Associés et Cedrus Partners en qualité de Teneur de Livre Associé.

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Acquisition d’un ensemble immobilier à Toulouse

INEA, leader du green building et spécialiste des bureaux neufs dans les principales métropoles régionales, annonce l’acquisition, auprès d’Atream, de l’ensemble immobilier de bureaux Wood Parc situé à Basso Cambo, secteur tertiaire confirmé de l’agglomération toulousaine. Cet ensemble se compose de trois bâtiments en R+3, développant une surface totale de 12 700 m² et disposant de 615 unités de parking ainsi que de terrasses.

Implanté à proximité de la rocade, de l’autoroute A64 et de la station de métro Basso Cambo, Wood Parc est à seulement 10 minutes de l’aéroport de Toulouse-Blagnac par la route. Le programme est certifié HQE/TPHE 2005, et son niveau de consommation est déjà inférieur aux exigences du dispositif Éco-énergie tertiaire pour 2030. Livré en 2009/2010, il est occupé entièrement par EDF, qui y abrite sa direction régionale, et une crèche Babilou.

« Cet investissement présente l’avantage d’offrir un rendement immédiat, puisque les trois bâtiments sont loués en totalité. Atout appréciable en cas de seconde vie, l’ensemble a été conçu pour être divisible à partir de 300 m² », souligne Arline Gaujal-Kempler, Directrice générale déléguée d’INEA, qui ajoute : « Cette acquisition s’inscrit dans une rotation sur le même secteur dans le cadre de la gestion dynamique de notre portefeuille. Début 2022, en effet, nous avons cédé l’ensemble immobilier Wooden Park à la Commune de Toulouse afin qu’elle y installe le commissariat de la police municipale. Celui-ci est situé juste en face de Wood Parc, dont l’achat nous permet de reprendre position sur un secteur tertiaire bien établi. »

La transaction a été réalisée par BNP Paribas Real Estate Toulouse.

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Lancement d’une augmentation de capital

Foncière INEA lance une augmentation de capital avec maintien du droit préférentiel de souscription d’un montant maximum d’environ 122,3 millions d’euros

Parité : 9 actions nouvelles pour 28 actions existantes

Prix unitaire de souscription : 45,00 euros par action nouvelle

Période de négociation des droits préférentiels de souscription : du 6 juin 2022 au 15 juin 2022 inclus

Période de souscription : du 8 juin 2022 au 17 juin 2022 inclus

Foncière INEA (la « Société ») annonce aujourd’hui le lancement d’une augmentation de capital en numéraire avec maintien du droit préférentiel de souscription (« DPS ») de ses actionnaires d’un montant brut maximum d’environ 122,3 millions d’euros (l’ « Augmentation de Capital »).

Le produit de l’Augmentation de Capital permettra à la Société de financer la croissance de la Société par le biais de financement de nouveaux investissements en vue d’atteindre l’objectif annoncé fin 2021, à savoir un patrimoine d’une valeur de 2 milliards d’euros d’ici fin 2026. Les fonds issus de l’augmentation de capital seront donc affectés à une production nouvelle, étant entendu que la Société dispose de lignes de financement non tirées lui permettant de financer son pipeline d’opérations immobilières en construction au 31 décembre 2021. La société a pour objectif de maintenir son ratio de LTV (Loan to Value) en dessous du seuil de 50%.

Philippe Rosio, Président Directeur général de Foncière INEA, commente : « Cette augmentation de capital marque une étape clef pour le développement de Foncière INEA. Faisant suite à la levée d’un financement à impact (Sustainability Linked Loan) de 120 millions d’euros en mars dernier, elle conforte la Société dans la réalisation de son objectif d’accélération de la croissance afin d’atteindre un patrimoine de 2 milliards d’euros d’ici fin 2026. Nous sommes très heureux d’accueillir au capital d’INEA de nouveaux partenaires de qualité, convaincus comme nous du potentiel de création de valeur sur le marché des bureaux et de la logistique urbaine en régions. »

Principales modalités de l’Augmentation de Capital

L’Augmentation de Capital donnera lieu à l’émission d’un nombre maximum de 2 717 946 actions nouvelles pour un montant brut maximum de 122 307 570 euros (prime d’émission incluse).

Chaque actionnaire de la Société se verra attribuer un (1) DPS par action enregistrée comptablement sur son compte-titres à l’issue de la journée comptable du 3 juin 2022. Les actions existantes seront ainsi négociées ex-droit à compter du 6 juin 2022.

La souscription des actions nouvelles sera réservée, par préférence, aux titulaires de DPS. 28 DPS permettront de souscrire à 9 actions nouvelles à titre irréductible au prix de 45,00 euros par action (soit une valeur nominale de 14,39 euros et une prime d’émission de 30,61 euros par action). Sur la base du cours de clôture de l’action Foncière INEA sur le marché réglementé d’Euronext à Paris (« Euronext Paris ») le 1er juin 2022, soit 46,70 euros, la valeur théorique d’un (1) DPS est de 0,41 euro et la valeur théorique de l’action ex-droit est de 46,29 euros. A titre indicatif, le prix de souscription fait apparaitre une décote de 2,78% par rapport à la valeur théorique de l’action ex-droit, de 3,64% par rapport au cours de clôture de 46,70 euros de l’action Foncière INEA du 1er juin 2022, de 23,08% par rapport à l’actif net réévalué de reconstitution (NRV) au 31 décembre 2021, de 16,20% par rapport à l’actif net réévalué de continuation (NTA) au 31 décembre 2021 et de 16,82% par rapport à l’actif net réévalué de liquidation (NDV) au 31 décembre 2021.

Les souscriptions à titre réductible seront admises mais seront sujettes à réduction en cas de sursouscription. Les actions nouvelles éventuellement non absorbées par les souscriptions à titre irréductible seront réparties et attribuées aux détenteurs de DPS ayant passé des ordres à titre réductible, sous réserve de réduction. Les ordres de souscription sont irrévocables.

L’offre sera ouverte au public en France uniquement.

L’Augmentation de Capital fait l’objet d’un contrat de direction qui a été conclu entre la Société et Bank Degroof Petercam SA/NV et Société Générale en tant que coordinateurs globaux et chefs de file et teneurs de livre associés (les « Coordinateurs Globaux ») ainsi que Cedrus Partners, en qualité de teneur de livre associé (le « Teneur de Livre Associé » et, ensemble avec les Coordinateurs Globaux, les « Teneurs de Livre Associés »).

Engagements de souscription et de cession de DPS

L’opération fait l’objet d’engagements irrévocables de souscription d’actionnaires existants (GEST Invest, La Tricogne, Cargo Investment BV, JLB Holding, Sophil Holding, Globalprime Invest SA, et WH) ainsi que de 5 nouveaux investisseurs (SURAVENIR, SCI Allianz Invest Pierre, Hazelview, Famille Lasry et Groupe La Bruyère) (les « Nouveaux Investisseurs »), qui couvrent 72,2% du montant de l’Augmentation de Capital. En outre, GEST Invest s’est engagé, dans l’éventualité où les ordres à titre irréductible et réductible ne représenteraient pas 75% du montant de l’augmentation de capital, à souscrire à l’augmentation de capital à hauteur de la différence entre les montants des souscriptions susvisés et les 75% du montant de l’augmentation de capital, dans la limite de 2,8% du montant de l’augmentation de capital, soit un nombre maximum de 76 265 actions nouvelles.

Le tableau présenté ci-dessous fait état des engagements de souscription des actionnaires existants de la Société, ainsi que des Nouveaux Investisseurs :

Banoka, Fedora, MACIF, SERIMNIR, SCI Allianz Immobilier Durable, SCI Allianz Value Pierre, Crédit Foncier, CARAC et la Famille Toulouse cèderont tout ou partie de leurs DPS dans le cadre de cessions de bloc de gré à gré pour un prix de 0,01 euro par bloc de DPS, représentant au total environ 55,8% du nombre total des DPS.

Les Nouveaux Investisseurs et GEST Invest, La Tricogne, Globalprime Invest SA, JLB Holding, Sophil Holding, WH ont pris des engagements d’achat et d’exercice de leurs DPS représentant au total environ 72,2% de l’augmentation de capital (soit un montant total d’environ 88,3 millions d’euros).

La Société n’a pas connaissance d’engagements ou d’intentions d’autres de ses actionnaires ou investisseurs.

Calendrier indicatif

La période de cotation et de négociation des DPS sur le marché réglementé d’Euronext à Paris (« Euronext Paris ») s’étendra du 6 juin 2022 au 15 juin 2022 inclus sous le code ISIN FR001400APP5. Il ne sera plus possible d’acheter ou de vendre des DPS après la clôture de la séance de bourse du 15 juin 2022.

La période de souscription s’étendra du 8 juin 2022 au 17 juin 2022 inclus. Les DPS non exercés avant la fin de la période de souscription, soit avant la clôture de la séance de bourse du 17 juin 2022, seront caducs de plein droit.

Le règlement-livraison et l’admission aux négociations sur Euronext Paris des Actions Nouvelles interviendront le 24 juin 2022. Les Actions Nouvelles porteront jouissance courante et conféreront à leurs titulaires, dès leur livraison, tous les droits attachés aux actions et donneront droit à toutes les distributions décidées par la Société à compter de cette date. Elles seront immédiatement assimilées aux actions existantes de la Société et seront négociées sur la même ligne de cotation sous le code ISIN FR0010341032.

Engagements d’abstention de la Société et de conservation des actionnaires

Information du public

Le prospectus relatif à cette émission (le « Prospectus ») a reçu l’approbation de l’Autorité des marchés financiers (l’« AMF »), sous le n°22-192 en date du 2 juin 2022. Le Prospectus est composé (i) du document d’enregistrement universel de la Société enregistré auprès de l’AMF le 29 mars 2022 sous le numéro D.22-0184 (le « Document d’enregistrement universel 2021 »), (ii) de l’amendement au Document d’enregistrement universel 2021 enregistré auprès de l’AMF le 2 juin 2022 sous le numéro D.22-0184-A01 (l’ « Amendement au Document d’enregistrement universel »), (iii) d’une note d’opération et (iv) d’un résumé du Prospectus (inclus dans la note d’opération). Le Prospectus est disponible sur demande et sans frais au siège social de la Société (7 rue du Fossé Blanc, 92230 Gennevilliers, France), sur le site de la Société, www.fonciere-inea.com et sur le site de l’Autorité des marchés financiers, http://www.amf-france.org/. La Société attire l’attention du public sur les facteurs de risques présents à la section 2 de la note d’opération, à la section 2.2 du Document d’enregistrement universel 2021 et à la section 4 de l’Amendement au Document d’enregistrement universel.

Compartiment B Euronext Paris – ISIN : FR0010341032 Reuters : INEA.PA – Bloomberg : INEA FP Membre des indices IEIF Foncières et IEIF Immobilier France Membre des indices CAC® Small, CAC® Mid & Small, CAC® All-Tradable at CAC® All-share

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Chiffre d’affaires en hausse de 7 % au 1er trimestre 2022

Chiffre d’affaires en hausse de 7% à 13,7 M€

Cession d’un immeuble de 3 700 m² à Toulouse

INEA (ISIN : FR0010341032), leader du Green Building et spécialiste des bureaux neufs dans les principales métropoles régionales, annonce aujourd’hui son chiffre d’affaires consolidé pour le 1^er trimestre, clos le 31 mars 2022.

Le chiffre d’affaires d’INEA au 1^er trimestre 2022 s’élève à 13,7 M€, en progression de 6,9% sur douze mois.

Cette croissance s’explique :

à hauteur de 4,4% par les nouveaux revenus liés à l’exploitation de nouveaux immeubles de bureaux à Lyon, Lille, Toulouse, Grenoble, Rennes, et Bordeaux, et d’une plateforme de logistique urbaine à Romainville ;
et pour 2,4 % par l’évolution favorable des loyers à périmètre constant, l’effet indexation s’élevant à 1,3%.

Au cours de ce trimestre, INEA a réceptionné deux nouveaux immeubles de bureaux à Lyon (Irizium et Stadium), qui représentent plus de 11 550 m² et près de 2 M€ de loyers supplémentaires sur une base annuelle.

L’activité du premier trimestre 2022 a également été marquée par la cession opportuniste d’un immeuble à Toulouse. Livré en septembre 2020 et situé dans le quartier Basso Cambo, cet immeuble a été cédé à la Commune de Toulouse, qui l’a choisi pour y installer ses effectifs de la Police Municipale. La vente de cet immeuble s’est réalisée à un prix supérieur de 20% à sa dernière valeur d’expertise.

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Auteur/autrice : JeanM

Mise à disposition du Document d’enregistrement universel 2022

Activité du 1er trimestre 2023

Acquisition de plus de 3 000 m2 de bureaux à Valence

Excellente performance financière et extra-financière en 2022

Intervention de Philippe Rosio au webinaire de l’IEIF

Acquisition d’une VEFA à Aix-en-Provence

À la découverte du 1861, à Villeurbanne

Accélération de la croissance du chiffre d’affaires au 3ème trimestre : +18%

INEA doublement récompensée

Résultats semestriels en forte croissance

Activité du 2ème trimestre 2022

Acquisition d’une VEFA à Montpellier

Succès de l’augmentation de capital pour un montant d’environ 107,3 millions d’euros

Acquisition d’un ensemble immobilier à Toulouse

Lancement d’une augmentation de capital

Chiffre d’affaires en hausse de 7 % au 1er trimestre 2022

Assemblée Générale des Actionnaires