Nombre total de droits de vote et d’actions composant le capital social au 02.12.19

En application de l’article L.233-8 II du Code de Commerce et de l’article 223-16 du Règlement Général de l’Autorité des Marchés Financiers (RGAMF), la Société Foncière INEA dont les actions sont cotées sur le marché Euronext Paris Compartiment B informe ses actionnaires qu’à la date du 2 décembre 2019 (avant bourse) :

– le nombre total d’actions composant le capital social de la société ressort à 8.455.859
– le nombre total de droits de vote théoriques (1) ressort à 11.874.149
– le nombre total de droits de vote exerçables (2) ressort à 11.850.525

(1) Nombre de droits de vote incluant les actions auto-détenues privées de droits de vote et sans tenir compte du fait que le droit de vote double stipulé à l’article 15 des statuts de Foncière INEA est combiné à un plafonnement des droits de vote fixé à 20% pour un même actionnaire.
(2) Nombre de droits vote déduction faite des actions auto-détenues privées de droits de vote et compte-tenu du fait que le droit de vote double stipulé à l’article 15 des statuts de Foncière INEA est combiné à un plafonnement des droits de vote fixé à 20% pour un même actionnaire.</span<

Prochain communiqué le 25 février 2020 : Résultats annuels 2019 (dont chiffre d’affaires)

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Foncière INEA sur Le Revenu TV

Dans un interview au Revenu TV, Jérôme Lieury, associé gérant chez Olier, Études & Recherche, livre son analyse sur le titre Foncière INEA : une valeur attrayante, la stratégie étant « très claire » et pertinente, articulée autour des bureaux neufs en régions qui offrent des rendements encore attractifs alors que le marché parisien pourrait avoir atteint son haut de cycle.
Retrouvez l’intégralité de l’interview sur Le Revenu TV

Avec l’aimable autorisation du Revenu.

Progression soutenue du chiffre d’affaires sur les neuf premiers mois de l’année : + 14,6%

Foncière INEA (ISIN : FR0010341032), spécialiste de l’immobilier de bureaux en Régions, présente aujourd’hui son chiffre d’affaires consolidé du 3^ème trimestre et des 9 premiers mois de l’exercice en cours, clos au 30 septembre 2019.

Le chiffre d’affaires sur les 9 premiers mois de l’année s’établit à 32,2 M€, en hausse de près de 15% par rapport à la même période en 2018.

En M€	2019	2018	Variation (%)
1^er trimestre	10,6	8,9	+18,6%
2^ème trimestre	10,8	9,2	+16,8%
3^ème trimestre	10,9	10,0	+9,1%
Chiffre d’affaires consolidé (IFRS)	32,2	28,1	*+14,6%*

Il bénéficie du plein apport des 7 immeubles qui avaient été livrés au cours de l’année 2018 représentant 61 M€ d’investissement et près de 25.000 m² de surface locative (Marseille Monticelli, N2 Office, ARS Nancy, Lyon Portes du Rhône, Limonest, Wooden Park Schiltigheim et Grenoble Presqu’Ile) ainsi que de l’entrée en exploitation de 5 nouveaux immeubles au cours des neuf premiers mois de l’année, représentant plus de 3,2 M€ de loyers supplémentaires sur une base annualisée :

Immeuble	Entrée en patrimoine	Surface (m²)	Loyers nets potentiels (k€/an)
Lyon Silk – Bureaux	Janvier 2019	3 294	745
Taverny – Activité	Février 2019	6 036	494
St Jean d’Illac Extension – Activité	Avril 2019	2 236	278
Vitrolles Hub’Side – Bureaux	Juillet 2019	3 703	572
Nantîl Extension – Bureaux	Septembre 2019	6 290	1 160
TOTAL		21 559	3 249

La moindre progression du chiffre d’affaires au troisième trimestre (+9,1%) comparée au premier semestre s’explique mécaniquement par des timings de livraisons d’immeubles différents en 2018 et en 2019 et par la cession de deux actifs matures en 2019 – Aix Victoire (1 276 m²) et Tours Central Station (3 339 m²).

À périmètre constant, le chiffre d’affaires conserve la belle dynamique (5,3%) observée depuis le début de l’année, grâce à une activité locative soutenue. Le patrimoine de Foncière INEA, majoritairement neuf, bénéficie en effet pleinement de la hausse de la demande placée en régions (+23% au premier semestre 2019 dans les sept principales métropoles régionales[1]).

Prochain communiqué : Résultats annuels 2019 (dont chiffre d’affaires), février 2020
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[1] Source : JLL – « Un premier semestre record sur les marchés régionaux » – article du 07/10/19

Acquisition en VEFA de 6000 m2 de bureaux à Lille

Foncière INEA annonce l’acquisition, auprès de Tereneo (groupe Nexity), d’un ensemble de deux immeubles de bureaux situés sur le parc EuraTechnologies, l’un des sept pôles d’excellence et d’innovation de la métropole lilloise. Il s’agit d’une VEFA d’un peu plus de 6 000 m² développés sur deux bâtiments en R+5 et R+3.

Cet ensemble, très performant sur le plan environnemental, sera certifié E+C-. De belle qualité architecturale, il offrira terrasses et patios végétalisés, de même que de grands plateaux divisibles, répondant ainsi à la logique des grands utilisateurs. Atout appréciable dans cette zone, les deux immeubles disposeront de 102 places de parking en sous-sol. À 20 minutes des gares de Lille Flandres et de Lille Europe, ils bénéficieront d’une excellente visibilité puisque situés juste en face de l’immeuble d’IBM et du bâtiment historique Le Blan-Lafont. Leur livraison est attendue à la fin du troisième trimestre 2020.

« Après l’acquisition, il y a quelques semaines, d’un immeuble sur le secteur Grands Boulevards, nous renforçons encore avec cette VEFA notre position sur la métropole lilloise, deuxième marché régional pour la demande placée. Désormais, nos investissements lillois représentent près de 10 % de notre patrimoine, révèle Arline Gaujal-Kempler, Directeur général délégué de Foncière INEA. Nous nous implantons cette fois sur une zone de tout premier plan où nous n’étions pas encore présents. EuraTechnologies est le premier incubateur de start-up en France, spécialisé dans le numérique. Les futurs occupants de notre ensemble seront au cœur d’un écosystème de 300 entreprises. »

Le montant de l’acquisition s’élève à 17,2 M€. La transaction a été réalisée par Arthur Loyd

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Foncière INEA acquiert un immeuble sur le parc tertiaire de Château Blanc dans la métropole lilloise

Foncière INEA annonce l’acquisition, auprès de Bouygues Immobilier, d’un immeuble de bureaux situé à Wasquehal (59), au cœur du parc de Château Blanc dans le secteur tertiaire Grands Boulevards. Il s’agit d’une VEFA de 3 000 m² en R+2, avec plusieurs terrasses et 150 places de stationnement extérieures. Le bâtiment sera certifié BREEAM In-Use Construction niveau Very good et classé ERP (Etablissement Recevant du Public) niveau 5 en rez-de-chaussée.

Cet ouvrage, avec vue sur la rivière La Marque, est implanté sur le dernier foncier disponible de Château Blanc. Il offre de grands plateaux qui le rendent attrayant pour de grands utilisateurs, mais qui sont aussi divisibles (à partir de 300 m²). Sa livraison est attendue au cours du premier semestre 2021.

« Avec cette acquisition, nous renforçons notre position sur la dynamique métropole lilloise, deuxième marché régional pour la demande placée et qui a enregistré un volume de transactions record au cours du premier trimestre 2019. Nous le faisons en reprenant position sur le secteur Grands Boulevards, troisième marché tertiaire lillois, puisque nous avions cédé en 2017 deux petits bâtiments dans ce même parc de Château Blanc, explique Arline Gaujal-Kempler, Directeur général délégué de Foncière INEA. Les occupants de ce bel actif de qualité auront pour voisins Spie Communication, Allianz, AXA ou encore General Electric et seront à seulement un quart d’heure du centre-ville de Lille en voiture ou en tramway. »

La transaction a été réalisée par BNP Paris Real Estate.

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Des résultats semestriels en très forte progression

Chiffre d’affaires +18% / Résultat net +50%

Poursuite de la dynamique de création de valeur

Foncière INEA (ISIN : FR0010341032), spécialiste de l’immobilier de bureaux en Régions, annonce ses résultats semestriels consolidés au 30 juin 2019^[1] arrêtés par son Conseil d’administration réuni le 23 juillet 2019.

EPRA^[2] en M€	S1 2019	S1 2018	var
Chiffre d’affaires	21,4	18,1	+18%
EBIT	12,1	11,6	+5%
Résultat opérationnel avant variation de juste valeur	11,9	11,4	+4%
Solde net des ajustements de valeur des immeubles	13,1	6,4	+105%
Résultat opérationnel net	25,0	17,8	+40%
Résultat net	21,1	14,0	+50%

^[1] Les comptes ont fait l’objet d’un examen limité par les commissaires aux comptes selon les normes d’exercice professionnel applicables en France.
^[2] European Public Real Estate Association

Croissance et prise de valeur du patrimoine

Croissance et forte appréciation du patrimoine caractérisent le premier semestre 2019.

Le chiffre d’affaires consolidé s’affiche en hausse marquée (+ 17,8% sur 12 mois), à 21,4 M€.

Cette progression est liée principalement (12,2%) à l’entrée en exploitation des immeubles Nancy ARS (juin 2018), N2 Office (juin 2018), Lyon Portes du Rhône (juin 2018), Lyon Limonest (sept. 2018), Schiltigheim (oct. 2018), Grenoble Econocom (déc. 2018), Lyon Silk (janvier 2019) et enfin Taverny (fév. 209) qui ont généré 2,4 M€ de revenus supplémentaires.

À périmètre constant, le chiffre d’affaires affiche une progression sensible de 5,6%, bénéficiant à la fois de l’indexation des loyers et de la fin de périodes de franchise accordées.

L’activité locative a été très soutenue au cours de ce premier semestre, avec la signature de 41 nouveaux baux portant sur plus de 29 500 m² (+13%). L’année 2019 concentrait 47 000 m² sous option de libération. Près de 80% de ces options n’ont pas été exercées ou n’ont pas donné lieu à départ effectif, les locataires ayant été maintenus dans les lieux. Ainsi 50% de l’activité locative du semestre a porté sur des renouvellements de baux, et le taux d’occupation s’est maintenu à 91,9% au 30 juin 2019.

La compression des taux dans les principales métropoles régionales actée par les experts et la commercialisation d’immeubles récemment livrés (ou à livrer sous six mois) ont été source de création de valeur pour Foncière INEA, lui permettant d’enregistrer une variation de juste valeur de près de 13,1 millions d’euros ce semestre, contre 6,4 millions d’euros douze mois plus tôt.

Le taux de capitalisation droits compris moyen ressortant des expertises s’élève à 6,37%.

La baisse du résultat des sociétés mises en équivalence (-85%), est liée à la liquidation du portefeuille constitué en co-investissement avec Foncière de Bagan, quasi finalisée à ce jour.

Cette moindre contribution explique la stabilité du résultat net récurrent (RNR). En neutralisant l’impact des sociétés mises en équivalence, le RNR affiche une croissance de 31%.

Au final, le résultat net de Foncière INEA s’affiche en forte hausse (+50% sur 12 mois) et s’établit à plus de 21 millions d’euros au 30 juin 2019.

Près de 800 M€ en portefeuille

Foncière INEA poursuit son développement et a pris position au cours du premier semestre sur 3 nouvelles opérations de bureaux à acquérir en VEFA pour 34 M€, alors que les arbitrages, essentiellement sur le périmètre Foncière de Bagan, ont porté sur 11 M€.

Ces nouvelles opérations, combinées à l’appréciation du patrimoine existant, portent la valeur du portefeuille à 795 M€ droits compris (+5,4% sur 6 mois).

Ce portefeuille est composé d’immeubles de bureaux (83%), neufs (75% à moins de 10 ans), situés dans les principales métropoles régionales (88%).

Près de 600 M€ (75%) sont en exploitation au 30 juin 2019, le solde, soit près de 200 M€ d’actifs, constituant un gisement de croissance pour les semestres à venir.

Augmentation de capital de 96 M€

Foncière INEA a réalisé mi-avril 2019 une augmentation de capital de 96 M€ (prime d’émission incluse), portant ainsi son capital social à 121,7 M€ et le nombre d’actions en circulation à 8.455.859 (+41%).

Cette opération financière structurante permet à court terme à la société d’abaisser significativement son taux d’endettement et à plus long terme de poursuivre son développement, dans l’objectif d’atteindre le milliard d’euros en patrimoine d’ici fin 2021.

Baisse du LTV et du coût de la dette

L’endettement de Foncière INEA au 30 juin 2019 s’élève à 262 M€, après remboursement dans les derniers jours du semestre de l’emprunt obligataire de 30,3 M€ levé en 2013 et arrivé à son échéance finale. Il s’agissait de la ressource la plus chère de la société (4,35%).

La maturité de la dette est de 4,5 ans et son coût a été abaissé à 2,37% (1,90% hors emprunts obligataires). Cette dette est sécurisée à hauteur de 79% contre le risque de fluctuation des taux (pourcentage augmenté à 90% début juillet).

Les covenants bancaires sont largement respectés au 30 juin 2019 :

	30.06.19	Covenants
Ratio d’endettement financier (LTV)	38,9%	< 55%
Ratio de couverture des frais financiers (ICR)	4,2	>2,0

Actif Net Réévalué (ANR EPRA)

L’Actif Net Réévalué Triple Net (ANR EPRA) calculé sur la base de la valeur droits compris des immeubles, ressort à 411 M€ au 30 juin 2019, en croissance de 36% sur 12 mois et de 30% sur 6 mois.

Par action, l’ANR subit l’effet de la hausse du nombre d’actions (+41%) résultant de l’augmentation de capital réalisée en avril 2019. Néanmoins, près de la moitié de l’effet dilutif théorique de cette augmentation de capital a déjà été absorbé au 30 juin 2019, limitant la baisse de l’ANR droits compris par action à 8,2% sur 6 mois et 3,6% sur 12 mois :

*NNNAV EPRA €/action*	30/06/19	∆ 6 mois	∆ 12 mois
Nombre d’actions^[3]	8 419 664	+41%	+41%
Droits compris	49	-8,2%	-3,6%
Hors droits	45	6,2%	-1,9%

^[3] actions à date, hors actions auto-détenues

Avec la hausse du cours de bourse constatée au cours du premier semestre 2019 (+10,1%), la décote de l’ANR s’est réduite à 3% (hors droits) et 11% (droits compris).

Philippe Rosio, Président-directeur général commente ces résultats semestriels :

« La prise de valeur significative du portefeuille enregistrée au cours du premier semestre 2019 reflète le dynamisme des marchés régionaux et la pertinence des investissements réalisés par Foncière INEA. Neufs, aux normes environnementales, en un mot « verts », ces actifs répondent aux besoins exprimés aujourd’hui par les clients locataires.
Au-delà de cette prise de valeur, les agrégats opérationnels de Foncière INEA sont en forte hausse et traduisent la croissance saine de la société, en phase avec les objectifs fixés. »

Le rapport financier semestriel de Foncière INEA est disponible ici.

Prochain communiqué : Chiffre d’affaires du 3^ème trimestre 2019 : le 10 octobre 2019

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Philippe Rosio, invité de BFM Business TV

Le PDG de Foncière INEA était l’invité ce matin de BFM Business TV pour parler de l’attractivité des métropoles régionales françaises. Retrouvez ici l’intégralité de son interview, ou regardez-la sur le site de BFM.

Compte rendu de l’Assemblée Générale Mixte du 12 juin 2019

Dividende de 2,20 €/action (+10%), payable en numéraire
Nouvelle composition du Conseil d’administration

L’Assemblée Générale mixte des actionnaires de Foncière INEA s’est tenue le 12 juin 2019 sous la présidence de Philippe Rosio, Président du Conseil d’Administration.

L’Assemblée Générale a approuvé le versement d’un dividende au titre de l’exercice 2018 de 2,20 € par action, payable en numéraire à compter du 19 juin 2019. Le dividende versé est en augmentation de 10% par rapport à l’an dernier. Il offre un rendement de plus de 5,5% sur le cours de bourse du 31 décembre 2018.

Les actionnaires ont également approuvé la nomination de six nouveaux administrateurs :

cinq actionnaires existants ou nouvellement entrés au capital de la Société à la faveur de la l’augmentation de capital du 11 avril 2019 : Madame Alessandra Picciotto Ertan, Monsieur Olivier Le Bougeant, Monsieur Arnault Dumont (représentant la société ADL Consulting), Monsieur Ferdinand Brunet (représentant la société Cargo Investment B.V.) et Monsieur Jean-Pierre Quatrhomme (représentant la société Allianz Value Pierre) ;
et Madame Cécile de Guillebon, Directrice de l’Immobilier et des Services généraux au sein du Groupe Renault.

Avec ces nominations, le Conseil d’administration passe de 7 à 12 membres et s’enrichit ainsi de nouvelles compétences immobilières et financières. Sa moyenne d’âge est abaissée à 54 ans (contre 63 précédemment), le taux d’indépendance de ses membres monte à 75% (contre 43% précédemment) et le taux de féminisation (42%) est maintenu au-dessus du seuil légal.

Philippe Rosio commente : « Nous sommes heureux d’accueillir au sein du Conseil d’administration six nouveaux membres qui partagent notre ambition de développement pour Foncière INEA et qui pourront lui apporter toute leur expertise immobilière et financière. »

Vous trouverez en annexe du communiqué de presse le compte-rendu et le résultat détaillé des votes de l’Assemblée Générale Mixte.

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Foncière INEA loue trois VEFA pour 19.000 m² à Bordeaux, Toulouse et Nantes

Foncière INEA (ISIN : FR0010341032), spécialiste de l’immobilier de bureaux en régions, annonce avoir loué ses trois principales VEFA à livraison 2019, plusieurs mois avant leur achèvement.

Les trois immeubles de bureaux de l’ensemble Wooden Park, situé sur la zone aéroportuaire de Mérignac (33), ont été intégralement loués à un établissement bancaire français de premier plan pour une durée de six ans fermes. Cet ensemble de près de 6.000 m² avait été acquis fin 2017 auprès de Nexity, et se démarquait par sa structure en bois massif, ses terrasses et son niveau élevé de performance environnementale (niveau thermique RT 2012 -20 % et labélisation Bâtiments Bas Carbone). La livraison des trois bâtiments s’échelonnera entre novembre 2019 et janvier 2020.

L’immeuble de bureaux Take Off (6.568 m²), situé au sein de la zone aéroportuaire Toulouse Blagnac (31) et acheté fin 2017 à Icade Promotion, a été entièrement loué à la société InSitu Business Centre, spécialiste du coworking.

Sa desserte par les transports en communs (tramway « Station Daurat » au pied de l’actif et aéroport à une station), sa performance environnementale (label HQE) et le dynamisme économique de son bassin d’implantation avec la présence de nombreuses sociétés liées à l’aéronautique sont autant d’atouts qui ont permis sa commercialisation, plus de neuf mois avant sa livraison (janvier 2020), via un bail de neuf ans fermes.

Enfin fin 2018, Foncière INEA avait loué la totalité de son programme Nantîl Extension à Nantes (44), soit près de 6.300 m², à la Ville de Nantes, via des baux de six ans fermes. Situés au cœur de l’île de Nantes et réalisés par Eiffage Immobilier Grand Ouest, ces deux immeubles de bureaux de huit étages chacun bénéficieront d’une certification environnementale Breeam Very Good et seront livrés en juillet 2019.

Ces trois VEFA constituent 75% du pipeline d’opérations de bureaux livrables courant 2019.

La commercialisation de ce pipeline est ainsi sécurisée à 85% ; les 15% restants étant couverts par des garanties locatives.

Philippe Rosio commente : « Ces récentes locations, effectuées plusieurs mois avant la livraison des actifs et auprès de preneurs de qualité, illustrent le modèle de création de valeur et la pertinence de des choix immobiliers de Foncière INEA, qui se positionne sur des projets tertiaires neufs, situés dans des zones régionales attractives, répondant aux enjeux environnementaux et à la demande des utilisateurs. »

Prochain événement : Assemblée Générale, le 12 juin 2019

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Forte progression du chiffre d’affaires au premier trimestre 2019 : +19%

Foncière INEA (ISIN : FR0010341032), spécialiste de l’immobilier de bureaux en régions, présente aujourd’hui son chiffre d’affaires consolidé pour le 1^er trimestre, clos le 31 mars 2019.

En M€	2019	2018	Variation (%)
Chiffre d’affaires consolidé (IFRS)	10,6	8,9	*+18,6%*

Après une progression de 15% en moyenne au cours de l’année 2018, le chiffre d’affaires de Foncière INEA affiche une hausse de près de 19% au premier trimestre 2019 et s’établit à 10,6 M€ (contre 8,9 M€ douze mois plus tôt).

La croissance du chiffre d’affaires s’explique à 31% par une évolution très favorable des loyers à périmètre constant (+5,7%), fruit d’une bonne commercialisation en 2018, et à 69% par l’entrée en exploitation de nouveaux actifs.

Sept nouveaux immeubles représentant près de 25.000 m² avaient été livrés (ou acquis achevés) au cours de l’année 2018, et deux nouveaux sont entrés en exploitation respectivement fin janvier et fin février 2019 :

« Lyon Silk », un immeuble de bureaux neuf de près de 3.300 m² situé dans le pôle tertiaire du Carré de Soie à Lyon et certifié Breeam niveau Very Good ;
Et « Innovespace Taverny », un immeuble d’activité neuf de plus de 6.000 m², venu compléter le portefeuille de la filiale Flex Park, dédiée à l’activité.

Prochain événement : Assemblée Générale, le 12 juin 2019

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Mise à disposition du Document de Référence (valant Rapport Financier Annuel) pour l’exercice 2018

Foncière INEA (ISIN : FR0010341032), société d’investissement immobilier coté (SIIC) spécialisée dans l’immobilier de bureaux neufs en régions, annonce aujourd’hui la mise à disposition du public de son Document de Référence 2018, déposé le 15 avril 2019 auprès de l’Autorité des Marchés Financiers (A.M.F.) et enregistré sous le numéro D.19-0334, ainsi que de son Rapport de Responsabilité Sociale et Environnementale (RSE).

Le Document de Référence (exercice 2018) est disponible sans frais sur simple demande auprès de Foncière INEA à l’adresse de son siège administratif sis 21 avenue de l’Opéra 75001 Paris et peut être consulté sur le site Internet de la Société (www.fonciere-inea.com) ainsi que sur le site de l’Autorité des Marchés Financiers (www.amf-france.org).

Voir le Document de Référence

Prochain communiqué le 6 mai 2019 : Chiffre d’affaires du 1^er trimestre 2019

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Foncière INEA annonce le succès de son augmentation de capital pour un montant de 96 millions d’euros

Foncière INEA (la « Société ») annonce aujourd’hui le succès de son augmentation de capital en numéraire avec maintien du droit préférentiel de souscription de ses actionnaires (l’« Augmentation de Capital ») lancée le 19 mars 2019, souscrite pour un montant global brut (prime d’émission comprise) de 96 041 439 euros.

Philippe Rosio, Président Directeur général déclare : « Nous nous réjouissons de la réussite de cette augmentation de capital, dont le montant représente près de 40% de la capitalisation boursière de Foncière INEA. Cette opération est structurante à plus d’un titre pour la société, lui donnant notamment les moyens de poursuivre sa croissance sur l’immobilier de bureaux neuf en Régions. Réalisée à un prix de souscription de 39 euros, soit un prix affichant une très légère décote par rapport au cours de bourse (39,70 euros au moment du lancement de l’opération), elle n’est en outre quasiment pas dilutive patrimonialement pour les actionnaires existants qui n’y ont pas participé. Enfin, la base actionnariale de Foncière INEA s’enrichit et s’élargit, avec notamment l’entrée au capital de nouveaux actionnaires ».

A l’issue de la période de souscription qui s’est achevée le 5 avril 2019, l’Augmentation de Capital a été souscrite à hauteur de 77,04%, pour un montant global brut (prime d’émission comprise) de 96 041 439 euros représentant 2 462 601 actions nouvelles réparties de la façon suivante :

2 153 112 actions ordinaires nouvelles ont été souscrites à titre irréductible, représentant 87,4% des actions ordinaires nouvelles à émettre ;
309 489 actions ordinaires nouvelles ont été souscrites à titre réductible, représentant 12,6% des actions ordinaires nouvelles à émettre ; la demande à titre réductible a été entièrement allouée ;

Banoka Sàrl, Fedora SA, MACIF et Leomarca S.A. (les « Actionnaires Existants ») ainsi que Latricogne Capital, SCI Allianz Immobilier Durable, SCI Allianz Value Pierre, J.L.B. Holding, Sophil Holding, Madame Danièle Fredj, WH et Cargo Investment B.V. (Les « Nouveaux Investisseurs ») ont souscrit à l’Augmentation de Capital conformément à leurs engagements détaillés dans le prospectus ayant reçu le visa de l’AMF n°19-107 en date du 19 mars 2019.

A l’issue de la réalisation de l’Augmentation de Capital, et à la connaissance de la Société, l’actionnariat de la Société sera réparti de la façon suivante :

	Actions ordinaires	% du capital	Droits de vote théoriques⁽¹⁾	% des droits de vote théoriques⁽¹⁾
Actionnaires existants
Gest	577 120	6,83%	1 075 240	9,09%
Gest Invest	521 915	6,17%	521 915	4,41%
Banoka Sàrl	1 289 595	15,25%	1 861 390	15,73%
Fedora SA	936 248	11,07%	1 314 934	11,11%
Napilou	231 000	2,73%	231 000	1,95%
Isabelle Juliard Feyeux	11 443	0,14%	22 501	0,19%
MACIF	899 998	10,64%	1 456 395	12,31%
SIPARI	144 500	1,71%	289 000	2,44%
Foncière de Développement	85 714	1,01%	171 428	1,45%
CARAC	179 000	2,12%	179 000	1,51%
Leomarca S.A.	39 141	0,46%	39 141	0,33%
Nouveaux Investisseurs
Latricogne Capital	256 410	3,03%	256 410	2,17%
SCI Allianz Immobilier Durable	256 410	3,03%	256 410	2,17%
SCI Allianz Value Pierre	128 205	1,52%	128 205	1,08%
J.L.B. Holding	128 205	1,52%	128 205	1,08%
Sophil Holding	128 205	1,52%	128 205	1,08%
Madame Danièle Fredj	256 410	3,03%	256 410	2,17%
WH	51 282	0,61%	51 282	0,43%
Cargo Investment B.V.	384 615	4,55%	384 615	3,25%
Autres	1 917 093	22,67%	3 046 090	25,75%
Actions auto-détenues	33 350	0,39%	33 350	0,28%
Total	8 455 859	100,00%	11 831 126	100,00%

[1] L’écart entre le nombre d’actions (ordinaires) et le nombre de droits de vote théoriques est lié à l’existence d’un droit de vote double prévu par l’article 15 des statuts de Foncière INEA, étant précisé que le droit de vote double est plafonné à 20% des droits de vote par actionnaire en application de l’article 15 des statuts de la Société.

Le règlement-livraison ainsi que l’admission aux négociations des actions nouvelles sur le marché réglementé Euronext à Paris interviendront le 11 avril 2019.

Les actions nouvelles porteront jouissance courante et conféreront à leurs titulaires, dès leur livraison, tous les droits attachés aux actions et donneront droit à toutes les distributions décidées par la Société à compter de cette date. Elles seront immédiatement assimilées aux actions existantes de la Société et seront négociées sur la même ligne de cotation sous le code ISIN FR0010341032.

La Société s’est engagée envers (i) Latricogne Capital, (ii) les SCI Allianz Immobilier Durable et SCI Alliance Value Pierre, (iii) Cargo Investment B.V. et (iv) Madame Danièle Fredj à présenter une résolution en vue de la nomination d’un représentant de chacun d’eux au Conseil d’administration de la Société à la prochaine assemblée générale (à savoir, 4 représentants au total).

La Société a consenti un engagement d’abstention expirant 90 jours calendaires suivant la date de règlement-livraison de l’Augmentation de Capital sous réserve de certaines exceptions usuelles.

Par ailleurs, Gest, Gest Invest, Banoka Sàrl, Fedora SA, MACIF, SIPARI, Foncière de Développement, CARAC, Leomarca S.A. et les Nouveaux Investisseurs, ont chacun pris un engagement de conservation de leur participation expirant 90 jours calendaires suivant la date de règlement-livraison de l’Augmentation de Capital sous réserve de certaines exceptions usuelles.

L’Augmentation de Capital a fait l’objet d’un contrat de direction qui a été conclu entre la Société et Crédit Agricole Corporate and Investment Bank en tant que Coordinateur Global et Teneur de Livre. Crédit Agricole Corporate and Investment Bank et Rothschild & Cie interviennent comme conseils financiers de la Société.

Prochain communiqué le 6 mai 2019 : Chiffre d’affaires du 1^er trimestre 2019

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Résultats 2018 : une dynamique portée par la croissance du patrimoine

Foncière INEA est en ligne avec son objectif d’atteindre 1 milliard d’euros de patrimoine d’ici fin 2021. En 2018, ce dernier a augmenté de 15,3 % (après + 8 % en 2017) pour s’établir à 754 millions d’euros, soit 342 000 m² d’immeubles neufs répartis sur 72 sites. Très performant sur le plan environnemental (voir article sur ce sujet dans la newsletter), ce portefeuille est constitué à 90 % d’actifs d’une valeur moyenne de 14 M€ et à 18 % de bâtiments en structure bois massif, ce qui fait de Foncière INEA le premier propriétaire d’immeubles en structure bois en France.

Cette croissance du patrimoine explique la hausse du chiffre d’affaires (CA) de 14,75 % sur l’exercice 2018 : celui-ci est passé de 33,498 M€ à 38,439 M€. Les ouvrages livrés fin 2017 et courant 2018, comme le N2 Office à Bordeaux et le Monticelli à Marseille, ont généré à eux seuls près de 5 M€ de CA supplémentaire. Autres chiffres : le résultat opérationnel net a progressé de 9 % tandis que le résultat net a enregistré une augmentation de 2 %.

Comme l’a rappelé Philippe Rosio, Président-Directeur général de la société, lors de la présentation des résultats le 20 mars 2019, « ces résultats reflètent quatre choix forts faits en 2018 ». Le premier bien sûr est de produire. Le compteur des investissements réalisés en 2018 s’est arrêté fin décembre à 117,8 M€. Autre choix : arbitrer. « En 2010, nous avons conclu un partenariat avec Foncière de Bagan et investi 24 M€ à ses côtés dans des immeubles à rénover en régions, rappelle Philippe Rosio. En 2018, nous avons mis à la vente le patrimoine rénové pour extérioriser les plus-values réalisées et nous recentrer sur les actifs de bureaux neufs. A la fin de l’année, le programme de cessions était réalisé à 90 %. En neuf ans, cet investissement aura rapporté à Foncière INEA près de 18 M€. »

Parallèlement, la société a créé de la valeur. Quelque 23 M€ en deux ans, sachant que seuls les immeubles livrés ou sur le point de l’être ont été expertisés. Dernier choix enfin : financer. « Nous avons levé un Green Bond de 100 M€ en février 2018. À l’époque, c’était le placement privé « green » le plus important jamais réalisé par une entreprise de taille intermédiaire (ETI), souligne Philippe Rosio. Cette ressource, entièrement placée en 2018, a été utilisée pour acquérir des actifs de bureaux neufs – comme nos immeubles Econocom à Grenoble et Wooden Park à Schiltigheim – répondant aux critères « green » que nous avons retenus. »

Forte de ses résultats, Foncière INEA proposera à la prochaine Assemblée générale un dividende de 2,2 €/action, soit une hausse de 10 % par rapport au dividende versé l’an dernier.

Augmentation de capital

À l’occasion de la présentation de ses résultats, la société a annoncé le lancement d’une augmentation de capital, avec maintien du droit préférentiel de souscription, d’un montant brut maximum de 125 M€ et dont les engagements de souscription représentent environ 94 M€. Les modalités sont les suivantes : 8 actions nouvelles pour 15 actions existantes ; un prix unitaire de souscription de 39 € par action nouvelle et une période de souscription qui se clôt le 5 avril 2019.

Pour Philippe Rosio, « cette opération se réalise dans un contexte favorable pour le marché des bureaux en régions. Elle conforte Foncière INEA dans la réalisation de son objectif de taille d’atteindre un portefeuille d’un milliard d’euros d’ici fin 2021. La création de valeur attendue sur la croissance embarquée de la société devrait permettre d’absorber rapidement la dilution qui résultera de cette opération ». Pour en savoir plus

Deux Pyramides d’Argent pour l’Hypérion, à Bordeaux

À peine l’acte d’achat signé que déjà l’Hypérion, à Bordeaux, fait parler de lui ! Cet immeuble de bureaux (à droite sur la photo), que Foncière INEA a acquis le 7 mars 2019, s’insère dans un ensemble immobilier éponyme mixant logements, activités tertiaires, commerces, et qui s’est vu décerner le mercredi 27 mars par la Fédération des promoteurs immobiliers la Pyramide d’Argent 2019 Nouvelle-Aquitaine dans la catégorie Mixité urbaine et la Pyramide d’Argent Grand prix régional (ce dernier prix lui permet de concourir aux Pyramides d’Or).

Cet ensemble a été conçu par le cabinet d’architecture et d’urbanisme Jean-Paul Viguier et Associés. Il compte au total près de 180 logements, dont une partie dans une tour en ossature bois de 17 étages, et plus de 150 places de stationnement. De son côté, l’immeuble de bureaux de Foncière INEA, certifié BREEAM Construction niveau Very good, est un ouvrage de taille intermédiaire facilement divisible (3 662 m² en R+8). Il s’agit d’une VEFA, dont la livraison est attendue en septembre 2020.

L’Hypérion a pour atout majeur sa localisation : à proximité immédiate de la gare Bordeaux-Saint-Jean. Précisément, il est implanté dans le secteur Armagnac de la ZAC Saint-Jean Belcier, au sein du quartier d’affaires « nouvelle génération » Euratlantique. Comme l’indique Arline Gaujal-Kempler, Directeur général délégué de Foncière INEA, « l’Hypérion est vraiment très bien placé, à seulement 5 minutes de la gare TGV de Bordeaux Saint-Jean. Les futurs occupants disposeront de lignes de bus et de tramway au pied de l’immeuble ».

Un parc immobilier très performant sur le plan environnemental

Petit rappel. Dans le cadre de sa démarche RSE lancée en 2012, Foncière INEA a pris neuf engagements. Le premier est l’acquisition d’immeubles performants au niveau environnemental, et le deuxième le contrôle de la consommation énergétique du patrimoine en exploitation. Les données 2018 relatives à la consommation d’eau et d’énergie primaire, ainsi qu’aux émissions de gaz à effet de serre (GES) du parc immobilier de la société montrent que ce dernier est particulièrement performant : non seulement ses émissions et sa consommation d’énergie primaire sont en constante baisse, mais elles sont aussi inférieures à la moyenne nationale calculée par l’Observatoire de l’Immobilier Durable, dont est membre Foncière INEA.

Si l’on prend les émissions de GES, celles des actifs de la société diminue régulièrement depuis 2012 (- 27 %) et sont inférieures de 37 % aux émissions de GES moyennes françaises. Quant à la consommation d’énergie primaire du patrimoine de Foncière INEA, elle a baissé de 30 % depuis 2012 et reste inférieure de 26 % à la consommation moyenne française. À noter que pour assurer un suivi permanent des consommations énergétiques (eau, électricité), la société a mis en place un système de télérelève avec des capteurs (une technologie développée par IQSpot). Si vous souhaitez en savoir plus sur les performances environnementales du patrimoine de Foncière INEA et plus généralement sur sa démarche RSE, reportez-vous à son rapport RSE 2018 qui sera en ligne le 15 avril 2019 sur son site Internet, tout comme son document de référence 2018.

Résultats 2018

Croissance de 15% du patrimoine (+100 M€)
Hausse de 6% de l’actif net réévalué droits compris (53,2€)
Dividende proposé de 2,20 €/action (+10%)

Foncière INEA (ISIN : FR0010341032), spécialiste des bureaux neufs en Régions, annonce ses résultats annuels consolidés au 31 décembre 2018^[1] arrêtés par son Conseil d’administration réuni le 15 mars 2019.

EPRA^[2] en K€	2018	2017	∆
Chiffre d’affaires	38 439	33 498	+15%
EBIT	24 014	21 312	+13%
Résultat opérationnel avant variation de juste valeur	23 427	20 547	+14%
Solde net des ajustements de valeur des immeubles	11 307	11 372
Résultat opérationnel net	34 735	31 919	+9%
Résultat net	27 014	26 496	+2%

Résultat net récurrent EPRA^[3]	15 070	15 138
Cash-Flow Courant^[4]	20 439	16 768	+22%

^[1] Les comptes présentés en normes EPRA ont été audités ; le rapport d’audit relatif à la certification a été émis le 18 mars 2019.
^[2] European Public Real Estate Association
^[3] Ebit + frais financiers nets + impôts – exceptionnel
^[4] Résultat net social + amortissements – résultat de cessions

Après un excellent exercice 2017, Foncière INEA consolide en 2018 sa performance en affichant un résultat net de plus de 27 M€.

Trois engagements majeurs de Foncière INEA transparaissent dans les résultats 2018 :

la poursuite de la dynamique d’investissement créatrice de valeur,
le recentrage du patrimoine sur la typologie des bureaux neufs,
le financement du pipeline des opérations en cours de construction.

Un patrimoine en hausse de 15%

Au cours de l’année 2018, Foncière INEA a poursuivi ses investissements principalement sur des acquisitions en VEFA dont les livraisons s’étaleront entre 2019 et 2021, pour un volume d’engagement total de 118 M€.

En parallèle, 90% du portefeuille qui avait été constitué aux côtés de Foncière de Bagan depuis 2010 sur la typologie des bureaux à rénover en Régions a été cédé à fin 2018. Cette cession permet à la fois de concrétiser les plus-values constituées et de recentrer le profil de Foncière INEA sur la typologie des bureaux neufs en Régions.

Fin 2018, la valeur du patrimoine de Foncière INEA s’établit ainsi à 754 M€ (droits compris), en croissance de 15% sur 12 mois.

Ces actifs immobiliers sont composés d’immeubles neufs (80% ont moins de 10 ans), essentiellement à usage de bureaux, situés dans les principales métropoles régionales (83% du parc est situé dans les 8 premières villes régionales). D’une surface locative totale de plus de 340.000 m², ce patrimoine offre un rendement potentiel moyen de 7,2%.

Des agrégats opérationnels en forte croissance

L’entrée en exploitation de 7 nouveaux immeubles au cours de l’exercice 2018, représentant une valeur d’acquisition de 61 M€ et près de 25.000 m² de surface locative, explique la croissance des agrégats d’exploitation, du chiffre d’affaires (+15%) à l’EBIT (+13%).

L’élargissement de la base locative, grâce à la mise en loyer de ces nouveaux immeubles et à une activité commerciale soutenue sur le patrimoine existant, a permis au taux d’occupation du portefeuille de continuer à s’améliorer, en s’établissant à 91,1% à fin 2018. La vacance s’est ainsi résorbée de 40% depuis fin 2014.

Il est à noter que la commercialisation des 180 M€ d’actifs à livrer entre 2019 et 2021 est elle aussi prometteuse.

120 M€ de nouvelles ressources financières levées en 2018

Afin de sécuriser le pipeline des opérations en cours de construction, Foncière INEA a émis en février 2018 un emprunt labélisé « Green » sous la forme d’un Euro PP d’un montant de 100 M€. De plus, la Société a rehaussé son principal crédit corporate long terme de 80 à 100 M€.

Le coût de portage de ces nouvelles ressources a engendré un surcoût de l’ordre d’un million d’euros, qui a pesé sur les charges financières (+43%) et a minoré la progression du résultat net et du résultat net récurrent. Retraité de ce surcoût ponctuel, le résultat net récurrent de la société aurait progressé de 12,2%.

Le profil de ces nouveaux financements a permis d’abaisser encore la part des emprunts hypothécaires amortissables à 36% (contre 56% il y a 12 mois).

La dette globale a une maturité de 4,5 ans et son coût reste maîtrisé (2,53%, et 1,87% hors emprunts obligataires). Elle est couverte à 79% contre le risque de hausse des taux d’intérêt.

Les covenants bancaires sont respectés au 31 décembre 2018 :

	31.12.18	Covenants
Ratio d’endettement financier (LTV)	50,5%	< 55%
Ratio de couverture des frais financiers (ICR)	3,7	>2,0

Il est précisé que Foncière INEA se donne pour objectif à compter de l’exercice 2019 de maintenir un niveau de LTV inférieur ou égal à 50%.

Hausse de 6% de l’Actif Net Réévalué droits compris

Foncière INEA enregistre une création de valeur significative sur l’exercice 2018, comparable à celle constatée l’an dernier (11,3 M€). Cette prise de valeur du portefeuille vient confirmer l’attractivité des marchés régionaux et la qualité des immeubles acquis.

Il est à noter que, conformément aux règles que se fixe la Société, les immeubles du pipeline dont la date de livraison prévisionnelle est postérieure à juin 2019 n’ont pas encore fait l’objet d’une évaluation à la juste valeur.

L’Actif Net Réévalué Triple Net (NNNAV EPRA) calculé sur la base de la valeur droits compris des immeubles bénéficie de cette appréciation du patrimoine et s’établit à 317 M€.

Ramené par action, il s’établit à 53,2 €, en progression de près de 6% pour la deuxième année consécutive.

*NNNAV EPRA €/action*	31/12/18	∆ 12 mois
Nombre d’actions ^[1]	5 958 048	+0%
Droits compris	53,2	+6%
Hors droits	48,1	+5%

^[1] Nombre d’actions ordinaires – actions détenues en propre

Le cours de bourse termine l’année 2018 à 39,60 €, un niveau qui a surperformé l’EPRA France de 22%. La performance boursière 2018 (dividende réinvesti) s’affiche à près de 4%.

Au 31 décembre 2018, la décote du cours de bourse par rapport à l’actif net réévalué hors droits est de 18%.

Hausse du dividende (+10%)

Le cash-flow courant généré en 2018 est en forte augmentation (+22%), porté par les dividendes issus des cessions réalisées par Foncière de Bagan (4,6 M€).

Foncière INEA a décidé à l’aune de ces résultats de proposer pour la deuxième année consécutive un dividende en forte hausse. Elle soumettra ainsi au vote des actionnaires lors de la prochaine Assemblée Générale un dividende de 2,20 €/action (+10% par rapport à 2017).

Sur la base du cours au 18 mars 2019 (39,70 €), le rendement sera ainsi de 5,5%.

Perspectives

Le résultat net récurrent des exercices 2019 comme 2020 devrait être en phase avec l’objectif annoncé (15% de croissance en moyenne sur la période 2018-2021) compte tenu des livraisons d’immeubles attendues. Pour maintenir la dynamique au-delà de cet horizon, Foncière INEA annonce ce jour le lancement d’une augmentation de capital en numéraire avec maintien du droit préférentiel de souscription d’un montant brut maximum d’environ 125 M€ et dont les engagements de souscription représentent environ 94 M€.

Philippe Rosio commente : « Cette augmentation de capital marque une étape clef pour le développement de Foncière INEA, qui succède naturellement à la levée de 200 M€ de ressources nouvelles via la souscription d’un crédit corporate en 2017 et l’émission d’un Green Bond en février 2018. Cette opération se réalise dans un contexte favorable pour le marché des bureaux en Régions. Elle conforte la Société dans la réalisation de son objectif de taille, à savoir un portefeuille d’un milliard d’euros d’ici fin 2021. La création de valeur attendue sur la croissance embarquée de la Société devrait permettre d’absorber rapidement la dilution qui résultera de cette opération. »

Prochain communiqué le 6 mai 2019 : Chiffre d’affaires du 1^er trimestre 2019

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Auteur/autrice : JeanM

Nombre total de droits de vote et d’actions composant le capital social au 02.12.19

Foncière INEA sur Le Revenu TV

Progression soutenue du chiffre d’affaires sur les neuf premiers mois de l’année : + 14,6%

Acquisition en VEFA de 6000 m2 de bureaux à Lille

Foncière INEA acquiert un immeuble sur le parc tertiaire de Château Blanc dans la métropole lilloise

Des résultats semestriels en très forte progression

Philippe Rosio, invité de BFM Business TV

Compte rendu de l’Assemblée Générale Mixte du 12 juin 2019

Foncière INEA loue trois VEFA pour 19.000 m² à Bordeaux, Toulouse et Nantes

Forte progression du chiffre d’affaires au premier trimestre 2019 : +19%

Mise à disposition du Document de Référence (valant Rapport Financier Annuel) pour l’exercice 2018

Foncière INEA annonce le succès de son augmentation de capital pour un montant de 96 millions d’euros

Résultats 2018 : une dynamique portée par la croissance du patrimoine

Deux Pyramides d’Argent pour l’Hypérion, à Bordeaux

Un parc immobilier très performant sur le plan environnemental

Résultats 2018

Croissance de 15% du patrimoine (+100 M€) Hausse de 6% de l’actif net réévalué droits compris (53,2€) Dividende proposé de 2,20 €/action (+10%)

Présentation des résultats 2024

Croissance de 15% du patrimoine (+100 M€)
Hausse de 6% de l’actif net réévalué droits compris (53,2€)
Dividende proposé de 2,20 €/action (+10%)