Croissance opérationnelle et résilience patrimoniale de nouveau au rendez-vous au 1er semestre 2024

Excédent Brut d’Exploitation +20%
Résultat net récurrent par action +6%
ANR NDV 52,5 €/action

Le Conseil d’administration d’INEA (ISIN : FR0010341032), spécialiste de l’immobilier tertiaire neuf en Régions et leader du Green Building, a arrêté lors de sa réunion du 24 juillet 2024 les résultats semestriels consolidés au 30 juin 2024[1].

Comme en 2023, le 1^er semestre de l’exercice 2024 fait état d’une solide croissance opérationnelle à même de compenser la hausse des charges financières nettes et d’assurer une augmentation du résultat net récurent par action (+6%).

Le patrimoine démontre de nouveau sa résilience dans un contexte de poursuite des corrections de valeurs dans le marché, avec un ajustement limité à -1,3%.

Revenus locatifs bruts en hausse de 17%

Le chiffre d’affaires est en forte croissance (+17% sur 12 mois) à 38,1 M€, une hausse qui s’explique à parts quasiment égales par la bonne progression des revenus à périmètre constant et par le pipeline d’opérations nouvelles :

Les loyers nets à périmètre constant ont progressé de 7,9%, principalement sous l’effet de l’indexation, mesurée à 5,6% en moyenne sur 12 mois.

3 nouveaux immeubles (1 parc d’activités et 2 bureaux pour près de 14 000 m² au total) sont entrés en exploitation au cours du semestre.

Sur le plan locatif, le 1^er semestre de l’année a été très dynamique, avec 48 transactions réalisées, mais la taille moyenne des baux signés est en baisse (586 m² vs. 1 163 m² au 1^er semestre 2023), aboutissant à un volume de surfaces louées en retrait (28 000 m² contre près de 50 000 m²).

Plus de la moitié des surfaces louées porte sur les derniers immeubles mis en exploitation et ceux en cours de construction. La signature la plus significative du semestre (4 112 m²) a ainsi porté sur l’immeuble Nexus, situé sur la ZAC Cambacérès à Montpellier. Ce bail de 12 ans signé avec l’école Keyce Academy, filiale du groupe Collège de Paris, assure la pré-commercialisation pour moitié de l’immeuble 7 mois avant sa livraison prévue début 2025.

Le taux de vacance du patrimoine reste stable à 10,9% (contre 10,7% au 31 décembre 2023).

Résultat net récurrent +6%

L’excédent brut d’exploitation (EBE +20%) a progressé plus vite que les revenus locatifs bruts (+17%), grâce à une bonne tenue des charges locatives et des frais de fonctionnement nets (+3%).

Cette croissance opérationnelle a permis d’absorber l’augmentation des charges financières nettes ce semestre (+50% sur 12 mois), qui est liée à 70% à l’accroissement de l’encours de dette suite aux tirages réalisés sur les lignes disponibles pour financer le pipeline en cours de construction.

Le résultat net récurrent (RNR), en valeur absolue comme par action, progresse donc de 6% sur 12 mois :

Le pipeline d’opérations en cours de construction – constitué des parcs d’activités Arty Station à Toulouse (5.603 m²), Olea à Mérignac (6.022 m²), Innovespace à Chalifert (7.765 m²), Hennequin et Papin à Trappes (9.367 m²), et des immeubles de bureaux Atravaia à Aix-en-Provence (5.363 m²) et Nexus à Montpellier (8.533 m²) – entrera en exploitation progressivement entre le 3^ème trimestre 2024 et fin 2025, et soutiendra la croissance de la Société sur les prochains exercices.

Résilience du patrimoine

Au 1^er semestre, le patrimoine d’INEA démontre de nouveau sa résilience avec un ajustement de valeur limité à -1,3%. Il faut rappeler qu’aucune correction de valeur n’avait été enregistrée en 2023 sur INEA, dans un contexte global de relèvement des taux de capitalisation.

Le taux de capitalisation moyen du portefeuille INEA s’établit à 6,26% au 30 juin 2024 (contre 6,10% au 31 décembre 2023), et la valeur totale du patrimoine – comprenant pour sa valeur d’acquisition le pipeline d’opérations non expertisés – s’établit à 1 252 M€ (droits compris), contre 1 266 M€ six mois plus tôt.

Un endettement maîtrisé

L’endettement net de la Société atteint 584 M€ au 30 juin 2024, en augmentation de 51 M€ sur 12 mois. INEA utilise ses lignes de dettes disponibles pour financer son pipeline d’opérations en cours de construction. A date, elle bénéficie de 60 M€ de lignes de crédit confirmées non utilisées lui permettant de couvrir les débours à venir sur ce pipeline.

Elle n’a en outre aucune échéance de dette significative avant 2027, après le refinancement en février 2024 de la première tranche (49 M€) de sa seule ligne obligataire (Euro PP 2018), via la signature d’un nouveau SLL (sustainability linked loan, crédit assorti de critères extra-financiers).

INEA se trouve donc dans une situation de liquidité maitrisée.

La trésorerie disponible s’élève à 3,4 M€ au 30 juin 2024 (contre 12,5 M€ au 30 juin 2023).

Au 30 juin 2024, la dette d’INEA est longue (maturité moyenne de 3,7 ans), « green » à 81% et sécurisée à 94% (contre 89% fin 2023) contre le risque de fluctuation des taux.

Les instruments de couverture en place sont de type CAP, protégeant la foncière contre la hausse des taux d’intérêts au-delà de leur strike. Ainsi, le coût d’endettement moyen s’est élevé à 3,8% au premier semestre 2024 (contre 2,9% sur la même période l’an passé).

Les covenants bancaires sont respectés au 30 juin 2024 :

Résistance des Actifs Nets Réévalués EPRA

Les actifs nets réévalués EPRA par action sont en retrait de 4 à 5% sur 6 mois du fait de la distribution du dividende et de l’ajustement à la baisse de la valeur du patrimoine.

Les ANR oscillent entre 50,8 (NTA) et 56 €/action (NRV) :

Avec un cours de l’action de 28,40 € au 30 juin 2024, la décote boursière est de 49% droits compris (ANR NRV) et 46% hors droits (ANR NDV).

Philippe Rosio, Président-directeur général d’INEA, commente ces résultats semestriels :

« INEA parvient une nouvelle fois ce semestre à allier croissance opérationnelle et résilience patrimoniale. Une performance en ligne avec celle de l‘année 2023, qui témoigne des fondamentaux sains d’INEA, tant en ce qui concerne les marchés immobiliers sur lesquels elle opère (immeubles de bureaux et parcs d’activité neufs en régions) que son business model.

Les réalisations affichées en matière de RSE[2] font partie intégrante de cette performance.

La valeur expertisée de ce patrimoine neuf et vert ressort à 2.600 €/m² ; soit une valeur métrique bien inférieure au coût de construction actuel de tels actifs, sans même compter la charge foncière.

Y ajouter une décote boursière de plus de 40% paraît excessif.

Avec le même pragmatisme qui nous a conduits début 2024, face à l’état des marchés immobiliers, à annoncer une inflexion stratégique, il est aujourd’hui dans l’intérêt d’INEA d’associer à sa politique d’investissements une rotation opportuniste d’actifs qui lui permettra de confronter la décote boursière à la valeur réelle de ses actifs ».

Le rapport financier semestriel 2024 d‘INEA est disponible sur son site internet.

Prochain communiqué : chiffre d’affaires du 3^e trimestre 2024, le le 15 octobre 2024

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^[1] Les comptes ont fait l’objet d’un examen limité par les commissaires aux comptes selon les normes d’exercice professionnel applicables en France.

[2] https://fonciere-inea.com/inea-consolide-sa-position-de-leader-du-green-building-en-alliant-sobriete-energetique-et-production-denergie-renouvelable-et-en-favorisant-leconomie-circulaire-gestion-des-dechets/

Batirama - 21 juillet 2024

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Immobilier tertiaire : à la recherche de la valeur verte

La valeur verte est une notion très élusive, mais la taxonomie européenne, le décret Tertiaire, le décret BACS poussent à connaître et à prendre en compte la consommation énergétique des bâtiments dans leur valorisation.

En tertiaire, la valeur verte, autrement dit l’augmentation de valeur engendrée par une meilleure performance énergétique et environnementale d’un bien immobilier par rapport à d’autres biens similaires, n’est pas facile à trouver. En ce qui concerne le logement, une étude de France Notaires a bien noté dans les ventes de logements en 2021, 2022 et 2023, une augmentation de la part de logements anciens vendus d’étiquettes énergie F et G est passée de 11 à 16 % entre le 2e trimestre 2021 et le 1er trimestre 2022. La hausse est plus importante pour les logements de classe G, passant de 3 à 6 % contre de 8 à 10 % pour ceux de classe F. Cette modification intervient, en particulier, dans le courant du 2e semestre 2021, à la suite de la révision du mode de calcul du DPE, mais également à la suite des premières annonces d’exigences minimales de performance énergétique.

Jusqu’au début de l’année 2023, la part des logements anciens vendus d’étiquettes énergie F et G continue de croître, mais bien plus faiblement, atteignant ainsi 18 % au 2e trimestre 2023 (soit + 7 points en deux ans).

Depuis le début de l’année 2023, les logements présentant une étiquette énergie G au DPE consommant plus de 450 kWh/m²/an en énergie finale (environ 140 000 logements) ne sont plus considérés comme décents et donc exclus du marché locatif en cas de nouveau bail. Depuis fin août 2022, il est également interdit d’augmenter les loyers des logements classés F et G. Bref, les propriétaires de logements avec un mauvais DPE se débarrassent de leurs logements plutôt que d’entreprendre des travaux de rénovation. Ce qui revient à dire que ces logements sont associés à une moins-value, plutôt que les logements efficaces au sens du DPE sont mieux valorisés.

Les variations de prix de l’immobilier depuis trois ans sont affectées par de nombreux facteurs, parmi lesquels il est difficile d’isoler l’effet valeur verte. Entre le 3e et le 4e trimestre 2023, l’indice de prix des logements anciens en France entière, calculé par Notaires de France, a baissé de 1,8 % et de 3,9 % sur un an. Les notaires notent que « la décote engendrée par une étiquette F ou G par rapport à un appartement similaire de classe D est significative dans toutes les régions de France métropolitaine (hors Corse)« . En tertiaire, l’effet valeur verte est plus élusif encore.

INEA, la plus verte des foncières

Pour en avoir le cœur net, nous sommes allés voir INEA, une foncière plutôt jeune, créée en 2006. Cette date de création, plus le fait qu’INEA n’achète que des actifs tertiaires en régions, soit récents, soit neufs en VEFA a un avantage. Le patrimoine d’INEA affiche en effet une consommation énergétique de son patrimoine très faible comparée au secteur : 91 kWhef /m² en 2023, 41 % de moins qu’en 2022 et surtout un niveau inférieur de 32 % à la moyenne du parc française (134 kWhef/m²) calculée et publiée par l’OID (Observatoire de l’Immobilier Durable). Grâce à cette sobriété énergétique, 90 % du parc bureaux d’INEA est en deçà des seuils de consommation énergétique 2030 du dispositif Eco-Energie Tertiaire, le fameux « décret tertiaire« . Les cinq actifs – c’est une foncière, donc à l’intersection du bâtiment et de la finance, ils parlent plus volontiers d’actifs que de bâtiments – qui n’atteignent pas encore le seuil 2030 font l’objet de plans d’action spécifiques et devraient descendre assez vite sous ce seuil fatidique, leur consommation énergétique n’étant actuellement en moyenne que 12 % supérieure au seuil du décret Tertiaire.

Le rôle d’iQSpot

Pour connaître les consommations d’énergie de ses bâtiments, pardon, de ses actifs, INEA a fait appel à iQSpot dès 2016. iQSpot a installé des capteurs sur tous les compteurs et sous-compteurs – eau, gaz et électricité – collecte les données, les remonte sur une plateforme sécurisée, les formalise et les met à disposition d’INEA, de ses property managers et de ses locataires.

INEA utilise ces données pour ses reportings annuels et pour le pilotage de ses actifs par ses property managers. Dès l’installation d’iQspot, ils réalisé des audits de réglage, notamment pour adapter les réglages thermiques en fonction des périodes d’occupation réelles. Seules des données disponibles en temps réel permettent de vérifier si les réduits sont correctement programmés les soirs et week-ends. Et si ce n’est pas le cas, de corriger le tir et de réaliser des économies d’énergie substantielles. De plus, les alertes en temps réel sur les dérives de consommation permettent de détecter immédiatement les fuites d’eau et de les corriger sans tarder. Des données réelles et actualisées alimentent les réunions d’annexe environnementale dans le cas d’un bail vert, qui sont généralisés chez INEA.

Enfin, pour témoigner de leur vertitude, les actifs INEA sont certifiés Breeam-in-use.

Autoconsommation collective

Conformément à sa feuille de route RSE 2021-2025, INEA s’est aussi lancée dans la production d’énergie sur site avec son partenaire SerenySun Energies, « l’accélérateur des circuits courts de l’énergie« . INEA finance, SerenySun conçoit, installe et exploite. Les locataires du bâtiment de la foncière bénéficient d’une alimentation en électricité renouvelable dans le cadre d’une opération d’autoconsommation collective, à un tarif avantageux et surtout clairement maîtrisé dans le temps. Pour INEA, il s’agit d’accroitre sa contribution à la neutralité carbone par la production d’énergie renouvelable. INEA et SerenySun ont confirmé leur partenariat en juin 2024, après avoir expérimenté la formule sur deux ensembles de locaux d’activité : l’opération « Notre énergie La Soie » développée à Vaulx-en-Velin (69) grâce à la solarisation des quatre bâtiments du parc d’activités Les Portes de la Soie, détenu par INEA via sa filiale Flex Park, a été inauguré inaugurée le 25 juin 2024. Du côté de Toulouse (31), la communauté « Notre énergie La Cadène » permettra aux locataires du parc d’activités Arty Station et à leurs voisins, de consommer une énergie verte « made in Toulouse ». Sur ce deuxième projet, les travaux de solarisation sont en cours, pour une mise en service de la communauté à l’hiver 2024.

La première phase de ce partenariat INEA-SerenySun porte sur neuf immeubles de bureaux implantés à Marseille, Montpellier, Toulouse et Bordeaux, ainsi que sur quatre parcs d’activités à Bordeaux et en Île-de-France, pour une mise en service des centrales entre fin 2024 et mi 2025. Comme l’explique Karine Dachary, directrice générale adjointe d’INEA : « L’impératif de production d’énergie renouvelable qui s’impose désormais aux foncières est un sujet complexe, à la croisée des marchés de l’immobilier et de l’énergie. Ce partenariat avec un spécialiste des énergies renouvelables engagé tel que SerenySun nous permet d’accélérer de manière efficace et sereine sur ce sujet. Nous améliorons ainsi encore la valeur verte de notre patrimoine, les services apportés à nos locataires et notre impact sociétal dans les métropoles régionales où nous investissons« . Grâce à l’autoconsommation collective, INEA attend pour ses locataires une baisse de charges de 5 €/m² an sur des charges moyennes TTC de 50 €/m² an. Sur un immeuble de bureaux, le taux d’autoconsommation devrait atteindre 40 à 45 %. INEA parvient à des coûts totaux (fourniture et pose) de 253 € HT/m² de panneaux, soit ≤ 1 €/Wc en bureaux et environ 0,8 € HT/Wc dans le cas d’un parc d’activité.

Bon, et la valeur verte justement ?

Karine Dachary, que nous avons rencontrée le 17 juillet, estime que jusqu’à présent la valeur verte des actifs n’est pas vraiment prise en compte, mais pense qu’à terme on devrait voir apparaître une prime aux immeubles sans CAPEX à engager. Traduction, les immeubles dont la performance énergétique est satisfaisante, sans qu’il soit nécessaire d’investir (CAPEX : Capital Expenditure ou dépense en capital) pour l’améliorer, devraient se louer mieux, plus vite. Les entreprises qui louent sont, elles aussi, soumises à des rapports RES : louer des bureaux ou des locaux d’activité gourmands en énergie pèse négativement. En ce qui concerne INEA, l’entreprise est expertisée deux fois par an par la BNP et par la BPCE, qui demandent désormais des éléments portant sur la valeur verte ou la valeur verte des actifs ou, à l’inverse, sur leur « brown discount » ou pénalisation brune en raison d’une surconsommation. De plus, estime Karine Dachary, la transposition progressive de la Taxonomie Européenne, en obligations réelles pousse les banquiers à s’intéresser à ce thème. L‘acquisition d’actifs bruns ne devient pas non-finançable, mais il faudra augmenter la dépense (le capex) pour les remettre à un niveau de consommation d’énergie acceptable. Et, ajoute-elle, comme le bras armé de la finance prend désormais en compte un bonus green, en termes de gestions des risques sur son patrimoine, investir dans la vertitude est une bonne politique pour une foncière.

Source : batirama.com / Pascal Poggi

INEA consolide sa position de leader du Green Building en alliant sobriété énergétique et production d’énergie renouvelable, et en favorisant l’économie circulaire (gestion des déchets)

INEA (ISIN : FR0010341032), spécialiste de l’immobilier tertiaire en Régions et leader du Green Building, consolide cette position grâce à des avancées majeures dans la réalisation de sa feuille de route RSE à horizon 2025. Toujours plus sobre énergétiquement et désormais productrice d’énergie renouvelable, ce qui maximise sa contribution à la neutralité carbone, la foncière optimise aussi la gestion des déchets produits sur son parc, notamment en réduisant au maximum le taux d’enfouissement de ces déchets.

Sobriété énergétique

En privilégiant l’acquisition d’immeubles neufs ou récents, dont la construction repose sur les dernières règlementations thermiques et les labels les plus performants, et en les gérant ensuite de façon proactive sur le plan environnemental (la foncière a été pionnière, dès 2016, en matière de collecte automatisée des données de consommation de ses actifs), INEA affiche une consommation énergétique de son patrimoine très faible comparée au secteur : 91 kWhef /m² en 2023, 41 % de moins qu’en 2022 et surtout un niveau inférieur de 32 % à la moyenne du parc française (134 kWhef/m²) calculée et publiée par l’Observatoire de l’Immobilier Durable (OID) dans son dernier baromètre.

Grâce à cette sobriété énergétique, 90 % du parc bureaux d’INEA est en deçà des seuils 2030 du Dispositif Eco-Energie Tertiaire (DEET, aussi appelé « Décret tertiaire ») applicables en matière de consommation énergétique.

Les 5 actifs qui n’atteignent pas encore leur seuil 2030 font l’objet de plans d’action spécifiques et devraient le respecter à court terme, leur consommation énergétique n’étant en moyenne que 12 % supérieure au seuil du DEET.

La sobriété énergétique étant atteinte, INEA a concentré ses efforts sur le second volet de sa politique bas carbone : la production d’énergie renouvelable.

Production d’énergie renouvelable

La foncière vient d’annoncer (https://fonciere-inea.com/partenariat-inea-x-serenysun-pour-deployer-des-communautes-denergie-renouvelables-en-france/) la signature d’un partenariat avec la société SerenySun visant à développer la production d’énergie solaire sur son patrimoine. Le modèle choisi permettra d’alimenter en énergie renouvelable les locataires des bâtiments d’INEA et de partager le surplus d’énergie avec des consommateurs potentiels à proximité (entreprises, acteurs publics, particuliers), grâce à l’autoconsommation collective.

À l’issue de la première phase de ce partenariat, qui concerne aussi bien des bureaux que des parcs d’activités pour des mises en service de centrales entre fin 2024 et mi-2025, 22 % du patrimoine d’INEA sera équipé de panneaux photovoltaïques, la suite du déploiement étant soumise à l’éligibilité technique du reste du parc.

Grâce à ces actions, INEA maximise sa contribution à la neutralité carbone, en détenant un patrimoine sobre énergétiquement et pourvoyeur d’énergie renouvelable.

Économie circulaire : réduction au maximum du taux d’enfouissement des déchets produits sur le parc immobilier

En tant que propriétaire non occupant de ses immeubles, INEA n’est pas directement responsable des déchets produits sur son parc immobilier, mais la foncière a choisi d’inscrire l’optimisation de la gestion des déchets comme l’un des 9 engagements de sa feuille de route RSE 2021-2025, considérant qu’elle avait un rôle majeur à jouer :

en amont, en apportant à ses locataires les moyens de favoriser le tri sélectif,
en aval, en vérifiant le traitement réservé à leurs déchets.

Pour tenir cet engagement, INEA travaille depuis 2021 avec la société Urbyn pour quantifier les déchets générés sur son parc immobilier, identifier leur typologie et surtout leur traitement final, sachant qu’il y a aujourd’hui 3 types de traitements possibles : le recyclage (la valorisation de la matière), l’incinération (la valorisation énergétique) et l’enfouissement (la méthode la moins respectueuse de l’environnement).

Après avoir découvert au terme de l’audit initial début 2022 que 25 % des déchets produits sur son parc immobilier étaient enfouis, INEA s’était fixé l’objectif de réduire au maximum ce taux d’enfouissement.

C’est chose faite aujourd’hui (https://fonciere-inea.com/inea-optimise-la-gestion-des-dechets-produits-sur-son-parc/). Grâce à l’exécution du plan d’action établi avec l’aide d’Urbyn, en collaboration avec les property managers, la part des déchets traités en enfouissement a été réduite de 50 %, pour atteindre un seuil de 13 % quasi incompressible en raison d’un manque d’incinérateurs dans certains territoires.

Si, sur cette thématique, l’enjeu est désormais de maintenir le taux d’enfouissement au niveau le plus bas, INEA se fixe également un nouvel objectif : maximiser le taux de valorisation matière. La foncière y parviendra en vérifiant le bon déploiement des filières de recyclage mises en place sur son patrimoine et en donnant à ses locataires les moyens de trier mieux et plus efficacement leurs déchets ainsi que leurs biodéchets grâce à la mise à disposition de composteurs (ils répondront de surcroît à leur nouvelle obligation réglementaire du 01/01/24, la loi AGEC).

Les ambitions green d’INEA

L’atteinte de ces objectifs majeurs de sa feuille de route RSE encourage INEA à poursuivre en partenariat ses efforts en la matière afin de consolider sa position de leader du Green Building sur le marché de l’immobilier tertiaire en France. Elle l’incite également à traiter de nouvelles thématiques de cette feuille de route, au premier rang desquelles la protection de la biodiversité sur son patrimoine. Son parc d’activités INNOVESPACE à Chalifert (77) est ainsi sa première opération à viser la labellisation BiodiverCity® (https://fonciere-inea.com/demarche-biodivercity-a-chalifert-illustration-de-lengagement-dinea-a-developper-la-biodiversite-sur-son-patrimoine/).

Plus généralement, en même temps qu’elle permet de répondre aux obligations réglementaires qui se multiplient, la démarche RSE d’INEA est portée avec la conviction qu’elle fournit de solides atouts à la foncière :

une meilleure attractivité de son offre locative,
la consolidation de son ancrage local,
le renforcement de la valeur verte de son patrimoine.

Prochain communiqué : résultats semestriels 2024, le 25 juillet 2024

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Démarche BiodiverCity® à Chalifert : illustration de l’engagement d’INEA à développer la biodiversité sur son patrimoine

Dans le cadre de son engagement à développer la biodiversité sur son patrimoine, inscrit dans sa feuille de route RSE à horizon 2025, INEA vise la labellisation BiodiverCity® de son parc d’activités nouvelle génération à Chalifert (77) avec l’aide d’ALSEI Entreprise.

Forte hausse des revenus locatifs au premier semestre 2024 : + 17 %, à 38 M€

INEA (ISIN : FR0010341032), spécialiste de l’immobilier tertiaire en Régions et leader du Green Building, enregistre des revenus locatifs de 38,1 M€ sur le premier semestre de l’année, en forte hausse de 17% sur douze mois.

Le différentiel de croissance entre les deux premiers trimestres s’explique par l’effet de quatre immeubles livrés ou acquis au cours du deuxième trimestre 2023, qui ont marqué pleinement la croissance du premier trimestre 2024.

La hausse de 17% du chiffre d’affaires sur le premier semestre 2024 s’explique à parts quasiment égales par la bonne progression des revenus à périmètre constant et par l’entrée en exploitation de nouveaux immeubles :

Les loyers nets à périmètre constant ont progressé de 7,9%, principalement sous l’effet de l’indexation mesurée à 5,6% en moyenne sur 12 mois.

Au cours du premier semestre 2024, INEA a pris livraison de trois nouvelles opérations :

le 29 février, la première tranche du parc d’activités Innovespace Chalifert pour 7.550 m² ;
Le 2 avril, le dernier corps de bâtiments de l’opération Arko à Mérignac, 3.218 m² de bureaux en structure bois massif équipés de panneaux photovoltaïques ;
Le 15 avril, l’immeuble Cœur de Garonne, 3.165 m² de bureaux situés à proximité immédiate de la gare TGV Bordeaux Saint-Jean, dans la ZAC Saint-Jean Belcier.

La deuxième partie de l’année sera marquée par la livraison de trois nouveaux immeubles actuellement en cours de construction :

Fin juillet, le parc d’activités Arty Station à Toulouse (5.603 m²)
Au 4^ème trimestre, le parc d’activités Olea à Mérignac (6.022 m²) et l’ensemble de bureaux Atravaia à Aix-en-Provence (5.363 m²).

Le reste du pipeline – constitué de la seconde tranche du parc d’activités Innovespace Chalifert (7.765 m²), des immeubles de bureaux Nexus à Montpellier (8.533 m²) et des parcs d’activités Hennequin et Papin à Trappes (9.367 m²) – entrera en exploitation progressivement à compter du premier trimestre 2025.

Toutes ces opérations bénéficient de labels environnementaux exigeants et le parc d’activité Innovespace Chalifert bénéficie en outre d’une démarche innovante en matière de biodiversité (label BiodiverCity).

Ces nouveaux immeubles, alliés à la poursuite de l’indexation des loyers en cours, porteront la croissance du chiffre d’affaires d’INEA au cours des prochains semestres.

Prochain communiqué : résultats semestriels 2024, le 25 juillet 2024

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Économie circulaire : INEA optimise la gestion des déchets produits sur son parc

Découvrez comment la foncière est parvenue avec l’aide d’Urbyn à atteindre le premier objectif de sa gestion durable et responsable des déchets.

France 3 Rhône Alpes - 25 juin 2024

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Découvrez la première opération d’autoconsommation collective sur le patrimoine d’INEA, à Vaulx-en-Velin

INEA et SerenySun inaugurent la plus grande communauté d’énergie renouvelable d’Auvergne-Rhône-Alpes

Ce 25 juin, à Vaulx-en-Velin (69), SerenySun et INEA inaugurent “Notre Énergie La Soie”,
la plus grande communauté d’énergie renouvelable implantée en Auvergne-Rhône-Alpes.

Dans l’Est lyonnais, le parc d’activités nouvelle génération Les Portes de La Soie, situé sur la commune de Vaulx-en-Velin, est prêt à accueillir la plus grande communauté d’énergie renouvelable de la région. Ce mardi 25 juin, SerenySun, accélérateur des circuits courts de l’énergie, et INEA, spécialiste de l’immobilier tertiaire en Régions et leader du Green Building, inaugurent “Notre Énergie La Soie”, opération d’autoconsommation collective de grande envergure. Le projet permettra à ses bénéficiaires, professionnels et particuliers, de profiter des avantages des circuits courts de l’énergie.

L’énergie solaire produite localement sera consommée en priorité par les locataires d’INEA et alimentera également des professionnels et particuliers qui, du fait de leur proximité géographique, peuvent rejoindre la communauté. Avec 1 530 panneaux photovoltaïques installés en toiture, la production annuelle – 690 MWh – représente l’équivalent de la consommation annuelle moyenne de 155 foyers.

À quelques semaines de la mise en service de l’opération, prévue en juillet, les acteurs locaux, les partenaires du projet et les premiers bénéficiaires ont tenu à être présents aux côtés de Donald François, Président fondateur de SerenySun, et de Karine Dachary, Directrice Générale Adjointe d’INEA, pour apporter leur soutien à ce projet de territoire : Mathieu Fischer, Adjoint au Maire délégué à l’environnement, la transition écologique et l’urbanisme de Vaulx-en-Velin, Frédéric Fournier, Président exécutif d’OSER ENR Auvergne-Rhône-Alpes et Marine Favier, Conseillère Grands Comptes Énergies Renouvelables & Institutionnels à la Banque La Nef. Philippe Guelpa-Bonaro, Vice-président de la Métropole de Lyon, fait également partie des soutiens à cette démarche en faveur de la transition énergétique. Enfin, l’entreprise Tunzini MN, locataire du parc d’activités, et le Cirque Imagine, localisé à proximité, figurent parmi les premiers bénéficiaires de cette énergie verte “made in Vaulx-en-Velin”.

UN AMBITIEUX PROJET EN FAVEUR DE LA TRANSITION ÉNERGÉTIQUE

« Pour SerenySun, c’est une immense satisfaction de réunir les acteurs locaux et d’inaugurer, au cœur de la métropole lyonnaise, la plus importante communauté d’énergie renouvelable en termes de puissance et de diversité de bénéficiaires, sur la région Auvergne-Rhône-Alpes. Les besoins en énergie augmentent et la transition énergétique est l’affaire de tous. Aussi, SerenySun s’est donné comme ambition d’accélérer les circuits courts de l’énergie. Produire en zone urbaine une énergie renouvelable pour la partager avec le plus grand nombre est désormais possible grâce à l’autoconsommation collective. Des opérations de grande ampleur, comme ici “Notre Énergie La Soie”, permettront de relever les défis de la transition énergétique. Nous prévoyons de dupliquer ce modèle vertueux, en région lyonnaise, mais également sur d’autres territoires », explique Donald François, Président fondateur de SerenySun.

« INEA et SerenySun ont signé un partenariat pour déployer des communautés d’énergie renouvelable et répondre ainsi au plus près des besoins des consommateurs. Pour INEA, l’objectif de ce partenariat est à la fois immobilier et environnemental. Sur le plan immobilier, la solarisation de son parc bénéficiera avant tout à ses locataires, qui auront un accès garanti à une électricité verte, locale, proposée à un tarif avantageux et maîtrisé dans le temps. Sur le plan environnemental, l’ambition d’INEA est d’accroître sa contribution à la neutralité carbone par la production d’énergie renouvelable. Après deux premières communautés d’énergie développées par SerenySun à Vaulx-en-Velin et Toulouse sur deux parcs d’activités détenus par INEA, la première phase de ce partenariat va concerner neuf immeubles de bureaux implantés à Marseille, Montpellier, Toulouse et Bordeaux et quatre nouveaux parcs d’activités, à Bordeaux et en Ile-de-France. Ces communautés d’énergie seront mises en service entre fin 2024 et mi 2025 », précise Karine Dachary, Directrice générale adjointe d’INEA.

BÉNÉFICES DES CIRCUITS COURTS DE L’ÉNERGIE Agir localement et collectivement en faveur de la transition énergétique.Favoriser la résilience énergétique d’un territoire.Démocratiser l’accès à une énergie verte locale, sans investissement.Maîtriser ses dépenses énergétiques grâce à un tarif d’électricité stable dans la durée.

INFOS CLÉS – PREMIÈRE PHASE DU PROJET

Centrale photovoltaïque installée sur les toitures de 4 bâtiments
1 530 panneaux photovoltaïques installés, soit 2 900 m² de surface solarisée
Puissance totale : 670 kWc
Énergie produite : 690 MWh/an, l‘équivalent de la consommation annuelle moyenne de 155 foyers
Mise en service de l’opération d’autoconsommation collective : juillet 2024

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Partenariat INEA x SerenySun pour déployer des communautés d’énergie renouvelable en France

INEA (ISIN : FR0010341032), spécialiste de l’immobilier tertiaire en Régions et leader du Green Building, et SerenySun, leader des circuits courts de l’énergie, annoncent la signature d’un partenariat visant à développer la production d’énergie solaire sur le patrimoine de la foncière.

Le modèle choisi permettra d’alimenter en énergie renouvelable les locataires des bâtiments d’INEA et de partager le surplus d’énergie avec des consommateurs potentiels à proximité (entreprises, acteurs publics, particuliers), grâce à l’autoconsommation collective.

Pour INEA, l’objectif est à la fois immobilier et environnemental. Sur le plan immobilier, cette stratégie de solarisation du parc bénéficiera avant tout aux locataires de la foncière, qui auront un accès garanti à une électricité verte, locale, proposée à un tarif avantageux et surtout maîtrisé dans le temps. Sur le plan environnemental, son patrimoine étant déjà en phase avec les seuils 2030 du Dispositif éco-énergie tertiaire («Décret tertiaire »), l’ambition d’INEA est d’accroitre sa contribution à la neutralité carbone par la production d’énergie renouvelable, comme elle s’y est engagée dans sa feuille route RSE 2021-2025.

De plus, avec ce déploiement, la foncière répond de manière homogène aux nouvelles exigences règlementaires en matière de solarisation des bâtiments tertiaires, le partenariat visant à la fois les immeubles de bureaux détenus par INEA et les parcs d’activités de sa filiale Flex Park, à travers tout l’Hexagone.

Pour SerenySun, leader des circuits courts de l’énergie, ce partenariat permet d’accélérer son implantation dans des métropoles régionales et en Ile-de-France afin de déployer plus largement son modèle vertueux de communauté locale d’énergie renouvelable au bénéficie du plus grand nombre. La création de toute nouvelle communauté – un projet d’envergure au fort impact sur le territoire – permet de concilier les enjeux écologiques, économiques et sociétaux.

UN PARTENARIAT QUI FAIT SUITE A UNE PREMIÈRE EXPÉRIENCE ENGAGÉE SUR DEUX PARCS D’ACTIVITÉS

Avec ce partenariat, SerenySun et INEA confirment leur volonté de coopérer après avoir expérimenté le déploiement, par SerenySun, de deux communautés d’énergie renouvelable sur des parcs d’activités de la foncière. L’opération « Notre énergie La Soie » développée à Vaulx-en-Velin (69) grâce à la solarisation des quatre bâtiments du parc d’activités Les Portes de la Soie, détenu par INEA via sa filiale Flex Park, sera inaugurée le 25 juin. Et du côté de Toulouse (31), c’est la communauté « Notre énergie La Cadène » qui permettra aux locataires du parc d’activités Arty Station et à leurs voisins, de consommer une énergie verte « made in Toulouse ». Sur ce deuxième projet, les travaux de solarisation sont en cours pour une mise en service de la communauté à l’hiver 2024.

La première phase du partenariat concerne 9 immeubles de bureaux implantés à Marseille, Montpellier, Toulouse et Bordeaux, et 4 parcs d’activités situés à Bordeaux et en Ile-de-France, pour une mise en service des centrales entre fin 2024 et mi 2025.

Elle passera par la création d’une société commune. SerenySun, en tant que spécialiste de l’énergie dans ce duo, sera en charge de la création et de la gestion dans le temps des communautés d’énergie, assurant toutes les étapes de structuration et de réalisation de chaque projet.

PARTAGER L’ÉNERGIE DÉCARBONÉE AVEC LES ACTEURS DU TERRITOIRE

Ce partenariat entre SerenySun et INEA renforce leur engagement en faveur de la transition énergétique et leur intention d’accélérer leur stratégie commune de déploiement d’opérations de mutualisation d’énergie renouvelable au cœur des zones urbaines.

Selon Donald François, Président fondateur de SerenySun : « SerenySun entend accélérer les circuits courts de l’énergie, parce que les besoins en énergie augmentent et que la transition énergétique est l’affaire de tous. Nous accompagnons les territoires pour développer des opérations de grande ampleur, réunissant une multitude de participants aux profils mixtes, des projets ambitieux à fort impact pour le territoire. Les foncières, disposant de foncier au cœur de nos villes et zones périurbaines, ont un vrai rôle à jouer dans la production d’énergie photovoltaïque au bénéfice de leurs occupants. Avec Foncière INEA, nous avons l’ambition de déployer des communautés d’énergie au plus près des besoins des consommateurs, en solarisant les actifs détenus par INEA et en partageant l’énergie directement sur place, sans que le consommateur ait besoin d’investir dans les installations. »

Karine Dachary, Directrice générale adjointe d’INEA, ajoute : « L’impératif de production d’énergie renouvelable qui s’impose désormais aux foncières est un sujet complexe, à la croisée des marchés de l’immobilier et de l’énergie. Ce partenariat avec un spécialiste des énergies renouvelables engagé tel que SerenySun nous permet d’accélérer de manière efficace et sereine sur ce sujet. Nous améliorons ainsi encore la valeur verte de notre patrimoine, les services apportés à nos locataires et notre impact sociétal dans les métropoles régionales où nous investissons. »

BÉNÉFICES DES CIRCUITS COURTS DE L’ÉNERGIE

Agir localement et collectivement en faveur de la transition énergétique.
Favoriser la résilience énergétique d’un territoire.
Démocratiser l’accès à une énergie verte locale, sans investissement.
Maîtriser ses dépenses énergétiques grâce à un tarif avantageux et stable dans la durée.

INFOS CLÉS DU PARTENARIAT

9 immeubles de bureaux et 4 parcs d’activités pour la première phase.
12 200 m² de surface photovoltaïque.
3,1 MWc de puissance installée.
3 200 MWh d’énergie produite par an, soit l’équivalent de 1 536 tonnes de CO2 évitées.

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Précommercialisation de 50 % du Nexus à Montpellier

Un acteur de l’enseignement supérieur prend à bail plus de 4 000 m².

INEA (ISIN : FR0010341032), spécialiste de l’immobilier tertiaire en Régions et leader du Green Building, a signé un bail de 12 ans fermes avec Keyce Academy, filiale du groupe Collège de Paris, pour la location de 4 112 m² dans l’immeuble Nexus, situé sur la ZAC Cambacérès à Montpellier. Cet ensemble immobilier d’une surface totale de 8 533 m², acquis en blanc en 2022 auprès d’ICADE Promotion, se retrouve ainsi précommercialisé pour moitié plus de 7 mois avant sa livraison, prévue début 2025.

L’emplacement du Nexus, face à la nouvelle gare TGV Sud de France de Montpellier, et le niveau très qualitatif des prestations proposées à ses futurs occupants – niveau thermique RT 2012 – 20%, certification BREEAM Construction niveau Very Good, panneaux photovoltaïques en toiture, géothermie, label R2S (connectivité) – sont autant d’atouts qui ont séduit cet acteur de l’enseignement supérieur.

Conclue à un niveau de loyer de 220 €/m² parkings inclus, cette transaction fait ressortir un rendement légèrement supérieur à 6 %.

Elle s’inscrit dans une tendance porteuse pour les dernières VEFA de la foncière. En mai, la signature d’un bail de 1 033 m² avec Cegid a en effet permis d’achever la commercialisation de l’immeuble Cyberplace à Rennes, une VEFA acquise en blanc en 2021 auprès de NGE Immobilier pour 20,8 M€ et livrée fin 2023. Cette dernière transaction, conclue à un niveau de loyer de 190 €/m² parkings inclus, faisait également ressortir un rendement tout proche de 6 %.

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Assemblée Générale Mixte du 22 mai 2024 : dividende de 2,70 €/action et nouveau commissaire aux comptes

L’Assemblée Générale Mixte des actionnaires de Foncière INEA s’est tenue le 22 mai 2024 sous la présidence de Philippe Rosio, Président du Conseil d’Administration.

L’intégralité des résolutions soumises aux suffrages de l’Assemblée générale ont été adoptées.

Dividende :
L’Assemblée Générale a approuvé le versement d’un dividende au titre de l’exercice 2023 de 2,70 € par action, payable en numéraire à compter du 29 mai 2024. Le dividende versé offre un rendement de 7,1 % sur le cours de Bourse du 31 décembre 2023 (38 €).

Nouveau Commissaire aux Comptes titulaire :
Les actionnaires ont approuvé la nomination de la société Mazars comme Commissaire aux comptes de la société, pour une durée de six exercices, soit jusqu’à l’Assemblée générale appelée à statuer en 2030 sur les comptes du dernier exercice clos, en remplacement de la société KPMG dont le mandat arrive à expiration à l’issue de la présente Assemblée.

En annexe du communiqué :

Compte-rendu et résultats des votes de l’assemblée générale mixte du 22 mai 2024
Nombre d’actions et de droits de votes au 10 mai 2024
Modalités de mise à disposition de descriptif du programme de rachat d’actions

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Prochain communiqué : résultats semestriels 2024, le 25 juillet 2024

Option Finance - 21 mai 2024

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« Le marché des bureaux en régions présente une vraie résilience » – Philippe Rosio, Foncière Inea

(AOF) – « Nos marchés ont une résilience certaine, et ils sont sains parce qu’il y a une demande réelle », affirme Philippe Rosio, président d’Inea. Dans un entretien accordé à AOF, il décrit le modèle original de cette foncière centrée sur l’immobilier neuf de bureaux en régions avec une forte coloration écologique, en avance sur les objectifs fixés par la réglementation. Il souligne la bonne santé de son marché dans un contexte difficile pour l’immobilier d’entreprise.

La spécificité de la foncière Inea, c’est à la fois l’ouverture aux régions et l’écologie…

Lorsque nous avons créé Foncière Inea en 2005-2006, nous avons voulu nous différencier, et pour ce faire aller sur le marché des bureaux en régions, ce qui était alors extrêmement nouveau. Au fil des années, nous nous sommes rendus compte que cet immobilier neuf était en plus celui qui répondait le mieux aux normes environnementales, et lorsque les seuils du « décret tertiaire » de juillet 2019 ont été publiés, 90% de notre portefeuille y répondait déjà, de sorte que nous avions quasiment 10 ans d’avance avec un immobilier neuf vert, extrêmement peu consommateur en matière énergétique. Après avoir été précurseurs, aujourd’hui nous sommes la seule foncière à la fois bénéficiaire en 2023 et qui ait soumis la totalité de son patrimoine au décret tertiaire. Nous avons quasiment dix ans d’avance par rapport aux objectifs qui ont été fixés au titre de ce décret pour 2030.

Quel est votre business model ?

Nous n’avons pas changé véritablement de business model. Nous achetons des immeubles de bureaux neufs « en blanc », c’est-à-dire à construire et à commercialiser. Lorsque nous les louons, nous créons une plus-value. Ce faisant, avec des locataires solvables, nous créons une rente locative. Aujourd’hui, nous avons un patrimoine d’un milliard trois cents millions d’euros. Notre capital, au départ, était de 5 millions d’euros, et aujourd’hui, nos fonds propres sont de l’ordre de 600 millions d’euros.

Et vous pariez sur le développement des métropoles régionales…

Oui, nous avons prospéré sur l’idée d’accompagner le développement économique des territoires. Des emplois se créent parce qu’une agglomération régionale se développe, nous y répondons par la création de surfaces de bureaux neufs, qui à leur tour sont occupés, de sorte que la région se développe encore plus, avec un phénomène de profondeur de marché. Aujourd’hui, un immeuble de bureau acquis va pouvoir avoir plusieurs vies locatives.

Vous avez un deuxième créneau, les parcs d‘activité…

L’immobilier de bureaux en régions représente 80% de notre portefeuille actuel. Les 20 % restants ont été développés au fil du temps sur la notion de parc d’activité, qui aujourd’hui s’entend comme une des formes de la logistique urbaine, en relais entre les grandes plateformes logistiques et le consommateur lambda.

En immeubles de bureaux nous n’avons absolument rien sur Paris ni en région parisienne, mais sur ces parcs d’activité, nous nous sommes complètement calés sur la région capitale. Nous sommes en train de les décliner dans les dix principales métropoles régionales françaises.

Que représente votre marché à l’échelle nationale ?

Nous souffrons d’un déficit de notoriété, de connaissance des marchés de bureaux en région aujourd’hui. Actuellement globalement dans l’immobilier de l’entreprise, à peu près 1 euro sur 2 s’investit aujourd’hui en région, toute typologie d’actifs confondus.

Maintenant, si on zoome sur les bureaux il y a 1 euro sur 3 qui s’investit en régions, il y a 1 mètre carré sur 2 qui se loue en régions et il y a 1 mètre carré sur 2 en régions qui se loue dans le neuf. Et concernant l’autre typologie d’actifs qui nous intéresse, c’est-à-dire les parcs d’activité, vous avez quasiment aujourd’hui 1 euro sur 2 qui s’investit dans les régions au titre des locaux d’activité, 2 mètres carrés sur 3 qui se louent dans les régions et 1 mètre carré sur 3 en région qui se loue dans le neuf.

Votre activité est particulièrement rentable…

Aujourd’hui, la rentabilité locative de notre patrimoine par rapport à son prix d’acquisition est supérieure à 7 %. Inea est la seule foncière cotée bureaux à avoir dégagé des bénéfices en 2023, alors que les bénéfices de nos confrères ont été corrigés par les moins-values ou les corrections de valeur encaissées sur les patrimoines. Il faut dire que nos loyers s’échelonnent entre 150 et 200 euros, hors taxes et hors charges, à comparer à des loyers qui atteignent au plus haut, à Paris intramuros, 1 000 euros.

Et vos perspectives sont positives…

Nous avons communiqué un chiffre d’affaires du premier trimestre 2024 qui est plus que bon puisqu’il est en croissance de 22% et nous sommes en train de bénéficier d’un pipeline d’opérations qui court jusqu’en 2026 et qui devrait nous assurer, presque à production arrêtée, une croissance assez substantielle.

En revanche comme les taux d’intérêt sont à un niveau élevé, le marché de l’immobilier d’entreprise est en train de souffrir et donc notre objectif initial, à savoir un patrimoine de 2 milliards d’euros à horizon 2026, ne tient plus. Nous en avons rendu compte très simplement au marché.

La majorité de la croissance s’explique-t-elle par l’inclusion des nouveaux actifs ?

C’est partagé, c’est-à-dire que sur les 22% vous avez une croissance à périmètre constant qui est de 10% et puis le reste, effectivement, ce sont les nouveaux actifs. A périmètre constante, la croissance s’explique à quasiment 6% par l’indexation des loyers.

Alors que la conjoncture est assez défavorable…

Nous n’avons pas une vision noire de la conjoncture actuelle : ce n’est pas le marasme le plus complet. Il faut dire qu’il y a 3 marchés de bureaux aujourd’hui en France. Il y a premièrement un marché de bureaux à Paris intramuros qui d’un point de vue locatif se porte très bien mais dont les valeurs se corrigent et qui n’est pas du tout vert.

Il y a ensuite un marché des bureaux francilien qui est en train de souffrir, la hausse des taux étant l’élément déclencheur. On savait que ce marché avait une part obsolète à hauteur de quasiment 40-45 % et le développement du Grand Paris s’est fait exclusivement sur des bureaux. Aujourd’hui sur ce parc, il y a des typologies d’actifs comme les tours ou les campus qui ne sont plus d’actualité et ne répondent plus vraiment aux besoins des entreprises.

Et le troisième marché ?

Le troisième marché c’est le nôtre. Actuellement si on a normalement investi dans les régions, ce qui est notre cas, on arrive à avoir des rendements tout à fait corrects avec des loyers qui s’indexent pleinement. Lorsque vous avez des loyers à 100 ou 200 euros que vous les indexez à hauteur de 5-6% c’est beaucoup plus « comestible » pour les locataires que des loyers à 1000 euros. Ce marché a une vraie résilience, donc notre patrimoine dans sa globalité a maintenu sa valeur à fin 2023 alors que nombre de nos concurrents subissaient des corrections à la baisse extrêmement sensibles.

Quel est l’impact du télétravail sur votre marché ?

En régions, le moyen de transport le plus usité est la voiture, et quand les collaborateurs se déplacent, leurs temps de transport sont bien inférieurs à ceux de la région parisienne. Or la demande de télétravail répond au départ à des temps de transport devenus insupportables, donc elle est beaucoup moins vive en régions. Pour nos locataires cela relève de la flexibilité plutôt que de la demande impérieuse émise par les salariés : nous avons eu extrêmement peu de demandes de réduction de surfaces. Et quand c’est le cas la perte de surface d’open spaces est compensée par la création de salles de réunion ou d’espaces de convivialité.

Quelles sont vos perspectives pour l’année 2024 ?

A fin 2023 nous avions un actif net réévalué aux alentours de 53-54 euros par action. Nous avons enregistré au premier trimestre une croissance du chiffre d’affaires de l’ordre de 22% et nous avons indiqué qu’avec le pipe-line d’opérations qui est le nôtre la croissance d’ici 2026 serait à deux chiffres. Nos marchés ont une résilience certaine, et ils sont sains parce qu’il y a une demande réelle, nous avons des actifs qui se louent sans que nous ayons à consentir des mesures d’accompagnement qui nous auraient été préjudiciables.

Seule ombre au tableau, le cours de Bourse…

Notre cours de bourse ne se comporte pas comme on voudrait, nous avons une décote qui s’est accrue, avec un cours à 33 euros alors que nous allons distribuer un dividende de 2,70 euros par action fin mai 2024, soit un rendement supérieur à 8%. Compte tenu de la résilience des marchés sur lesquels nous sommes, cette décote est injustifiée. Notre valeur de patrimoine divisée par le nombre de mètres carrés donne une valeur de 2 500 euros par mètre carré, en dessous du coût de construction d’un immeuble en date d’aujourd’hui sans même penser à sa charge foncière…

Propos recueillis par Matthieu Richard-Molard

Sous l’effet de la montée en puissance de son pipeline d’opérations, INEA enregistre une croissance de son chiffre d’affaires de 22% au T1 2024

INEA (ISIN : FR0010341032), spécialiste de l’immobilier tertiaire en Régions et leader du Green Building, annonce aujourd’hui son chiffre d’affaires consolidé pour le 1^er trimestre, clos le 31 mars 2024.

Le chiffre d’affaires d’INEA au 1^er trimestre 2024 s’élève à 18,8 M€, en forte progression de 22 % sur douze mois. Cette hausse s’explique à 46% par la bonne progression des revenus à périmètre constant et à 54% par l’entrée en exploitation de nouveaux immeubles.

Hors charges, les loyers nets à périmètre constant ont progressé de 8,7%, principalement sous l’effet de l’indexation qui s’élève à 5,7% et de l’amélioration du taux d’occupation. Cette progression est homogène sur les deux typologies d’actifs du patrimoine : +8,3% sur les bureaux et +10,5% sur les parcs d’activité.

Sur les 22% de hausse du chiffre d’affaires, 12% s’expliquent par la contribution des nouveaux actifs entrés en exploitation au cours des 12 derniers mois :

3 VEFA bureaux louées à leur livraison : Landing à Toulouse (10 831 m² loués à 100%), Cyberplace à Rennes (6 473 m² loués à 98%) et Arko à Mérignac (9 382 m² loués au tiers, et sous garantie locative pour le solde) ;
3 immeubles de bureaux acquis achevés et ayant généré des revenus immédiats (2,5 M€ en base annuelle) : Auriga au Mans (7 681 m²), M3 à Valence (3 051 m²) et Blanchon à Lyon (4 171m²) ;
Et 2 parcs d’activité de 18 362 m², acquis en VEFA par la filiale Flex Park : Innovespace à Chalifert (77) et Portes de la Soie à Lyon.

INEA récolte ainsi les fruits de l’inflexion de sa stratégie d’acquisition depuis 2021, marquée par la suspension des VEFA bureaux en blanc pour privilégier l’acquisition de bureaux récents loués d’une part, et l’accélération du développement de sa filiale Flex Park d’autre part.

Prochain événement : Assemblée Générale des Actionnaires, le 22 mai 2024

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Mise à disposition du Document d’enregistrement universel 2023

INEA (ISIN : FR0010341032), spécialiste de l’immobilier tertiaire en Régions et leader du Green Building, annonce aujourd’hui la mise à disposition au public de son Document d’enregistrement universel (exercice 2023), déposéle 3 avril 2024auprès de l’Autorité des Marchés Financiers (A.M.F.) sous le numéro D.24-0232.

Ce document intègre notamment le rapport financier annuel 2023 et les informations extra-financières relatives à la Société, notamment le suivi de sa feuille de route RSE 2021-2025.

Le Document d’enregistrement universel (exercice 2023) peut être consulté sur le site Internet de la Société ainsi que sur le site de l’Autorité des Marchés Financiers (www.amf-france.org, onglet dédié à Foncière INEA).

Il est également disponible sans frais sur simple demande auprès d’INEA à l’adresse de son siège administratif sis 21 avenue de l’Opéra, 75001 Paris.

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Prochain communiqué : chiffre d’affaires du 1^er trimestre 2024, le 23 avril 2024

Boursier.com - 5 mars 2024

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Interview de Philippe Rosio, Président-Directeur général d’INEA : « La morosité économique n’a pas vraiment pesé sur l’activité locative d’INEA »

Boursier.com : Quels sont les faits saillants de l’exercice 2023 ?

P.R. : La croissance opérationnelle (CA +15%, EBE + 23%) et le maintien de la valeur du patrimoine.

Boursier.com : Votre dette est-elle trop élevée compte tenu du niveau actuel des taux ?

P.R. : Si on prend en considération le rendement du portefeuille (7,3%), le LTV de 47% n’est pas trop élevé. En la matière, notre objectif est de se maintenir en dessous de 50% et nous avons suffisamment de leviers pour y parvenir (prise de valeur des VEFA du pipeline 134 MEUR, arbitrage ou augmentations de capital ciblées ex : 10 MEUR)

Boursier.com : La morosité économique pèse-t-elle sur la demande de bureaux ?

P.R. : En ce qui concerne les très grandes transactions (25 à 50.000 m(2) à l’unité) très certainement compte tenu d’un attentisme encore présent dans les grands groupes. En Régions en 2023, 85% des transactions ont porté sur des surfaces de moins de 5.000 m(2). INEA pour sa part a loué plus de 73.000 m(2) en 2023 (+ 68% par rapport à 2022). Quelques transactions avec des groupes de 1er plan ont porté sur des locations de 6 à 10.000 m(2) mais la grande majorité a porté sur des surfaces en moyenne de 1.000 m(2). La morosité n’a pas vraiment pesé sur l’activité locative d’INEA.

NB : Plus globalement, en Régions en matière de bureaux, 1,7 Mm(2) ont été loués en 2023 (-13% vs 2022 mais + 3% versus la moyenne décennale)

Boursier.com : Quel est l’impact du télétravail sur ce marché des bureaux ?

P.R. : De manière générale, le télétravail se pratique moins en Régions qu’en Ile de France. Pourquoi ? Parce que les temps de transport sont bien moindres. La réduction attende de surfaces de bureaux ont été largement compensées par le réaménagement de ces mêmes surfaces (moins d’open space, création de zones de bureaux privatifs avec l’émergence de plus de salles de réunion ou encore de détente-convivialité).
L’impact a donc été faible.

NB : l’attentisme des grands groupes tient précisément aux retours d’expérience en matière de télétravail

Boursier.com : Que prévoyez-vous pour 2024 ?

P.R. : Une activité locative soutenue et l’amorce d’une baisse des taux d’intérêt. Si cela se produit le marché immobilier reprendra progressivement des couleurs.

Forte croissance opérationnelle et résilience patrimoniale en 2023

INEA, seule SIIC Bureaux à dégager un bénéfice en 2023
Excédent Brut d’Exploitation +23% (42,1 M€)
ANR NTA stable à 53,7 €/action

INEA (ISIN : FR0010341032), spécialiste de l’immobilier tertiaire en Régions et leader du Green Building, présente ses résultats annuels consolidés au 31 décembre 2023[1] arrêtés par son Conseil d’administration réuni le 27 février 2024.

Malgré un contexte chahuté, INEA signe un exercice 2023 de qualité, marqué par une solide croissance opérationnelle et le maintien de la valeur de son patrimoine ; une performance unique dans le secteur des foncières bureaux cotés.

Augmentation de revenus locatifs bruts de 15,5 %

Les revenus locatifs bruts consolidé sont en croissance de 15,5% sur 12 mois, à 67,5 M€. Cette hausse s’explique à 60% par l’entrée en exploitation de nouveaux immeubles et à 40% par la bonne progression des revenus à périmètre constant.

Les loyers nets à périmètre constant ont progressé de 8,7%, sous le triple effet de l’indexation (4,6%), de l’amélioration du taux d’occupation (1,6%) et de la réversion observée lors des renouvellements de baux (1,4%).

Plus de 73.000 m² ont été signés en 2023, un volume en hausse de 68% sur 12 mois.

Cette intense activité locative démontre l’attractivité du patrimoine et son adéquation aux besoins des entreprises. Les contreparties ont en effet été de premier plan pour les renouvellements de baux comme pour les prises à bail sur les dernières VEFA livrées.

La divisibilité des immeubles d’INEA est un facteur clé permettant de répondre au profil locatif des marchés régionaux (85% des transactions ont porté sur des surfaces de moins de 5.000 m² en Régions en 2023). L’impact des dernières livraisons de VEFA acquises en blanc et dont la commercialisation est ralentie par la succession de crises depuis 2020 explique la stagnation du taux d’occupation. Hors cet impact, le taux de vacance s’établit à 4,6%, en phase avec les taux observés dans les grandes métropoles régionales.

Le choc de la hausse des taux amorti par la croissance opérationnelle: RNR +4%

L’excédent brut d’exploitation (EBE +23%) a progressé plus vite que les revenus locatifs nets (+18%), du fait de la maîtrise des frais de fonctionnement nets, parfaitement stables sur l’exercice malgré l’accroissement du patrimoine.

Le Cost Ratio EPRA (hors coût de la vacance) s’améliore de 140 bps et s’établit à 11,3%, l’un des meilleurs ratios de la place.

Cette performance opérationnelle a permis d’absorber la hausse des charges financières nettes (+64%), due à 65% à un effet base sur la nouvelle dette levée en 2023 et à 35% à un effet taux à encours de dette constant. Les couvertures de taux en place ont permis d’éviter près de 6 M€ d’intérêts supplémentaires, et de contenir le coût moyen de la dette à 3,3%.

Le résultat net récurrent (RNR) progresse donc de 4%, à 25,4 M€. Par action, le RNR est en retrait de 7%, car les actions créées lors de l’augmentation de capital de juin 2022 sont désormais pleinement reconnues dans le nombre moyen pondéré d’actions (+12%).

Maintien de la valeur du patrimoine

Le fait marquant de l’exercice 2023 d’INEA est la résilience de la valeur du patrimoine (+0,4 M€ à périmètre constant), dans un contexte global de relèvement des taux de capitalisation.

INEA est ainsi la seule foncière à afficher une croissance de la valeur de son patrimoine total (1.266 M€ fin 2023, contre 1.224 M€ douze mois plus tôt).

Cette position unique s’explique tout d’abord par les qualités du portefeuille constitué :

Les bureaux d’INEA, divisibles et adaptés aux nouveaux usages locatifs, se sont bien comportés au niveau locatif, ce qui a permis le maintien de leur valeur (-0,3%), l’indexation des loyers compensant par ailleurs le léger relèvement des taux ;
Et les parcs d’activité ont continué à se valoriser (+3,1%), reflétant une tendance de marché porteuse et validant l’inflexion stratégique opérée post Covid par INEA.

La résilience de la valeur du patrimoine tient aussi au taux d’expertise historiquement très conservateur non ajusté dans le temps au regard de l’essor des marchés régionaux et de la qualité du portefeuille constitué par INEA au fil des années.

Ainsi, la prime de risque entre le taux moyen d’expertise INEA et l’OAT 10 ans était de 5,68% fin 2021. Fin 2022, quand la prime de risque disparaissait totalement sur le marché parisien QCA à la faveur de la remontée de l’OAT 10 ans, elle était encore de plus de 265 bps sur le portefeuille d’INEA.

La correction des valeurs observée sur les patrimoines franciliens fin 2023, nécessaire pour rétablir une prime de risque, n’a donc pas été nécessaire sur le patrimoine d’INEA.

Avec une prime de risque de 3,56% fin 2023, correspondant à un taux d’expertise moyen de 6,10%, la valeur métrique du patrimoine ressort à 2.500 €HD/m², un niveau nettement inférieur au coût de construction actuel d’un immeuble neuf : le patrimoine d’INEA est encore potentiellement sous-valorisé.

Le maintien de la valeur du patrimoine se traduit dans la ligne « solde net de variation de juste valeur des immeubles de placement », qui ressort à -4,1 M€ uniquement du fait de capex courants (1,7 M€) et des droits d’enregistrement (2,8 M€) subis sur les acquisitions d’immeubles achevés réalisées en 2023.

Situation de liquidité maitrisée

En 2023, INEA a confirmé sa capacité d’accès au crédit en levant 100 M€ de dettes nouvelles : 50 M€ via l’extension d’un Sustainability Linked Loan (SLL) existant et 50 M€ via la souscription par Flex Park d’un premier SLL d’une maturité de 5 ans (plus deux options d’extension d’un an chacune).

Ces deux SLL incluent un mécanisme d’ajustement de la marge en fonction de l’atteinte d’objectifs RSE liés à la performance énergétique du patrimoine d’INEA et à l’économie circulaire.

L’endettement net de la Société atteint 565 M€ au 31 décembre 2023 contre 443 M€ au 31 décembre 2022. INEA bénéficie par ailleurs de 95 M€ de lignes de crédit confirmées non utilisées, lui permettant de couvrir les débours à venir sur son pipeline d’opérations en VEFA (77 M€), et n’a aucune échéance de dette significative avant 2027.

À noter que début 2024, INEA a refinancé sa seule ligne obligataire (Euro PP 2018) via la signature d’un nouveau SLL. Une première tranche de 49 M€ a été tirée le 21 février 2024 pour refinancer la première partie de l’Euro PP ; la seconde tranche de 51 M€ devra être activée pour février 2025.

Au 31 décembre 2023, la dette d’INEA est longue (maturité moyenne de 3,7 ans, portée à 4,1 ans en février 2024), « green » à 89% (contre 80% à fin 2022) et sécurisée à 89% (contre 77% fin 2022) contre le risque de taux.

Les covenants bancaires sont respectés à fin 2023. Les ratios d’ICR (Interest Coverage Ratio) et de DSCR (Debt Service Coverage Ratio) s’établissent respectivement à 2,4x et 3,3x. Le LTV EPRA droits compris s’élève quant à lui à 46,8 % (contre 40,3% fin 2022).

Courant 2024, la Société pourrait dépasser de manière transitoire sa guidance d’un LTV < 50%, tout en restant sous la limite du covenant bancaire applicable (55%).

Toutefois, elle maintient cette guidance, le niveau de 50% étant cohérent avec le rendement des actifs du portefeuille (rendement potentiel de 7,3%).

Perspectives

Le bénéfice net dégagé en 2023 permet à l’actif net réévalué d’INEA de se maintenir :

Le titre a clos l’année à 38 €, et affiche ainsi une décote de 29% sur l’ANR NTA (contre 15% au 31 décembre 2021).

Compte tenu de cette décote, d’un contexte de marché immobilier peu porteur et du renchérissement du coût du capital, INEA n’envisage pas de renforcement de ses fonds propres à court terme. Ainsi, l’objectif de taille du patrimoine (2 Mds€ à fin 2026), qui constituait l’une de ses deux guidances communiquées fin 2021, n’est pas maintenu dans l’environnement actuel.

Dans un marché en mutation, INEA compte continuer à créer de la valeur pour ses actionnaires en restant agile et pragmatique :

son pipeline de 134 M€ d’actifs nouveaux à livrer d’ici fin 2025 (11% du patrimoine) viendra soutenir la croissance de son EBE, attendue à deux chiffres jusqu’en 2026 ;
l’inflexion de la stratégie d’investissement opérée post Covid, alliant prudence sur les bureaux (de la VEFA en blanc à l’achat opportuniste de bureaux récents loués) et accélération sur la typologie des parcs d’activité (développement de Flex Park, notamment en Régions), est confirmée ;
enfin INEA continuera de maximiser la valeur verte de son patrimoine, en accélérant sur les thèmes faiblement capitalistiques de sa feuille de route RSE, notamment le déploiement de centrales photovoltaïque, l’économie circulaire et l’amélioration de l’impact sur la biodiversité.

En outre, INEA pourrait arbitrer davantage, pour extérioriser les plus-values latentes de son portefeuille, piloter son LTV ou réinvestir. Sa capacité d’arbitrage est assurée par la liquidité (taille moyenne des actifs 5.800 m²) et la valorisation prudente de ses actifs.

Dividende proposé : 2,70 €/action

L’exercice solide réalisé en 2023 et les perspectives positives de la Société permettent de proposer à la prochaine assemblée générale des actionnaires un dividende stable de 2,70 €/action.

Ce niveau de dividende est en ligne avec la politique de distribution d’INEA, qui a toujours distribué un dividende en croissance ou stable depuis sa création. Cette politique de distribution a été maintenue malgré les différentes crises successives affectant le secteur depuis 2020 (Covid, crise énergétique, hausse des taux), ce qui permet à INEA de surperformer le secteur depuis 2020 (croissance des dividendes de 8% entre 2020 et 2024, contre -3% pour les SIIC bureaux).

Ce dividende offre un rendement attractif de 7,1% sur le cours du 31 décembre 2023 (38 €).

Philippe Rosio, Président-directeur général d’INEA, commente ces résultats :

« Les fondamentaux très sains des marchés régionaux sur lesquels elle opère, les qualités de son patrimoine et l’inflexion stratégique opérée post Covid, sont autant d’ingrédients qui ont permis à Foncière INEA de signer un très bon exercice 2023, malgré un contexte de marché chahuté.

Dans les semestres à venir, INEA continuera à faire preuve d’agilité et de bon sens pour s’adapter au nouveau paradigme immobilier et pour continuer à délivrer la performance attendue par ses actionnaires. Le rendement du dividende proposé, de plus de 7%, marque à ce titre notre confiance en l’avenir de la Société. »

Prochain communiqué le 23 avril 2024 : chiffre d’affaires du 1^er trimestre 2024
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^[1] Les comptes présentés en normes EPRA ont été audités ; le rapport d’audit relatif à la certification étant en cours d’émission.

Auteur/autrice : JeanM

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