Résultats 2024 : une nouvelle année de très forte croissance

Une nouvelle année de très forte croissance pour INEA :
EBITDA +16% / RNR +4,4%
Perspectives positives pour 2025

Ce qu’il faut retenir

INEA (ISIN : FR0010341032), spécialiste de l’immobilier tertiaire en Régions et leader du Green Building, présente ses résultats annuels consolidés au 31 décembre 2024[1] arrêtés par son Conseil d’administration réuni le 25 février 2025.

Points clés

Une 2^ème année consécutive de croissance à deux chiffres de l’EBITDA (+16% en 2024), grâce à des revenus locatifs en forte hausse à périmètre constant (+6,9%) et l’apport des nouvelles livraisons d’actifs.
Un patrimoine résilient, dont la valeur s’est maintenue au cours des deux dernières années (-2%).
Surperformance environnementale du patrimoine : la consommation énergétique moyenne du parc INEA s’est élevée à 89 kWh/m² en 2024, soit 32% de moins que la moyenne nationale.
Dividende de 2,70 € par action soumis à l’approbation de l’Assemblée générale des actionnaires, payable intégralement en numéraire, faisant ressortir un rendement de 8,2%.
Guidance 2025 positive : cash-flow par action attendu en hausse minimale de 10% en 2025.

Surperformance opérationnelle

Revenus locatifs bruts : +15,5 %

Les revenus locatifs bruts consolidé d’INEA sont en croissance de 15,5% sur 12 mois, à 78 M€.

La progression est équilibrée entre les périmètres constant (54%) et non constant (46%) :

A périmètre constant, les loyers nets ont progressé de 6,9%, essentiellement grâce à une indexation encore forte (5,7%). Il est à noter que compte tenu des surface et loyer moyens du patrimoine INEA – respectivement 918 m² et 168 €/m² – cette indexation est tout à fait supportable pour les locataires d’INEA, et donc pérenne.
Les 12 nouveaux actifs entrés en exploitation en 2023 et 2024 – 8 immeubles de bureaux et 4 parcs d’activités – ont généré 10,1 M€ de revenus locatifs en 2024.

Près de 45 000 m² ont été commercialisés en 2024, sur un volume moyen en retrait (550 m²) qui correspond à la tendance de marché observée en 2024, marquée par une prépondérance des petites transactions (54% portant sur des surfaces inférieures à 1.000 m²). Cette activité locative soutenue démontre la capacité du patrimoine d’INEA à capter la demande locative qui s’exprime, grâce notamment à sa divisibilité et son adéquation aux besoins des entreprises.

Le taux de vacance est en baisse de 40 bps et s’établit à 10,3% fin 2024.

Il faut rappeler qu’INEA s’est développée essentiellement par l’acquisition de « VEFA en blanc », c’est-à-dire des actifs à construire et à commercialiser, un schéma qui pèse sur le taux d’occupation. Ainsi, si les actifs livrés en blanc durant la période Covid sont désormais commercialisés, la location des dernières VEFA livrées n’est pas encore achevée, compte tenu d’un contexte de marché peu porteur.

Cet effet devrait néanmoins s’estomper dans les prochains semestres, avec les dernières livraisons du pipeline prévues en 2025.

Excédent brut d’exploitation (EBITDA) : +16 %

Pour la deuxième année consécutive (+23% en 2023), INEA affiche une croissance à deux chiffres de son excédent brut d’exploitation (EBITDA). En 2024, la hausse de l’EBITDA est de 16%, supérieure à celle des revenus locatifs bruts grâce à la maitrise des frais de fonctionnement, parfaitement stables sur l’exercice.

Le Cost Ratio EPRA (hors coût de la vacance), qui est l’un des plus compétitifs de la place, s’améliore encore de 17 bps cette année et s’établit à 9,4%.

La stabilité des frais de fonctionnement est essentiellement liée à l’entrée en vigueur au 1^er janvier 2024 du nouveau contrat de gestion entre INEA et GEST – la société des dirigeants fondateurs d’INEA – dont les nouvelles modalités de calcul ont conduit à une économie de 800 k€ en 2024.

Résultat Net Récurrent : +4,4 %

Les charges financières nettes ont progressé de 34% en 2024, à 81% sous l’effet de l’accroissement de l’encours moyen de dette sur l’année (+87 M€) pour le financement du pipeline d’opérations en cours de construction.

La hausse de l’EBITDA (+6,6 M€) a cependant été supérieure à celle des frais financiers nets (+5,5 M€), permettant au résultat net récurrent (RNR) de s’afficher en croissance de 4,4 %, à 26,5 M€.

Résilience patrimoniale

Valeur du patrimoine : 1.240 M€

Le portefeuille d’INEA a fait preuve d’une très grande résilience depuis le début de la crise et de la brutale remontée des taux d’intérêt, avec une correction de valeur limitée à 2% sur 24 mois (soit -30 M€). En 2024, la revalorisation des loyers, sous l’effet notamment de l’indexation, a permis de compenser à 62% le relèvement des taux de capitalisation pratiqué par les experts (+30 bps).

La valorisation du portefeuille d’INEA s’élève à 1.240 M€ droits compris à fin 2024, correspondant à un taux de capitalisation moyen de 6,40%.

Ce taux fait ressortir une prime de risque de 325 bps par rapport à l’OAT 10 ans, 4 fois supérieure à la prime de risque minimale constatée à fin 2024 dans l’immobilier de bureau (Paris QCA).

Un portefeuille unique

La résilience enregistrée par INEA s’explique avant tout par les qualités du portefeuille constitué, composé à 80% de bureaux et à 20% de parcs d’activité neufs (8 ans d’âge moyen), liquides (taille unitaire moyenne 5.700 m²) et rentables (rendement potentiel 7,5%), implantés dans les premières métropoles régionales françaises, au cœur de la croissance française.

L’une de ses spécificités est également sa performance environnementale, fruit d’une stratégie RSE exigeante et pionnière menée depuis 2012. Ainsi à fin 2024 :

La consommation d’énergie du patrimoine d’INEA a diminué de 45% depuis 2012 et s’élève à 89 kWh/m² en 2024, un niveau inférieur de 32% à la moyenne nationale[2] ;
90% des bureaux INEA ont une consommation déjà inférieure au seuil de consommation 2030 fixé par le Décret éco-énergie tertiaire (DEET) ;
80% des immeubles INEA bénéficient d’une certification environnementale (et 91% d’entre eux atteignent un niveau de performance supérieur ou égale à « Very Good » – Breeam) ;
87% des déchets produits sur le parc immobilier d’INEA sont valorisés.

Après avoir atteint la sobriété énergétique sur son patrimoine, INEA a par ailleurs concrétisé en 2024 son engagement de production d’énergie renouvelable, en créant deux filiales (Serenea et Serenyflex) dédiées au déploiement de centrales photovoltaïques sur son parc, sur le modèle de l’autoconsommation collective (en association avec un spécialiste du photovoltaïque en circuit court, Serenysun). Les premières centrales sont raccordées, permettant aux locataires d’INEA de profiter d’une énergie verte, locale et dont le coût est compétitif et maitrisé dans le temps.

Un bilan robuste

Un endettement vert et maitrisé

L’endettement net de la Société atteint 623 M€ au 31 décembre 2024 contre 565 M€ au 31 décembre 2023. INEA bénéficie par ailleurs de 29 M€ de lignes de crédit confirmées non utilisées, qui seront mobilisées courant 2025 pour financer le solde de son pipeline d’opérations en VEFA.

Suite au remboursement de la seconde tranche de l’Euro PP 2018 (51 M€) le 21 février 2025, il n’existe plus d’échéance significative de remboursement avant mi 2027, et la maturité de l’endettement atteint 3,6 ans.

Cette dette est par ailleurs couverte à 90% (contre 89% 12 mois plus tôt) contre le risque de relèvement des taux d’intérêt, via la mise en place d’instruments de couverture de type swap ou CAP.

82% de la dette d’INEA est verte, assortie de critères environnementaux exigeants (en phase avec sa feuille de route RSE), permettant en cas de respect de bonifier la marge des crédits.

Les covenants bancaires sont tous respectés à fin 2024.

Le ratio Dette nette / EBITDA (12,3) s’améliore grâce à la croissance soutenue de l’EBITDA.

Le ratio ICR (2,7) est lui en léger retrait avec l’augmentation du coût moyen de la dette (3,8% en 2024 contre 3,3% en 2023), mais reste bien au-dessus de la limite bancaire (2,0).

Le LTV EPRA droits compris s’élève quant à lui à 50,7 % (contre 46,8% fin 2023).

Ce niveau de LTV, bien en-deçà du covenant bancaire (55%) mais supérieur aux standards de place parmi les foncières cotées, est à mettre au regard du rendement potentiel du patrimoine d’INEA (7,5%).

Il pourra évoluer positivement dans les prochains semestres grâce au recours aux arbitrages et à une éventuelle appréciation du patrimoine à la faveur notamment de la baisse des taux engagée début 2025.

ANR résilients à plus de 50 €/action

Les ANR EPRA ont bien résisté en 2024 et se maintiennent à plus de 50 €/action :

Le titre a clos l’année à 33 €, et affiche ainsi une décote de 34% sur l’ANR NTA (contre 29% au 31 décembre 2023).

Dividende et Perspectives 2025

Dividende proposé : 2,70 €/action

La performance opérationnelle délivrée en 2024 et les perspectives de croissance pour l’exercice à venir permettent à la Société de proposer à la prochaine assemblée générale des actionnaires un dividende de 2,70 €/action, correspondant à un payout sur cash-flow de 87 %.

Payable en intégralité en numéraire, ce dividende offre un rendement attractif de 8,2 % sur le cours du 31 décembre 2024.

Guidance 2025 : cash-flow/action attendu en hausse minimale de 10% en 2025

La Société livre pour la première fois ses anticipations de cash-flow pour l’exercice en cours.

Elle attend pour 2025 un cash-flow par action en hausse de 10% minimum.

Cette croissance reposera sur différents facteurs : l’apport des livraisons d’immeubles attendues, la poursuite (plus modérée) de l’indexation, la baisse en cours des taux d’intérêt et la réalisation d’arbitrages.

Philippe Rosio, Président-directeur général d’INEA, commente ces résultats :

« La performance délivrée en 2024 souligne encore une fois la pertinence de la stratégie déployée par INEA dans les régions. Après presque 20 ans passés à acquérir des opérations de VEFA « en blanc », INEA a constitué un patrimoine unique, apte à répondre aux attentes – en évolution depuis la covid – des entreprises locataires. 2025 sera une nouvelle année de croissance opérationnelle, avec l’entrée en exploitation des derniers immeubles du portefeuille en cours de construction. Elle pourrait ainsi marquer une nouvelle phase pour INEA, celle du renforcement de la rentabilité et d’une rotation accrue du patrimoine. »

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Agenda financier 2025

29 avril : Chiffre d’affaires du 1^er trimestre 2025
4 juin : Assemblée Générale 2025
9 juillet : Chiffre d’affaires du 2^ème trimestre 2025
24 juillet : Résultats semestriels 2025
14 octobre : Chiffre d’affaires du 3^ème trimestre 2025

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[1] Les comptes présentés en normes EPRA ont été audités ; le rapport d’audit relatif à la certification étant en cours d’émission.

[2] Baromètre 2024 de la performance énergétique et environnementale des bâtiments – Observatoire de l’Immobilier Durable

Sud Ouest - 16 janvier 2025

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À Mérignac, le parc d’activités Ecosph’air expérimente l’autoconsommation collective

L’autoconsommation collective se développe dans la métropole bordelaise. À Mérignac, un nouveau projet porté par des investisseurs privés voit le jour dans le parc d’activités économique Ecos’phair.

Après les collectivités, place aux entreprises. L’autoconsommation collective est en train de voir le jour dans le parc d’activités économiques Ecosph’air, à Mérignac. Déjà mis en place par la Ville dans deux quartiers de la commune en 2022, ce dispositif innovant se déploie dans le secteur économique. Il est porté par la foncière Inea, spécialisée dans l’immobilier tertiaire, et Serenysun, fournisseur d’équipement en énergie solaire basé à Aix-en-Provence.

Coûts plus bas

Ces deux entreprises ont établi un partenariat pour exploiter des centrales photovoltaïques installées sur des bâtiments neufs, un ensemble de bureaux et un parc d’activités acquis en 2019 par Inea.

Ces installations produiront de l’électricité qui sera consommée localement. Le surplus d’électricité sera ensuite redistribué dans le réseau électrique ou auprès d’autres locataires. À Mérignac, l’installation se déploie sur une surface de toiture de 3 300 m² pour une puissance totale de 830 kWc, ce qui pourrait bénéficier à près de 70 entreprises, indique Serenysun. La mise en service est prévue dans le courant du premier trimestre.

Des installations photovoltaïques permettront de produire de l’électricité d’origine renouvelable qui sera consommée localement. Le surplus sera ensuite redistribué. Aventim

Les clients de ce nouveau dispositif trouveront deux intérêts majeurs : la maîtrise des coûts et la transition écologique. « Les prix du marché sont fluctuants, voire volatiles, alors que l’on a de plus en plus besoin d’énergie », observe Alice Gaubert, directrice du développement de Serenysun, qui défend le gain économique dans la mesure où le prix de l’énergie produite est garanti sur le long terme – un bail de trente ans a été signé entre Inea et Serenysun, copropriétaires des installations. À la stabilité de l’approvisionnement s’ajoute un dispositif financier attractif puisque l’offre commerciale prévoit des tarifs inférieurs aux prix du marché.

L’autre argument est écologique. L’électricité est produite et consommée localement et redistribuée dans un circuit de 2 kilomètres, conformément à la réglementation[1]. En sachant que l’installation photovoltaïque permettrait de couvrir entre 25 et 45 % des besoins des entreprises pour le projet de Mérignac, le fournisseur d’électricité habituel assurera la continuité de service. À l’aide de ce dispositif, les entreprises qui ont mis en place une démarche de responsabilité sociétale des entreprises (RSE) pourraient valoriser leur contribution à la transition énergétique, défend la directrice adjointe d’Inea Karine Dachary.

En plein boom

À l’avenir, les efforts de Serenysun se concentreront sur la recherche de nouveaux contrats pour revendre cette énergie produite, en recherchant un effet « boule de neige ». Ce qui devrait être facilité par l’engouement collectif pour ce système. Les acteurs publics tels que l’Agence pour la transition énergétique (Ademe) ont observé que la puissance installée en autoconsommation partielle ou totale a augmenté de 70 % depuis 2022.

« C’est un sujet très mobilisateur, qui a d’abord vu le jour chez les particuliers et s’est développé dans les entreprises et les collectivités grâce aux avancées techniques et économiques », analyse Alain Mestdagh, chargé de mission en transition énergétique à l’Ademe, qui informe les collectivités.

Cette implantation mérignacaise n’est qu’un exemple d’un projet envisagé à grande échelle, porté par l’État dans le cadre de sa loi de programmation pluriannuelle, dont l’objectif « n’est pas de produire plus mais d’être au plus juste des besoins du site en question. Il s’agit d’être responsables des usages que l’on fait de l’électricité au quotidien. »

[1] Une convention d’autoconsommation est signée avec Enedis qui intervient dans la gestion de cette répartition et s’occupe d’organiser le partage de l’électricité, à l’aide de compteurs qui relèvent les consommations et productions, modélisent les parts de productions et partagent ces données.

INEA signe une belle performance en 2024, avec des revenus locatifs en croissance de 15,5 %

INEA (ISIN : FR0010341032), spécialiste de l’immobilier de tertiaire neuf en Régions et leader du Green Building, enregistre 78 M€[1] de revenus locatifs bruts sur l’année 2024.

Toujours portée par une double dynamique – la livraison progressive de ses opérations en cours de construction et la performance locative de son parc en exploitation – INEA affiche une très solide croissance de 15,5% de son chiffre d’affaires sur un an :

Près de la moitié de cette augmentation (7,1%) s’explique par la variation du patrimoine en exploitation (livraisons et acquisitions, minorées des cessions).

Ainsi, la contribution des nouveaux immeubles livrés ou acquis entre 2023 et 2024, à savoir 8 opérations de bureaux et 4 parcs d’activités, a été de 5,6 M€ sur la période. Au dernier trimestre de l’année 2024 notamment, INEA a réceptionné le parc d’activités Olea à Mérignac (6.022 m²) et l’ensemble de bureaux Atravaia à Aix-en-Provence (5.363 m²).

À périmètre constant, la progression des revenus locatifs a été de 8,4% ; l’effet de l’indexation sur les seuls loyers nets étant de 5,7%.

En 2025, INEA bénéficiera encore de l’apport de nouveaux actifs, avec la livraison d’ici septembre des immeubles de bureaux Nexus à Montpellier (8.533 m²), des parcs d’activités Hennequin et Papin à Trappes (9.367 m²) et de la seconde tranche du parc d’activités Innovespace à Chalifert (7.765 m²) ; des opérations à qui représentent près de 26.000 m² et 3,8 M€ de loyers nets sur base annuelle.

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Calendrier financier 2025 :

26 février : Résultats annuels 2024
29 avril : Chiffre d’affaires du 1^er trimestre 2025
4 juin : Assemblée Générale 2025
9 juillet : Chiffre d’affaires du 2^ème trimestre 2025
24 juillet : Résultats semestriels 2025
14 octobre : Chiffre d’affaires du 3^ème trimestre 2025

[1] Chiffre non audité

INEA et SerenySun dévoilent la communauté d’énergie renouvelable Notre énergie Mérignac

SerenySun, leader des communautés d’énergie renouvelable en France et spécialiste des circuits courts de l’énergie, dévoile sa toute dernière opération, Notre énergie Mérignac. Implantée au coeur du parc économique et environnemental Ecosph’Air, près de Bordeaux, cette communauté d’énergie renouvelable s’inscrit dans le partenariat signé entre SerenySun et Foncière INEA, spécialiste de l’immobilier tertiaire en régions et leader du Green Building. Ce dernier a pour objectif de déployer des communautés d’énergie sur le patrimoine de la foncière et ainsi assurer la production locale d’énergie sur tout le territoire.

Notre énergie Mérignac repose sur les ensembles tertiaires ARKO et OLEA, développés par le promoteur Aventim et propriétés d’INEA et de sa filiale Flex Park. Encore en travaux, la communauté sera mise en service au 1^er trimestre 2025, pour une puissance totale de production de 830 kWc. À terme, SerenySun entend prospecter de nouveaux fonciers afin de maximiser la production photovoltaïque et ainsi faire profiter au plus grand nombre d’une énergie verte locale, à coût maîtrisé.

Mérignac accueille une nouvelle communauté d’énergie signée SerenySun

Après Cabriès-Calas, Lyon ou encore Toulouse, c’est proche de Bordeaux que SerenySun poursuit son développement. Dernière née des projets de communautés d’énergie renouvelable, Notre énergie Mérignac sera mise en service au 1^er trimestre 2025, à Mérignac, au coeur de la Gironde. Cette initiative vise à produire une énergie verte locale, partagée entre les acteurs du territoire dans le cadre d’une opération d’autoconsommation collective.

L’opération repose sur deux programmes tertiaires développés par le promoteur et aménageur immobilier Aventim sur le parc Ecosph’Air : ARKO et OLEA. Les deux bâtiments ont été conçus dans une démarche dedéveloppement durable et sont dorénavant la propriété de Foncière INEA, partenaire de SerenySun dans le déploiement de ces communautés d’énergie.

Ainsi, l’opération s’appuie sur :

L’intégration de la centrale photovoltaïque existante de l’ensemble tertiaire ARKO, propriété d’INEA, avec une puissance de production de 260 kWc et une production annuelle estimée à 290 MWh,
La solarisation des toitures de l’ensemble tertiaire OLEA, propriété de Flex Park, avec l’installation de 1 261 panneaux photovoltaïques couvrant 2 500 m², offrant une puissance de production totale de 570 kWc et une production annuelle de 630 MWh.

En combinant les deux installations, Notre énergie Mérignac affichera une puissance totale de production de 830 kWc, avec une production annuelle estimée à 920 MWh, soit l’équivalent de la consommation annuelle de 370 foyers (hors chauffage électrique). Les équipes de SerenySun débutent actuellement la pré-commercialisation. Particuliers et entreprises peuvent déjà s’inscrire sur le site internet.

Donald François, Président de SerenySun, déclare : « Nous sommes extrêmement fiers de dévoiler aujourd’hui notre tout dernier projet de communauté d’énergie. Il illustre un pas concret et ambitieux vers une transition énergétique durable et solidaire et incarne notre vision d’un futur énergétique plus respectueux de l’environnement, plus inclusif et plus local. En rassemblant les citoyens, les entreprises et les acteurs publics autour d’un objectif commun, nous créons un modèle vertueux, transposable à tous les territoires. Notre énergie Mérignac est un premier projet en Nouvelle-Aquitaine, d’autres suivront, forts du soutien des collectivités locales, que nous remercions. »

Une réponse concrète aux enjeux de transition énergétique actuels

En s’inscrivant dans une démarche de Responsabilité Sociétale des Entreprises (RSE), Notre énergie Mérignac apporte une solution concrète, accessible et durable aux défis actuels de la transition énergétique, alliant les enjeux environnementaux, économiques et sociétaux. En rassemblant les citoyens, les entreprises et les acteurs publics – situés dans le périmètre d’autoconsommation collective de 2 km de diamètre – autour d’un objectif commun et fédérateur, SerenySun propose un modèle qui optimise la production et la consommation d’énergie renouvelable.

Fruit du partenariat entre INEA, spécialiste de l’immobilier tertiaire en régions et leader du G reen Building, etSerenySun, pionnier des circuits courts de l’énergie, ce projet peut également compter sur le soutien desacteurs territoriaux. L’autoconsommation collective s’impose aujourd’hui comme une priorité stratégiqueinscrite au coeur des politiques publiques, répondant à la fois aux impératifs environnementaux, économiques et sociaux.

Karine Dachary, Directrice générale adjointe d’INEA, précise : « Avec cette nouvelle opération d’autoconsommation collective développée sur notre patrimoine, nous continuons à améliorer la valeur verte de notre parc immobilier, nous apportons un nouveau service à nos locataires et nous renforçons notre impact sociétal dans les métropoles régionales dans lesquelles nous investissons. A Mérignac, nous poursuivons ainsi les ambitions environnementales initiales portées par l’aménageur et le promoteur pour le parc Ecosph’Air. »

L’info en plus

SerenySun développe actuellement deux autres opérations d’autoconsommation collective à proximité, sur deux autres immeubles d’INEA. Toutes deux situées au coeur de Bordeaux Métropole, la première est située dans la commune de Pessac et la seconde à Lormont. De plus petite envergure, ces communautés sont tout autant intéressantes : elles permettront aux acteurs de ces territoire de consommer une énergie verte locale.

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Immoweek - 11 décembre 2024

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Interview de Karine Dachary, DGA d’INEA, au SIMI 2024

Challenges - 5 décembre 2024

INEA : un potentiel de volarisation réel

Avec une insolente croissance de 16 % en 2024 dans un contexte pourtant chahuté, la jeune foncière, créée en 2006 continue de tracer son sillon original en France. Pionnière de l’immobilier tertiaire décarboné en régions, INEA mise plus que jamais sur le dynamisme et le développement des territoires. Ce qui en fait une foncière de proximité, à part.

TROIS QUESTIONS À PHILIPPE ROSIO, PRÉSIDENT-DIRECTEUR GÉNÉRAL DE LA FONCIÈRE INEA

COMMENT SE DISTINGUE INEA DANS LE PAYSAGE ASSEZ UNIFORME DES FONCIÈRES IMMOBILIÈRES ?

Depuis notre création, nous avons opté pour des choix forts orientés vers l’immobilier de bureaux neufs dans les grandes métropoles régionales. Un business model unique en France dont nous n’avons jamais dévié, conforté par la croissance démographique, économique et culturelle des dix principales métropoles hexagonales. Nous nous développons également dans la logistique urbaine (parcs d’activité), qui représentent environ 20 % de notre patrimoine.

Ce portefeuille d’actifs neufs allie rendement (7,3%) et liquidité (taille unitaire des actifs). Dans l’environnement actuellement difficile du secteur de l’immobilier, notre chiffre d’affaires a ainsi progressé de 16 % à fin septembre 2024 et la valeur de notre patrimoin reste stable depuis le début de la crise (mi-2022), alors que celle du marché s’est globalement corrigée de 10 à 25 %. Cela prouve la résilience de notre modèle.

VOUS VOUS DIFFÉRENCIEZ ÉGALEMENT PAR UN TRÈS FORT ENGAGEMENT ENVIRONNEMENTAL…

Oui, cet engagement a toujours été pour nous une préoccupation majeure. Dès2011, nous avons été les premiers à oser la construction bois, qui représente désormais près d’un quart de notre patrimoine ! Cette position de leader du green building en France s’expliqu par notre business model qui consiste à acquérir en VEFA des actifs neufs qui d’emblée respectent donc les normes environnementales les plus récentes. Nous sommes capables de mesurer en direct la consommation énergétique via les capteurs installés dans nos immeubles. La consommation énergétique de notre patrimoine est ainsi 30 % inférieure à la moyenne de la consommation nationale. 90 % de notre patrimoine bureaux respecte déjà les seuils de consommation énergétiques édictés par le décret tertiaire.

En matière d’économie circulaire appliquée au traitement de nos déchets, nous avons ramené la part des déchets non traités à 13 % qui est un niveau extrêmement bas. Nous favorisons aussi la mobilité douce, en installant par exemple, partout des garages à vélo. Enfin, nous équipons actuellement nos actifs en toitures photovoltaïques, pour viser l’autoconsommation collective. La biodiversité sera le dernier défi à relever même si l’on parle là de l’infiniment petit!

CES CHOIX SONT-ILS GAGNANTS SUR LE LONG TERME ?

À long terme, nous en sommes persuadés. Le patrimoine d’INEA est «vert». À ce titre, les dépenses d’investissement en la matière («capex verts») seront faibles et n’obèreront pas ses résultats futurs. Nos partenaires bancaires y sont particulièrement sensibles. À court terme, cela est plus discutable compte tenu de l’immobilier bashing ambiant. La valeur de notre patrimoine au mètre carré (2500€) est aujourd’hui inférieur à celle du coût de construction du neuf et ce, sans compter la charge foncière.

Indépendamment de la baisse de taux attendue, le taux de capitalisation moyen de notre portefeuille de 6,26 % se situe à près de 330 points de base au-dessus de l’OAT, ce qui représente une prime tout à fait substantielle. Au-delà de nos bons résultats et de notre croissance, notre potentiel de valorisation est donc aujourd’hui très conséquent.

INEA EN MOINS DE 20 ANS :

43 % de réduction de la consommation énergétique de notre patrimoine depuis 2012
88 % de notre parc de bureaux détenteur d’une certification environnementale
7 ans : âge moyen du patrimoine immobilier
85 % des actifs localisés dans les 10 métropoles régionales les plus dynamiques
87 % de la part des déchets traités

La Dépêche du midi - 26 novembre 2024

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Des toits solaires pour une boucle d’énergie locale

Consommer en circuit court l’énergie que l’on produit. C’est le pari que prend Sereny Sun en mettant en service 3750 m² de panneaux solaires sur les toits d’une nouvelle zone d’activités d’entreprises composée de cinq bâtiments et de 18 lots. Baptisée Arty Station et située à La Cadène entre la barrière de péage de Toulouse Nord et l’avenue des Etats-Unis, l’installation est capable de produire 861 MWh/an soit l’équivalent de la consommation annuelle de 360 foyers (hors chauffage).

« Notre objectif est de fournir 80 à 100 % de cette électricité verte et locale aux entreprises d’Arty Station, aux collectivités et aux particuliers dans un rayon de 2 km », explique Alice Gaubert, directrice du développement de Sereny Sun. Pour installer ses panneaux, cet énergéticien loue les toits des bâtiments à la foncière Inea, spécialiste du « green building » et propriétaire d’Arty Station. Les centrales solaires sont branchées en injection sur le réseau d’Enedis mais l’objectif est bien de créer « une boucle locale de consommation auprès des 30 entreprises de la zone d’activités et d’une cinquantaine de particuliers voisins en priorité », précise Alice Gaubert. L’électricité verte produite peut couvrir 25 % à 35 % des besoins des clients qui doivent donc souscrire un contrat principal auprès d’un fournisseur classique. L’énergie verte vient en complément et est proposée à 129 € le mégawatt pour les particuliers (contre 152 € pour le tarif réglementé). Si la demande est au rendez-vous Sereny Sun envisage de solariser des toitures d’entreprises voisines pour lancer une « deuxième brique » de la boucle locale.

La Tribune - 25 novembre 2024

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Rennes dévoile son « Fort Knox », vitrine de la cybsersécurité à la française

Une quinzaine d’entreprises, ainsi que l’écosystème French Tech et des acteurs publics civils et militaires, se sont établis dans le nouveau pôle de la cybersécurité à Rennes. La Cyberplace, un bâtiment entièrement sécurisé et symbole de la montée en puissance de la filière cyber dans la capitale bretonne, a été inauguré.

Alors que l’European Cyberweek s’est achevée à Rennes, réunissant les acteurs civils et militaires européens autour des enjeux de l’IA de défense et de confiance, l’écosystème rennais de la cybersécurité s’est également retrouvé plus tôt mi-novembre pour un autre événement majeur : l’inauguration de la Cyberplace, nouvelle place forte métropolitaine du secteur.

Construit au coeur du quartier tech de la ville, dans la Zone d’aménagement concerté Via Silva, à Cesson-Sévigné, ce « Fort Knox » breton, vise à accueillir des entreprises innovantes dans un espace de plus de 7.600 mètres carrés entièrement sécurisé. Il devient le premier des bâtiments labellisés « Bretagne Cyber Alliance » de la région, avant ceux de Brest, Lannion, Vannes et Lorient. Tous serviront de base arrière à l’écosystème local déployé autour de la filière, avec en ligne de mire, le renforcement de la position française sur la scène européenne.

Un plateau « confidentiel défense »

« La Cyberplace n’est pas qu’un immeuble. C’est une ambition, un symbole du dynamisme rennais et une réponse concrète aux enjeux de cybersécurité » a insisté Clara Chappaz, la nouvelle secrétaire d’État chargée de l’Intelligence artificielle et du Numérique qui avait fait le déplacement à Rennes. Destiné à favoriser l’émergence de projets collectifs et à renforcer les liens entre les acteurs publics, privés, industriels, académiques, civils et militaires, ce « coffre fort » est composé de plateaux de bureaux à régime restrictif, dont 1.200 mètres carrés acquis par Rennes Métropole avec 170 mètres carrés de locaux « confidentiel défense ».

Déjà louée à 100 %, la Cyberplace accueille « Cykred », une pépinière d’entreprises dédiée à la cybersécurité – propriété de Rennes Métropole et de la Foncière INEA et exploitée par Citédia -, un espace de flex office et des services communs.

Le Pôle d’excellence cyber, la couveuse à start-up Cyber Défense Factory du ministère des Armées ainsi que le Poool, qui réunit l’écosystème de la French Tech Rennes Saint-Malo disposent également de bureaux au sein de ce projet immobilier à 23,3 millions d’euros.

Le groupe ChapsVision s’installe à Rennes

« Hub dédié à la cybersécurité, la Cyberplace répond aux enjeux cruciaux de sécurisation pour les entreprises de toutes tailles. Avec des acteurs publics, académiques et privés, elle devient le nouveau centre de gravité d’un écosystème cyber dynamique, où le Poool, qui contribue au dispositif Cyber Booster, arrive en connecteur central » se félicite pour sa part Daniel Gergès, directeur du Poool. Alors que l’écosystème rennais de la cybersécurité, qui en 2023 comptait une quarantaine de start-up spécialisées et environ 5.000 emplois directs (civils et militaires), a permis l’émergence et l’essor de pépites comme Secure IC ou IDNow, il voit aussi monter des start-up prometteuses à l’échelle européenne. Glimps et plus récemment Daspren en font partie et possèdent désormais leurs sièges sociaux à la Cyberplace. La première propose des solutions de cybersécurité fondée sur une technologie capable de lire et de comprendre le code informatique de manière automatique. La seconde est une plateforme de cybersécurité qui utilise une technologie d’IA brevetée.

La nouvelle place forte attire aussi des entreprises plus matures, à l’image de ChapsVision (1.000 salariés), qui vient d’y ouvrir son antenne rennaise. Spécialisé dans le traitement de la donnée pour les marchés de la défense, du renseignement et de la sécurité, le groupe appuie les entreprises et les gouvernements dans leur transformation digitale.

Pascale Paoli Lebailly

Inauguration de l’immeuble Cyberplace à Rennes

L’inauguration de l’immeuble Cyberplace à Cesson-Sévigné s’est déroulée le 18 novembre 2024, à l’occasion de l’European Cyber Week à Rennes, en présence de Clara Chappaz, secrétaire d’État chargée de l’Intelligence artificielle et du Numérique, de Loïg Chesnay-Girard, président de la région Bretagne, Nathalie Appéré, maire de Rennes et présidente de Rennes Métropole, Amaury de Saint-Quentin, préfet de la région Bretagne et de Jean-Pierre Savignac, maire de Cesson-Sévigné.

Cet immeuble innovant (environ 7 670 m²) illustre parfaitement la raison d’être d’INEA – contribuer à l’essor économique des territoires en favorisant le développement d’un immobilier tertiaire durable – avec la dimension supplémentaire de la cybersécurité.

Il s’agit d’une offre immobilière unique répondant aux besoins d’une filière cyber en plein essor, soutenue par Rennes Métropole, propriétaire d’un plateau de l’immeuble.

Ouest France - 19 novembre 2024

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« C’est une ambition, un symbole » : le premier site du campus cyber breton inauguré près de Rennes

Le nouveau bâtiment Cyberplace a été inauguré à Cesson-Sévigné, près de Rennes, lundi 18 novembre 2024, par la secrétaire d’État à l’intelligence artificielle et au numérique Clara Chappaz.

Par Pascal SIMON pour Ouest-France. Publié le 19/11/2024 à 10h00

Deux milliards d’euros dans le cadre de la loi de programmation militaire 2024-2030 spécifiquement fléchés, une nouvelle agence d’État lancée au printemps 2024 avec un site majeur à Bruz (Ille-et-Vilaine) qui a déjà recruté cent agents et un portefeuille gouvernemental qui en porte mention dans son intitulé pour la première fois : l’intelligence artificielle (IA) est LE sujet technologique de cet automne.

La 9^e édition de l’European Cyberweek, organisé à Rennes du 18 au 21 novembre 2024, a musclé son programme en conséquence. Ce n’est pas pour rien que Clara Chappaz, la nouvelle secrétaire d’État chargée de l’Intelligence artificielle et du Numérique, a fait le déplacement lundi 18 novembre pour l’ouverture de l’événement, au centre des congrès du Couvent des Jacobins, avant d’inaugurer la Cyberplace, nouveau bâtiment construit dans le quartier technologique Viasilva, à Cesson-Sévigné. Un investissement global de 26 millions d’euros.

Ce bâtiment de plus de 7 600 m² est le premier labellisé du campus Bretagne cyber Alliance.Le prochain sera dans quelques jours à Lannion (Côtes-d’Armor), avant d’autres à Brest (Finistère), Vannes et Lorient (Morbihan). Rennes métropole y a installé sa huitième pépinière d’entreprises nommée « Cykred » (secret en breton) spécialisée dans les projets d’entreprises en cybersécurité.

« Une réponse concrète aux enjeux de cybersécurité »

Le Pôle d’excellence cyber (PEC), organisateur de l’événement majeur de l’European Cyberweek, jusqu’au 21 novembre à Rennes, s’est installé aussi dans le Cyberplace, ainsi que Le Poool (la French Tech Rennes Saint-Malo), ou encore la Cyberdéfense Factory (pilotée par la DGA et le Comcyber). Plusieurs entreprises et pépites numériques bretonnes ont également choisi cette adresse.

« La Cyberplace n’est pas qu’un immeuble. C’est une ambition, un symbole du dynamisme rennais et une réponse concrète aux enjeux de cybersécurité », insiste la secrétaire d’État qui a annoncé à Rennes le lancement du quatrième appel à projets sur la sécurisation des technologies critiques en cyber pour lequel est prévu est enveloppe de 25 millions d’euros.

Le Moniteur de Seine et Marne - 15 novembre 2024

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Les premières PME et PMI sont arrivées au parc Innovespace de Chalifert

La première tranche du parc d’activités Innovespace, à Chalifert, près de Torcy, a été livrée. Le site peut accueillir une quinzaine d’entreprises.

Ce projet, initié début 2023 et mené conjointement par Alsei Entreprise, Aménagement 77 et la foncière Inea (via sa filiale Flex Park), doit contribuer à créer un nouveau pôle d’attractivité sur le territoire de Marne-la-Vallée. D’une superficie totale de 15 315 m² et implanté au cœur de la zone d’activités concertée (ZAC) du Clos des Haies Saint-Eloi (12 hectares), à Chalifert, le parc d’activités Innovespace est destiné aux PME et PMI.

© DR - Le parc d’activités Innovespace de Chalifert, près de Torcy, a accueilli ses premières entreprises.

La première tranche est composée de trois bâtiments. Elle peut accueillir jusqu’à 15 entreprises réparties sur une surface locative de 7 500 m² (5 706 m² en rez-de-chaussée et 1 844 m² de bureaux en mezzanine). Ces espaces seront complétés par des lieux de convivialité végétalisés et un parking (161 places) accessible aux poids lourds.

Le secteur de Chalifert très prisé

Ce projet dispose de nombreux atouts à commencer par sa localisation. Le secteur de Chalifert, autour de Disneyland Paris et de Val d’Europe, est, en effet, très prisé et facile d’accès par les axes routiers, les transports en commun et les mobilités douces. “Ce parc étant divisible et modulaire, il est parfaitement adapté aux activités d’artisans, de PME, PMI ou d’acteurs du e-commerce“, précise Arline Gaujal-Kempler, directrice générale déléguée d’Inea.

Innovespace est également un parc performant sur le plan environnemental. Sa durabilité est assurée grâce à son label BiodiverCity et ses centrales photovoltaïques en toiture. Avec ces panneaux, il sera autosuffisant sur le plan électrique et permettra aussi aux usagers à proximité de se fournir en électricité verte.

Innovespace accueille une entreprise américaine

Autant d’atouts qui ont convaincu Ingersoll Rand France (filiale de la société américaine pionnière sur les solutions de vissages asservies et de manutention ergonomique) d’être la première entreprise à s’y installer. “Ce parc offre des espaces modulables qui s’adaptent à notre croissance et à nos ambitions. La surface disponible permet de concevoir un lieu de travail optimal pour nos équipes“, se réjouit Samir Maouche, président d’Ingersoll Rand France. D’autres entreprises ont suivi cet exemple.

“C’est un grand bonheur de commencer à voir les entreprises s’installer. C’est l’aboutissement de plusieurs années de travail en tant qu’aménageur, puis co-promoteur. L’investissement d’INEA confirme le succès technique, environnemental et commercial de ce projet“, souligne François Corre, directeur général d’Aménagement 77.

La construction de la seconde tranche, qui comprendra trois autres bâtiments, a débuté en août. Sa livraison est programmée pour l’été 2025.

News Tank Cities - 12 novembre 2024

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Bureaux en régions : « Nous profitons peut-être d’un début de pénurie d’offre » – Karine Dachary, Inea

Comment jugez-vous l’évolution du marché de l’immobilier tertiaire en régions versus Île-de-France ? Peut-on parler de deux marchés fonctionnant en parallèle ?

Sur les neuf premiers de 2024, le marché en régions représente 51 % des investissements en immobilier d’entreprise. Il résiste très bien. Ce n’est pas un sous-marché, ni un seul marché, mais ce sont des marchés, peu volatils et plus sains que le marché francilien, avec moins de soubresauts. Nous n’observons pas de loyers proches des 1 000 € du m2 comme à Paris. Nous sommes sur des loyers moyens de 200 € qui approchent les 350 € à Lyon. Le rendement prime, de 5 % avant-crise, atteint les 6 %. Cette correction de 100 points de base reconstitue une prime de risque de l’ordre de 300 bps sur l’OAT 10 ans.

Quelles sont les métropoles régionales où vous investissez ?

Nous sommes la première foncière de bureaux en région, actifs dans une douzaine de métropoles, celles qui portent la croissance, qui ont profité de l’arrivée du TGV et qui accueillent des populations actives jeunes. Nous voulons bénéficier de la vitalité économique des marchés régionaux avec des investissements d’une taille moyenne par actif de 15 M€. Notre positionnement géographique date de 2006, dès l’origine d’Inéa. La mise de fonds initiale a été de 5 M€. Notre patrimoine est de 1,25 Md€ en 2024 avec une moyenne d’âge de 7 ans grâce à notre politique d’acquisitions en blanc. Notre métier est de remplir les bureaux. Nous avons dans le pipe à livrer 80 M€ d’opérations d’ici à la fin 2025. La base locative est solide.

Le secteur tertiaire subit une double lame. La première est réglementaire venant de l’Europe transposée en droit français. Comment avez-vous anticipé les échéances de la taxinomie et de la CSRD ?

La RSE, et d’abord le critère environnemental, est à notre agenda depuis 2012. Nous sommes déjà en phase avec les seuils 2030 du décret tertiaire. Tout notre parc est équipé de capteurs pour les consommations d’électricité et d’eau, mais les consommations ne sont évidemment pas le seul sujet. La taxinomie européenne et le calendrier CSRD jusqu’en 2028, imposant les reportings extra-financiers, nous rappellent que les objectifs vont au-delà de la décarbonation de l’immobilier et de la performance énergétique. Cela nous oblige à être méthodiques et transparents dans la collecte et le traitement de l’information extra-financière, et à nous équiper d’outils de restitution auditables. Le greenwashing n’est plus possible et c’est une bonne chose.

La 2e lame, ce sont les nouveaux usages et l’impact du télétravail. Comment répondre aux pics de sur-utilisation ou sous-utilisations ?

Nous ne sommes pas confrontés à des demandes de réduction de m2. Nous avons senti venir les changements des usages avant le Covid, par exemple, concernant les terrasses et les patios accessibles. Quand nous lançons un programme en blanc, nous nous posons toujours la question des usages. Les brokers sur place nous aident à faire ce travail d’analyse indispensable. Les usages dans les métropoles ne sont pas ceux de la région parisienne. L’une des spécificités en région, c’est une plus grande utilisation de la voiture et des trajets quotidiens plus courts.

Les mesures d’accompagnement (franchise de loyer, travaux offerts, loyers progressifs…) se développent depuis 2022, favorables aux preneurs, à hauteur de 25,4 % selon Immostat le 17/10/2024 sur les transactions locatives de bureaux de +1 000 m2). Qu’en est-il dans les régions ?

Chez Inea, la seule mesure d’accompagnement concerne la franchise de loyer. Sur les baux signés en 2024, nous avons accordé 3,2 mois de franchise, en moyenne, pour une durée ferme de 5,7 ans, ce qui fait un ratio d’accompagnement de moins de 5 %. La demande locative reste forte face à des taux de vacance de moins de 6 % dans les 10 premières grandes villes régionales et après que la production en VEFA a chuté depuis le Covid en 2020. Nous profitons peut-être d’un début de pénurie d’offres dans le neuf. La hausse des taux d’intérêt et les coûts des travaux ont sclérosé le marché de la construction neuve. Ces deux critères ont fortement pesé dans les équations, ils ont pu mettre en balance des projets, même si nous voyons venir un petit cycle de correction depuis le 1e semestre 2024.

Faut-il revoir, selon vous, le cadre juridique des baux ou les modèles de présentation des loyers jugés non adaptés ?

Le bail 3/6/9 représente un engagement de long terme, sans souplesse pendant 3 ans. C’est équilibré entre le bailleur et le preneur. Chez Inéa, nous ne sommes pas dans un rapport de dépendance.

Le coworking est-il une solution alternative durable pour louer des bureaux ?

Le coworking peut permettre à certains immeubles bien situés d’exister quand ils sont “plantés”. Mais gare au modèle économique. Le coworking génère des coûts supplémentaires et se rapproche d’un produit de luxe quand il se décline sur le modèle du bureau opéré, ce qui n’est pas évident à proposer en période de crise. À moins que le coworker bénéficie de conditions exceptionnelles et temporaires de la part des bailleurs, en ne payant par exemple que les charges et les taxes dans un immeuble vide. Mais ce n’est pas notre cas sur notre patrimoine. Ce n’est pas notre métier.

La production d’énergies nouvelles passe par l’installation de centrales et de panneaux photovoltaïques sur toiture. Quelle stratégie avez-vous choisie pour votre immobilier ?

Avec la réduction des consommations d’énergie, la production photovoltaïque est notre second levier pour maximiser notre contribution à la neutralité carbone. La logique qui prévalait dans ce secteur aurait été de faire appel à un tiers investisseur, qui exploite vos toitures. Nous avons choisi de disrupter cette logique et opté pour l’autoconsommation collective pour alimenter et servir d’autres consommateurs à proximité dans un rayon de 2 km. Après plusieurs mois de travail, nous avons trouvé le modèle juridique et financier pour développer des centrales photovoltaïques sur notre patrimoine en nous associant en juin 2024 avec SerenySun Énergies, un spécialiste des circuits courts de l’énergie. 14 centrales sont en cours de déploiement après le lancement d’une 1re opération d’envergure à Lyon. Comme l’installation ne prévoit pas de stockage de l’électricité produite pour l’instant, nous prévoyons une couverture de 30 à 40 % des besoins des immeubles.

Notre ambition est à plusieurs niveaux. Elle est d’augmenter encore la valeur verte de notre patrimoine et de répondre par anticipation aux futures obligations réglementaires, avec la solarisation des bâtiments tertiaires, et de sécuriser l’approvisionnement et le coût de l’électricité pour les locataires. Ce type de projet est à la croisée des marchés de l’immobilier et de l’énergie. Il est complexe à mettre en œuvre, mais il fait sens.

En quoi le programme immobilier Arko à Bordeaux, que vous avez inauguré en septembre 2024, est-il novateur ? Peut-il être dupliqué ?

À propos de cet ensemble de bureaux situé dans le parc économique et environnemental Écosph’Air à Mérignac, sur 10 hectares, nous nous inscrivons dans un cahier des charges très poussé de la métropole et très abouti au plan environnemental, concernant les 40 % de pleine terre, le plan des mobilités douces dans le parc, les pistes cyclables… Nous connaissions les qualités de la construction en structure bois massif puisque nous avons déjà 13 ans d’expérience sur ce sujet depuis notre première opération de ce type réalisée sur quatre bâtiments et 6 000 m2, à Aix-en-Provence en 2011, pour Orange. Et le reste du projet mené par le promoteur Aventim nous a séduits. Le bois coûte plus cher mais le surcoût est compensé par le process en pré-fabriqué qui permet des gains de temps et une réduction des nuisances. Ce type de projet dans l’immobilier tertiaire est duplicable quand on est en phase avec l’aménageur et le promoteur.

38 000 m² entre novembre 2024 et fin 2025

Sur les 9 premiers mois (clos au 30/09/2024), les revenus locatifs bruts d’INEA se montent à 57,7 M€ (+15 % par rapport à la même période en 2023), annoncés le 15/10/2024. Le solde de la croissance du chiffre d’affaires (+8,5 %) résulte de la variation nette du périmètre d’actifs en exploitation. Il bénéficie de l’apport des nouveaux immeubles livrés ou acquis entre 2023 et mi-2024, soit six opérations de bureaux et trois parcs d’activités (ayant respectivement généré 3,4 M€ et 1,1 M€ de revenus supplémentaires).

Au cours des prochains trimestres, le chiffre d’affaires d’Inea indique qu’il « bénéficiera de l’entrée en exploitation du pipeline d’opérations en cours de construction, soit près de 38 000 m² à livrer entre novembre 2024 et fin 2025 ». 68 baux ont été signés en 2024. « Même s’il porte sur une surface moyenne moindre qu’en 2023 (600 m² contre 930 m²), en conséquence de l’attentisme actuel des grands preneurs. Inea revendique un patrimoine de 80 sites immobiliers représentant une surface locative de 462 000 m² et une valeur de 1,224 Md€, pour rendement potentiel de 6,9 % » précise le groupe qui vise les 2 Md€ de patrimoine d’ici à 2026.

Confirmation de la dynamique de croissance : chiffre d’affaires +16%, à 58 M€ fin septembre 2024

INEA (ISIN : FR0010341032), spécialiste de l’immobilier de tertiaire neuf en Régions et leader du Green Building, présente aujourd’hui son chiffre d’affaires consolidé du 3^ème trimestre et des 9 premiers mois de l’exercice en cours, clos au 30 septembre 2024.

Sur les 9 premiers mois de l’année, les revenus locatifs bruts d’INEA s’établissent à 57,7 M€, en hausse de 15,8% par rapport à la même période de l’exercice précédent.

La progression des revenus est de 7,3% à périmètre constant, l’effet de l’indexation sur les loyers nets étant mesuré à 5,7% sur les 9 premiers mois de l’année.

Le solde de la croissance du chiffre d’affaires (+8,5%) s’explique par la variation nette du périmètre d’actifs en exploitation. Il bénéficie ainsi de l’apport des nouveaux immeubles livrés ou acquis entre 2023 et mi-2024, à savoir 6 opérations de bureaux et 3 parcs d’activités ayant respectivement généré 3,4 M€ et 1,1 M€ de revenus supplémentaires sur la période.

Au cours des prochains trimestres, le chiffre d’affaires d’INEA bénéficiera de l’entrée en exploitation progressive du pipeline d’opérations en cours de construction – près de 38 000 m² à livrer entre novembre 2024 et fin 2025 – ainsi que des fruits d’une activité locative soutenue malgré une certaine atonie de la demande placée en France. Ainsi, 68 baux ont déjà été signés en 2024. Même s’il porte sur une surface moyenne moindre qu’en 2023 (600 m² contre 930 m²), conséquence notamment de l’attentisme actuel des grands preneurs, le volume signé traduit bien la vitalité économique des marchés régionaux.

Philippe Rosio, Président-Directeur général d’INEA commente : « La croissance opérationnelle enregistrée par INEA au fil des trimestres démontre la robustesse de son modèle d’affaires, qui repose sur la qualité du patrimoine constitué et la résilience des marchés régionaux dans un contexte de marché pourtant difficile. Sur ces bases solides, INEA pourra profiter pleinement de l’amélioration attendue de la situation macro-économique dans les prochains mois. »

À noter qu’en septembre 2024, INEA s’est vu décerner un Gold Award par l’European Public Real Estate Association (EPRA) pour la conformité de ses comptes aux Best Practices Recommandations (BPR) de l’association.

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Prochain communiqué : Résultats annuels 2024 (dont chiffre d’affaires), février 2025

Inauguration du parc d’activités Arty Station à Toulouse

Jeudi 3 octobre s’est déroulée l’inauguration d’ArtyStation, le parc d’activités nouvelle génération (près de 5 700 m2) d’INEA à Toulouse.

Olivier Marsac, maire de quartier et adjoint au maire de Toulouse, a coupé le ruban, entouré notamment d’Arline Gaujal-Kempler, Directrice général déléguée d’INEA, de Laurent Villaret, dirigeant associé du Groupe GGL, d’Olivier Joucla, directeur technique du Groupe GGL, le promoteur, de l’architecte Nathalie PERROT d’Enzo & Rosso, de Nicolas-Xavier Callu de la Galerie Nicolas-Xavier et de Donald Francois, PDG de notre partenaire SerenySun Energies.

Ce dernier a présenté à cette occasion la communauté d’énergie renouvelable Notre énergie La Cadène, l’opération d’autoconsommationcollective développée sur le parc grâce aux toitures photovoltaïques.

Bravo à l’artiste Cédric Lascours, alias Reso, qui, après avoir réalisé le graffiti à l’entrée d’Arty Station, a peint une fresque en live lors de cette inauguration.

Boursier.com - 13 septembre 2024

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Interview de Philippe Rosio, Président-Directeur général d’INEA : « Le rendement de l’action Foncière Inea atteint 8,8% »

Boursier.com : Que doit-on retenir des résultats semestriels ?

P.R. : Dans un marché de l’immobilier de bureaux atone, Foncière Inea a fait état d’une solide croissance opérationnelle. Le chiffre d’affaires a augmenté de 17% avec la progression des revenus à périmètre constant et le pipeline d’opérations nouvelles. En outre, le patrimoine de la société a démontré sa résilience avec un ajustement de valeur limité à -1,3%.

Boursier.com : Comment se porte l’immobilier en régions ?

P.R. : Plus de la moitié des investissements consacrés à l’immobilier de bureaux sont désormais réalisés en dehors de l’Ile-de-France. Sur la durée, le marché sous-jacent s’avère porteur compte tenu des tendances démographiques, de la raréfaction du foncier disponible et d’un marché locatif de plus en plus profond…

Boursier.com : Votre endettement est-il trop élevé ?

P.R. : La rentabilité de Foncière Inea est élevée. Les loyers perçus représentent 7,5% de la valeur des biens. Dans ces conditions, notre endettement s’avère raisonnable… Par ailleurs, la baisse des taux qui s’annonce va avoir un impact favorable. Les nouvelles opérations liées au pipeline de projets vont se financer à des conditions plus favorables qu’aujourd’hui…

Boursier.com : Que pensez-vous de la décote actuelle du titre ?

P.R. : La bourse valorise aujourd’hui Foncière Inea sur la base d’une valeur de son patrimoine de 2.600 Euros le mètre carré. Or, il est impossible de construire des immeubles de bureaux sur une base aussi faible…

Boursier.com : Comment comptez-vous réduire cette décote ?

P.R. : Nous devons tenir aux investisseurs et aux particuliers un message simple et compréhensible afin d’être mieux valorisé. Nos actifs sont sûrs et pérennes. Ils permettent de garantir une rente locative. Avec la baisse des taux, notre patrimoine devrait prendre de la valeur.

Boursier.com : Quel est le rendement de Foncière Inea ?

P.R. : Sur la base du dernier coupon de 2,70 Euros, le rendement de l’action Foncière Inea atteint 8,8%. Historiquement, le rendement se situe plutôt autour de 6%…

Propos recueillis par Christophe Voisin

Livraison du parc d’activités nouvelle génération Arty Station à Toulouse

INEA vient de réceptionner Arty Station, son parc d’activités nouvelle génération situé au nord de Toulouse. Ce programme Flex Park, acquis auprès du promoteur GGL, offre une surface locative de 5 683 m² (4 730 m² d’activité en rez-de-chaussée et 953 m² de bureaux en mezzanine), répartis entre 5 bâtiments, et 79 places de parking.

« Après les Portes de la Soie à l’est de Lyon fin 2023 et la première tranche d’INNOVESPACE Chalifert en février 2024, la livraison des parcs d’activités acquis en VEFA ces dernières années se poursuit, déclare Arline Gaujal-Kempler, Directrice générale déléguée d’INEA. Arty Station bénéficie d’une localisation stratégique, puisqu’implanté sur une zone très dynamique économiquement, le long de l’avenue des États-Unis, l’une des principales artères de la ville. La rocade, l’A62 et le bus sont à seulement deux-trois minutes, l’aéroport à une dizaine de minutes et le centre-ville à un quart d’heure. Ces nouveaux locaux sont donc idéalement adaptés à la logistique du dernier kilomètre. »

Autre atout : la divisibilité du parc, avec des surfaces allant de 300 à 1 500 m². L’ensemble, aux larges voies de circulation pour faciliter les livraisons, répond parfaitement aux besoins des artisans, PME, e-commerçants… Et offre des prestations de qualité, comme des portes sectionnelles motorisées. « Enfin, Arty Station, certifié BREEAM Construction niveau Very Good, est très performant sur le plan environnemental, souligne Karine Dachary, Directrice générale adjointe d’INEA. Grâce à la solarisation des toitures et au partenariat conclu avec SerenySun, leader des circuits courts de l’énergie, les locataires du parc et leurs voisins pourront consommer une énergie verte “made in Toulouse” à travers la communauté d’énergie renouvelable Notre Énergie La Cadène, qui entrera en service à l’hiver 2024. »

Auteur/autrice : JeanM

Résultats 2024 : une nouvelle année de très forte croissance

Ce qu’il faut retenir

Points clés

Surperformance opérationnelle

Revenus locatifs bruts : +15,5 %

Excédent brut d’exploitation (EBITDA) : +16 %

Résultat Net Récurrent : +4,4 %

Résilience patrimoniale

Valeur du patrimoine : 1.240 M€

Un portefeuille unique

Un bilan robuste

Un endettement vert et maitrisé

ANR résilients à plus de 50 €/action

Dividende et Perspectives 2025

Dividende proposé : 2,70 €/action

Guidance 2025 : cash-flow/action attendu en hausse minimale de 10% en 2025

À Mérignac, le parc d’activités Ecosph’air expérimente l’autoconsommation collective

Coûts plus bas

En plein boom

INEA signe une belle performance en 2024, avec des revenus locatifs en croissance de 15,5 %

INEA et SerenySun dévoilent la communauté d’énergie renouvelable Notre énergie Mérignac

Mérignac accueille une nouvelle communauté d’énergie signée SerenySun

Une réponse concrète aux enjeux de transition énergétique actuels

L’info en plus

Interview de Karine Dachary, DGA d’INEA, au SIMI 2024

INEA : un potentiel de volarisation réel

Des toits solaires pour une boucle d’énergie locale

Rennes dévoile son « Fort Knox », vitrine de la cybsersécurité à la française

Un plateau « confidentiel défense »

Le groupe ChapsVision s’installe à Rennes

Inauguration de l’immeuble Cyberplace à Rennes

« C’est une ambition, un symbole » : le premier site du campus cyber breton inauguré près de Rennes

« Une réponse concrète aux enjeux de cybersécurité »

Les premières PME et PMI sont arrivées au parc Innovespace de Chalifert

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Bureaux en régions : « Nous profitons peut-être d’un début de pénurie d’offre » – Karine Dachary, Inea

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Chiffre d’affaires du 3ème trimestre 2026