Forte croissance opérationnelle et résilience patrimoniale en 2023

INEA, seule SIIC Bureaux à dégager un bénéfice en 2023
Excédent Brut d’Exploitation +23% (42,1 M€)
ANR NTA stable à 53,7 €/action

INEA (ISIN : FR0010341032), spécialiste de l’immobilier tertiaire en Régions et leader du Green Building, présente ses résultats annuels consolidés au 31 décembre 2023[1] arrêtés par son Conseil d’administration réuni le 27 février 2024.

Malgré un contexte chahuté, INEA signe un exercice 2023 de qualité, marqué par une solide croissance opérationnelle et le maintien de la valeur de son patrimoine ; une performance unique dans le secteur des foncières bureaux cotés.

Augmentation de revenus locatifs bruts de 15,5 %

Les revenus locatifs bruts consolidé sont en croissance de 15,5% sur 12 mois, à 67,5 M€. Cette hausse s’explique à 60% par l’entrée en exploitation de nouveaux immeubles et à 40% par la bonne progression des revenus à périmètre constant.

Les loyers nets à périmètre constant ont progressé de 8,7%, sous le triple effet de l’indexation (4,6%), de l’amélioration du taux d’occupation (1,6%) et de la réversion observée lors des renouvellements de baux (1,4%).

Plus de 73.000 m² ont été signés en 2023, un volume en hausse de 68% sur 12 mois.

Cette intense activité locative démontre l’attractivité du patrimoine et son adéquation aux besoins des entreprises. Les contreparties ont en effet été de premier plan pour les renouvellements de baux comme pour les prises à bail sur les dernières VEFA livrées.

La divisibilité des immeubles d’INEA est un facteur clé permettant de répondre au profil locatif des marchés régionaux (85% des transactions ont porté sur des surfaces de moins de 5.000 m² en Régions en 2023). L’impact des dernières livraisons de VEFA acquises en blanc et dont la commercialisation est ralentie par la succession de crises depuis 2020 explique la stagnation du taux d’occupation. Hors cet impact, le taux de vacance s’établit à 4,6%, en phase avec les taux observés dans les grandes métropoles régionales.

Le choc de la hausse des taux amorti par la croissance opérationnelle: RNR +4%

L’excédent brut d’exploitation (EBE +23%) a progressé plus vite que les revenus locatifs nets (+18%), du fait de la maîtrise des frais de fonctionnement nets, parfaitement stables sur l’exercice malgré l’accroissement du patrimoine.

Le Cost Ratio EPRA (hors coût de la vacance) s’améliore de 140 bps et s’établit à 11,3%, l’un des meilleurs ratios de la place.

Cette performance opérationnelle a permis d’absorber la hausse des charges financières nettes (+64%), due à 65% à un effet base sur la nouvelle dette levée en 2023 et à 35% à un effet taux à encours de dette constant. Les couvertures de taux en place ont permis d’éviter près de 6 M€ d’intérêts supplémentaires, et de contenir le coût moyen de la dette à 3,3%.

Le résultat net récurrent (RNR) progresse donc de 4%, à 25,4 M€. Par action, le RNR est en retrait de 7%, car les actions créées lors de l’augmentation de capital de juin 2022 sont désormais pleinement reconnues dans le nombre moyen pondéré d’actions (+12%).

Maintien de la valeur du patrimoine

Le fait marquant de l’exercice 2023 d’INEA est la résilience de la valeur du patrimoine (+0,4 M€ à périmètre constant), dans un contexte global de relèvement des taux de capitalisation.

INEA est ainsi la seule foncière à afficher une croissance de la valeur de son patrimoine total (1.266 M€ fin 2023, contre 1.224 M€ douze mois plus tôt).

Cette position unique s’explique tout d’abord par les qualités du portefeuille constitué :

Les bureaux d’INEA, divisibles et adaptés aux nouveaux usages locatifs, se sont bien comportés au niveau locatif, ce qui a permis le maintien de leur valeur (-0,3%), l’indexation des loyers compensant par ailleurs le léger relèvement des taux ;
Et les parcs d’activité ont continué à se valoriser (+3,1%), reflétant une tendance de marché porteuse et validant l’inflexion stratégique opérée post Covid par INEA.

La résilience de la valeur du patrimoine tient aussi au taux d’expertise historiquement très conservateur non ajusté dans le temps au regard de l’essor des marchés régionaux et de la qualité du portefeuille constitué par INEA au fil des années.

Ainsi, la prime de risque entre le taux moyen d’expertise INEA et l’OAT 10 ans était de 5,68% fin 2021. Fin 2022, quand la prime de risque disparaissait totalement sur le marché parisien QCA à la faveur de la remontée de l’OAT 10 ans, elle était encore de plus de 265 bps sur le portefeuille d’INEA.

La correction des valeurs observée sur les patrimoines franciliens fin 2023, nécessaire pour rétablir une prime de risque, n’a donc pas été nécessaire sur le patrimoine d’INEA.

Avec une prime de risque de 3,56% fin 2023, correspondant à un taux d’expertise moyen de 6,10%, la valeur métrique du patrimoine ressort à 2.500 €HD/m², un niveau nettement inférieur au coût de construction actuel d’un immeuble neuf : le patrimoine d’INEA est encore potentiellement sous-valorisé.

Le maintien de la valeur du patrimoine se traduit dans la ligne « solde net de variation de juste valeur des immeubles de placement », qui ressort à -4,1 M€ uniquement du fait de capex courants (1,7 M€) et des droits d’enregistrement (2,8 M€) subis sur les acquisitions d’immeubles achevés réalisées en 2023.

Situation de liquidité maitrisée

En 2023, INEA a confirmé sa capacité d’accès au crédit en levant 100 M€ de dettes nouvelles : 50 M€ via l’extension d’un Sustainability Linked Loan (SLL) existant et 50 M€ via la souscription par Flex Park d’un premier SLL d’une maturité de 5 ans (plus deux options d’extension d’un an chacune).

Ces deux SLL incluent un mécanisme d’ajustement de la marge en fonction de l’atteinte d’objectifs RSE liés à la performance énergétique du patrimoine d’INEA et à l’économie circulaire.

L’endettement net de la Société atteint 565 M€ au 31 décembre 2023 contre 443 M€ au 31 décembre 2022. INEA bénéficie par ailleurs de 95 M€ de lignes de crédit confirmées non utilisées, lui permettant de couvrir les débours à venir sur son pipeline d’opérations en VEFA (77 M€), et n’a aucune échéance de dette significative avant 2027.

À noter que début 2024, INEA a refinancé sa seule ligne obligataire (Euro PP 2018) via la signature d’un nouveau SLL. Une première tranche de 49 M€ a été tirée le 21 février 2024 pour refinancer la première partie de l’Euro PP ; la seconde tranche de 51 M€ devra être activée pour février 2025.

Au 31 décembre 2023, la dette d’INEA est longue (maturité moyenne de 3,7 ans, portée à 4,1 ans en février 2024), « green » à 89% (contre 80% à fin 2022) et sécurisée à 89% (contre 77% fin 2022) contre le risque de taux.

Les covenants bancaires sont respectés à fin 2023. Les ratios d’ICR (Interest Coverage Ratio) et de DSCR (Debt Service Coverage Ratio) s’établissent respectivement à 2,4x et 3,3x. Le LTV EPRA droits compris s’élève quant à lui à 46,8 % (contre 40,3% fin 2022).

Courant 2024, la Société pourrait dépasser de manière transitoire sa guidance d’un LTV < 50%, tout en restant sous la limite du covenant bancaire applicable (55%).

Toutefois, elle maintient cette guidance, le niveau de 50% étant cohérent avec le rendement des actifs du portefeuille (rendement potentiel de 7,3%).

Perspectives

Le bénéfice net dégagé en 2023 permet à l’actif net réévalué d’INEA de se maintenir :

Le titre a clos l’année à 38 €, et affiche ainsi une décote de 29% sur l’ANR NTA (contre 15% au 31 décembre 2021).

Compte tenu de cette décote, d’un contexte de marché immobilier peu porteur et du renchérissement du coût du capital, INEA n’envisage pas de renforcement de ses fonds propres à court terme. Ainsi, l’objectif de taille du patrimoine (2 Mds€ à fin 2026), qui constituait l’une de ses deux guidances communiquées fin 2021, n’est pas maintenu dans l’environnement actuel.

Dans un marché en mutation, INEA compte continuer à créer de la valeur pour ses actionnaires en restant agile et pragmatique :

son pipeline de 134 M€ d’actifs nouveaux à livrer d’ici fin 2025 (11% du patrimoine) viendra soutenir la croissance de son EBE, attendue à deux chiffres jusqu’en 2026 ;
l’inflexion de la stratégie d’investissement opérée post Covid, alliant prudence sur les bureaux (de la VEFA en blanc à l’achat opportuniste de bureaux récents loués) et accélération sur la typologie des parcs d’activité (développement de Flex Park, notamment en Régions), est confirmée ;
enfin INEA continuera de maximiser la valeur verte de son patrimoine, en accélérant sur les thèmes faiblement capitalistiques de sa feuille de route RSE, notamment le déploiement de centrales photovoltaïque, l’économie circulaire et l’amélioration de l’impact sur la biodiversité.

En outre, INEA pourrait arbitrer davantage, pour extérioriser les plus-values latentes de son portefeuille, piloter son LTV ou réinvestir. Sa capacité d’arbitrage est assurée par la liquidité (taille moyenne des actifs 5.800 m²) et la valorisation prudente de ses actifs.

Dividende proposé : 2,70 €/action

L’exercice solide réalisé en 2023 et les perspectives positives de la Société permettent de proposer à la prochaine assemblée générale des actionnaires un dividende stable de 2,70 €/action.

Ce niveau de dividende est en ligne avec la politique de distribution d’INEA, qui a toujours distribué un dividende en croissance ou stable depuis sa création. Cette politique de distribution a été maintenue malgré les différentes crises successives affectant le secteur depuis 2020 (Covid, crise énergétique, hausse des taux), ce qui permet à INEA de surperformer le secteur depuis 2020 (croissance des dividendes de 8% entre 2020 et 2024, contre -3% pour les SIIC bureaux).

Ce dividende offre un rendement attractif de 7,1% sur le cours du 31 décembre 2023 (38 €).

Philippe Rosio, Président-directeur général d’INEA, commente ces résultats :

« Les fondamentaux très sains des marchés régionaux sur lesquels elle opère, les qualités de son patrimoine et l’inflexion stratégique opérée post Covid, sont autant d’ingrédients qui ont permis à Foncière INEA de signer un très bon exercice 2023, malgré un contexte de marché chahuté.

Dans les semestres à venir, INEA continuera à faire preuve d’agilité et de bon sens pour s’adapter au nouveau paradigme immobilier et pour continuer à délivrer la performance attendue par ses actionnaires. Le rendement du dividende proposé, de plus de 7%, marque à ce titre notre confiance en l’avenir de la Société. »

Prochain communiqué le 23 avril 2024 : chiffre d’affaires du 1^er trimestre 2024
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^[1] Les comptes présentés en normes EPRA ont été audités ; le rapport d’audit relatif à la certification étant en cours d’émission.

SIMI 2023 : participation d’INEA à la table ronde d’iQspot sur le thème « Comment réaliser des économies d’énergie sur son parc immobilier tout en maîtrisant ses CAPEX ? »

Lors du dernier SIMI, Karine Dachary, Directrice générale adjointe d’INEA, était l’une des intervenantes de la table ronde organisée par iQspot sur le thème « Comment réaliser des économies d’énergie sur son parc immobilier tout en maîtrisant ses CAPEX ? ». L’occasion pour elle d’évoquer la stratégie RSE de la foncière en général et les économies d’énergie réalisées par INEA sur son patrimoine immobilier en particulier.

Voir la vidéo sur la chaîne YouTube d’iQspot

Acquisition en VEFA de deux parcs d’activités à Trappes-Élancourt pour près de 17 M€

Plus de 9 000 m² dans la plus importante zone d’activités au sud-ouest de Paris

FLEX PARK, filiale d’INEA (ISIN : FR0010341032) dédiée aux parcs d’activités nouvelle génération, annonce l’acquisition en VEFA, auprès du promoteur Pierreval, de deux parcs d’activités à Trappes-Élancourt dans le Sud-Ouest parisien. Complémentaires, ces deux parcs sont à proximité immédiate l’un de l’autre. Le premier, d’une superficie de 7 161 m², se compose de trois bâtiments divisibles en 13 cellules allant de 450 à 1 200 m², avec 75 places de parking ; le second (2 206 m²), doté de 38 places de parking, est destiné à un seul utilisateur. Leur livraison est prévue à la fin du premier trimestre 2025.

Clos et sécurisés, les deux parcs sont certifiés BREEAM Construction niveau Very Good. Ils offrent un ratio activités/bureaux de 80 %/20 %, les bureaux étant aménagés en mezzanine. Les 13 cellules du premier parc sont chacune équipées d’une porte sectionnelle. Et l’un de ses trois bâtiments bénéficie d’une porte à quai, tout comme le second parc. Les différentes toitures peuvent être équipées d’une centrale photovoltaïque.

« Ces deux parcs sont idéalement situés : à seulement 26 kilomètres de Paris, dans une zone prime – la plus importante zone d’activités au sud-ouest de la capitale – qui accueille plus de 280 entreprises. Ils sont très bien desservis à la fois sur le plan routier et par les transports en commun, souligne Arline Gaujal-Kempler, Directrice générale déléguée d’INEA. Des locaux d’activités neufs et modulaires répondant aux dernières normes environnementales, il n’y en a pas pléthore dans cette zone ! Ces locaux sont adaptés aux demandes d’un large éventail d’utilisateurs : des artisans, des PME… »

Le montant de la transaction s’élève à 16,6 M€. Celle-ci a été réalisée avec le concours de Cushman & Wakefield.

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Acquisition d’un ensemble entièrement loué à Saint-Priest (69)

4 171 m² à usage mixte à proximité du parc de Parilly.

INEA (ISIN : FR0010341032), leader du green building et spécialiste de l’immobilier tertiaire en région, annonce l’acquisition d’un immeuble à usage mixte (bureaux, Recherche & Développement) à Saint-Priest, au sud-est de Lyon. Réalisé par le promoteur Sixième Sens, avec une attention toute particulière portée à son architecture et à ses prestations, cet ensemble de 4 171 m² en R+1 a été livré en 2016. Il bénéficie de 108 places de parking.

Ce nouvel actif est implanté dans une zone tertiaire mixte dynamique, à proximité du parc de Parilly, l’un des « poumons verts » de l’agglomération lyonnaise. Il est à seulement 10 minutes à pied de la gare de Vénissieux et à 3 minutes d’un arrêt de bus.

« Parallèlement à cette situation privilégiée, l’ensemble présente l’avantage d’être entièrement loué à une société de premier plan en vertu d’un bail de neuf ans fermes, indique Arline Gaujal-Kempler, Directrice générale déléguée d’INEA. Un investissement sécurisé donc, qui procurera à INEA un rendement immédiat proche de 6,30 %. Un autre de ses atouts est la possibilité d’ajouter une extension de 1 200 m² aux ailes existantes. Avec cette nouvelle signature, nous poursuivons notre développement en région, en restant comme toujours prudents et sélectifs. »

La transaction a été réalisée avec le concours de BNP Paribas Real Estate Lyon.

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FLEX PARK signe un premier crédit corporate de 50 M€ sous la forme d’un Sustainability Linked Loan

FLEX PARK, filiale d’INEA (ISIN : FR0010341032) dédiée aux parcs d’activités nouvelle génération, annonce la signature de son premier crédit corporate, de type Sustainability Linked Loan (SLL). D’un montant de 50 M€, ce financement sur une durée de 5 ans – avec une possibilité de prorogation jusqu’à 7 ans – est contracté auprès d’un pool de banques de premier plan : LCL (dans le rôle de Co-Arrangeur, Prêteur, Prêteur Initial, Agent, Agent ESG, Agent des Sûretés, Coordinateur & Coordinateur ESG), Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile de France (en qualité de Co-Arrangeur, Prêteur & Prêteur Initial) et SOCFIM (dans le rôle de Co-Arrangeur, Prêteur & Prêteur Initial).

Ce SLL est destiné à financer le pipeline d’opérations de FLEX PARK. La filiale d’INEA a connu cette année une activité soutenue avec l’acquisition en VEFA de trois parcs : le premier (quelque 15 300 m²) à Chalifert, dans le secteur prisé de Disneyland Paris ; le deuxième – Arty Station (près de 5 700 m²) – au nord de Toulouse et le troisième – OLEA (plus de 6 000 m²) – au sein du parc économique et environnemental Écosph’Air à Mérignac. Deux autres acquisitions, dans l’Ouest parisien, représentant plus de 9 300 m², devraient être confirmées d’ici la fin de l’année.

Au total, le patrimoine de FLEX PARK compte 12 sites, d’une valeur supérieure à 235 M€ (73 % en exploitation et 27 % en cours de construction, avec des livraisons échelonnées jusqu’à mi-2025).

*Le parc d’activité Arty Station de FLEX PARK à Toulouse. (© GGL)*

Il affiche à fin octobre un taux d’occupation de 99 %, qui s’explique par la qualité de ces actifs et leur pertinence compte tenu du marché : divisibles, flexibles, équipés de portes sectionnelles et de portes à quai, les parcs d’activités sont généralement proches des centres-villes et répondent aux contraintes de la logistique du dernier kilomètre ainsi qu’aux nouveaux besoins des artisans, PME, e-commerçants…, tout en offrant des niveaux de loyers très attractifs dans le contexte économique actuel.

« Avec ce Sustainability Linked Loan, FLEX PARK franchit une nouvelle étape dans son développement en accédant pour la première fois à de la dette corporate ; c’est une preuve de sa maturité, souligne Karine Dachary, Directrice générale adjointe d’INEA. Ce financement à impact green est indexé sur deux indicateurs clés de performance inscrits dans la feuille de route RSE du groupe INEA : la réduction de la consommation énergétique du parc immobilier et la baisse du taux d’enfouissement des déchets. »

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SerenySun et INEA lancent le plus grand projet d’autoconsommation collective de la région lyonnaise

Une nouvelle communauté d’énergies renouvelables voit le jour en Auvergne-Rhône-Alpes, portée par SerenySun, l’accélérateur des circuits courts de l’énergie. L’entreprise a signé mi-octobre avec la filiale Flex Park d’INEA, foncière fortement engagée dans l’immobilier durable, le bail d’occupation des toits d’un nouveau programme immobilier d’activités situé quartier de La Soie à Vaulx-en-Velin (69) et qui sera livré par Icade Promotion à INEA la semaine prochaine.

Cette signature marque le lancement officiel d’un projet vertueux et ambitieux qui s’annonce comme la plus importante communauté d’énergie renouvelable de la région lyonnaise. Conçue sur un modèle qui a fait ses preuves sur d’autres territoires, cette opération d’autoconsommation collective baptisée Notre Énergie La Soie permettra à ses parties prenantes de bénéficier des nombreux avantages des circuits courts de l’énergie.

L’énergie solaire produite sur site sera mise à disposition des locataires d’INEA et des riverains, qu’ils soient des particuliers ou des professionnels, du secteur public ou privé. La mise en service de cette communauté d’énergie renouvelable est prévue au printemps 2024. Pour SerenySun, il s’agit d’une première étape, d’autres bâtiments viendront grossir le potentiel énergétique de Notre Énergie La Soie. La recherche de foncier se poursuit, d’autres acteurs locaux peuvent rejoindre cette opération en solarisant leurs toitures ou parkings pour participer à la résilience énergétique du territoire.

INFOS CLÉS DU PROJET

4 centrales photovoltaïques installées en toitures (mise en service 1^ertrimestre 2024)
1 530 panneaux photovoltaïques pour 3 000 m² de surface solarisée
Puissance totale 670 kWc
Energie produite 690 MWh/an, soit l‘équivalent de la consommation annuelle moyenne de 155 foyers
Raccordement et mise en service au profit d’autoconsommateurs aux profils variés : printemps 2024

DES ACTEURS ENGAGÉS AUTOUR D’UN PROJET DURABLE AMBITIEUX

« Le projet Notre Energie La Soie est notre première opération d’autoconsommation collective (ACC). Il confirme l’engagement d’INEA en matière de contribution à la neutralité carbone et marque sa volonté d’aller plus loin en tant qu’acteur de la transition énergétique, en favorisant la production d’énergies renouvelables. Notre Énergie La Soie permet également d’assurer à nos locataires l’accès prioritaire à une énergie 100 % verte, produite localement, à un tarif maîtrisé inférieur à celui du marché. Le professionnalisme de SerenySun, les valeurs partagées et l’ambition poursuivie – allier écologie et économie – conduisent INEA à envisager des projets similaires sur d’autres sites », témoigne Karine Dachary, Directrice générale adjointe d’INEA.

« Le programme Les Portes de la Soie propose 10 871 m² de locaux d’activités au Carré de Soie à Vaulx-en-Velin dans lequel s’implante le projet. Celui-ci s’inscrit dans la stratégie d’ICADE Promotion en matière de décarbonation, qui vise à réduire de 41 % l’intensité carbone de son activité à horizon 2030. Pour chaque projet, nous privilégions le recours à une énergie durable et le photovoltaïque est pertinent pour des locaux d’activités qui développent une importante surface de toitures. Les dispositions techniques nécessaires à l’accueil des panneaux PV sont telles qu’il est préférable de les intégrer le plus en amont possible, dès la conception du bâtiment. De plus, c’est une satisfaction de proposer une consommation énergétique à moindre coût avec le modèle de SerenySun », ajoute Laurent Doyat, Directeur régional Tertiaire Auvergne Rhône-Alpes chez Icade Promotion.

« Chez SerenySun, nous sommes convaincus que la transition énergétique est l’affaire de tous. Les besoins en énergie augmentent et il est aujourd’hui possible de produire dans nos villes et zones périurbaines l’énergie nécessaire au quotidien pour nos activités. La création d’un projet d’autoconsommation collective peut paraître complexe, mais d’expérience ça fonctionne ! Que le porteur de projet soit une collectivité, une entreprise, un promoteur ou une foncière, nous l’accompagnons de l’étude de faisabilité, à la création et la gestion de cette communauté. Pour démocratiser l’énergie durable, chaque projet compte, c’est pourquoi SerenySun se fait fort de développer les circuits courts de l’énergie à l’échelle de la France entière. Notre Énergie La Soie est une première du genre en Auvergne Rhône-Alpes, d’autres suivront », souligne Donald François, Président fondateur de SerenySun.

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Poursuite de la dynamique de croissance avec un chiffre d’affaires de 50 M€ sur les neuf premiers mois de l’année, en hausse de 15%

INEA (ISIN : FR0010341032), spécialiste de l’immobilier de tertiaire neuf en Régions et leader du Green Building, présente aujourd’hui son chiffre d’affaires consolidé du 3^ème trimestre et des 9 premiers mois de l’exercice en cours, clos au 30 septembre 2023.

Sur les 9 premiers mois de l’année, les revenus locatifs bruts d’INEA s’établissent à 49,8 M€, en hausse de 15,1% par rapport à la même période de l’exercice précédent.

La progression des revenus à périmètre constant (6%) est surtout liée à la contribution de l’indexation. Ainsi, les loyers nets ont enregistré une indexation moyenne de 4,5 % sur les 9 premiers mois de l’année.

L’indexation des loyers se matérialise dans la croissance à périmètre constant au fur et à mesure des dates anniversaire de signature des baux et de la publication des indices. Sur une base annualisée, l’indexation attendue en 2023 est de 6%.

L’entrée en exploitation de nouveaux immeubles entre 2022 et mi-2023, explique 60% de cette hausse (9%). Les immeubles de bureaux WoodParc à Toulouse (acquis le 20/06/22), M3 à Valence (31/03/23), Landing à Toulouse (31/03/23), Auriga au Mans (31/03/23), ou encore la première tranche d’Arko à Mérignac (11/04/23) ont ainsi généré 4 M€ de nouvelles recettes locatives sur cette période.

Aucun immeuble n’a été acquis ou livré au cours du 3^ème trimestre 2023, d’où la moindre croissance du chiffre d’affaires sur cette seule période (+12%).

Au 4^ème trimestre 2023, INEA prendra livraison de 4 nouveaux immeubles à Lyon (Portes de la Soie), Rennes (Cyberplace) et Bordeaux (Cœur de Garonne et 2^ème tranche d’ARKO), représentant plus de 23.500 m² et 3,8 M€ de loyers annualisés.

Elle devrait également concrétiser trois nouvelles acquisitions pour 26 M€ (4.200 m² de bureaux loués et 9.400 m² de parcs d’activité en VEFA), confirmant sa volonté de rester dans une dynamique de croissance sur des marchés régionaux sains et porteurs.

L’entrée en exploitation de ces nouveaux immeubles, combiné à l’indexation et à une bonne activité locative sur le patrimoine existant, devrait assurer sur l’exercice 2023 une croissance des revenus locatifs bruts en ligne à celle enregistrée sur les 9 premiers mois de l’année.

A noter qu’en septembre 2023, INEA s’est vu décerner un Gold Award par l’European Public Real Estate Association (EPRA) pour la conformité de ses comptes aux Best Practices Recommandations (BPR) de l’association.

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INEA de nouveau récompensée

INEA conserve son EPRA (European Public Real Estate Association) Gold Award ! Elle est ainsi de nouveau récompensée pour la qualité de son reporting financier en 2022 et la conformité de ses comptes aux Best Practices Recommandations (BPR) de l’association. Ce prix est décerné à la suite d’une étude qui se focalise sur des indicateurs clés, tels le résultat EPRA ou « EPRA Earnings », l’actif net réévalué ou encore le taux de vacance. « Nous sommes évidemment heureux d’être à nouveau distingués par l’EPRA. Ce Gold Award illustre notre engagement en faveur d’une information financière transparente dans le secteur immobilier », déclare Karine Dachary, Directrice générale adjointe d’INEA. La foncière s’est vu également décerner un EPRA Bronze Award pour la qualité de ses informations en matière de RSE en 2022.

Pour rappel, L’EPRA est une association dont la mission est de promouvoir, développer et représenter les sociétés foncières européennes cotées. Elle la mène notamment en favorisant une meilleure information aux investisseurs et aux parties prenantes, en participant activement au début public et en promouvant de bonnes pratiques. L’EPRA publie ainsi des Best Practices Recommendations (BPR), qui définissent des lignes directrices à suivre par les sociétés foncières cotées en matière de publication d’information financière, et des Sustainability Best Practices Recommendations (sBPR) pour la publication d’information extra-financière.

Résultats semestriels 2023 : croissance soutenue de l’exploitation et poursuite de la création de valeur

Croissance soutenue de l’exploitation (50 000 m² loués / RNR EPRA +22%)

Poursuite de la création de valeur (ANR NRV/action +4%)

Le Conseil d’administration d’INEA (ISIN : FR0010341032), spécialiste de l’immobilier tertiaire neuf en Régions et leader du Green Building, a arrêté lors de sa réunion du 25 juillet 2023 les résultats semestriels consolidés au 30 juin 2023[1].

Les résultats semestriels affichent à la fois une solide croissance opérationnelle et une poursuite de la prise de valeur du patrimoine. Le portefeuille d’INEA fait ainsi preuve d’une belle résilience dans un environnement de marché complexe et pour le moins attentiste.

Le premier semestre de l’exercice 2023 se solde ainsi par un bénéfice net de 19,2 M€.

Solide croissance de l’exploitation

Le chiffre d’affaires est en croissance de 17% sur 12 mois, à 32,6 M€.

Cette hausse s’explique :

à hauteur de 9% par l’entrée en exploitation de nouveaux immeubles au cours des 12 derniers mois;
et pour 8% par l’évolution favorable à périmètre constant, portée autant par l’indexation que par les arrivées nettes de nouveaux locataires.

Sur le plan locatif, le premier semestre de l’année a été très dynamique, avec 40 transactions réalisées, portant sur 50.000 m². Ce volume de signatures est déjà supérieur à celui de l’exercice 2022 (43.000 m²).

La quasi-totalité des transactions (96%) du semestre portent sur les immeubles de bureaux d’INEA – les parcs d’activité affichant un taux d’occupation de 98% – et surtout sur des surfaces unitaires importantes à l’échelle du patrimoine d’INEA.

Des locataires de premier plan ont d’abord renouvelé leur engagement, validant ainsi la qualité des immeubles d’INEA, comme ORANGE sur plus de 4.500 m² à Aix-en-Provence, Schneider Electric Industries sur 5.420 m² à Lyon, ou encore MAIF sur 1.127 m² à Montpellier.

D’autres se sont positionnés sur les dernières VEFA livrées. Ainsi, l’immeuble Landing d’une surface de 10.830 m², situé à une station de tramway de l’aéroport de Blagnac (Toulouse) et livré fin mars 2023, vient d’être loué en totalité à un spécialiste du bureau opéré, qui travaille sur cette zone avec de grands noms de l’aéronautique, et une grande entreprise nationale vient de prendre à bail 5.636 m² dans l’immeuble nantais Well’com.

Le parc de bureaux d’INEA démontre ainsi à la fois sa qualité et son attractivité.

Les nouveaux baux signés ce semestre, d’une durée ferme moyenne de 6,5 ans, représentent un loyer annualisé de 8,6 millions d’euros :

Cette activité locative intense permet au taux de vacance de rester stable à 10,4%, malgré le rythme soutenu des livraisons.

Augmentation contenue des charges financières

Les charges financières nettes sont en augmentation de 56% sur 12 mois, sous l’effet combiné de la hausse des taux d’intérêts et de l’encours moyen de la dette à taux variable.

Au premier semestre, l’Euribor 3 mois a progressé jusqu’à 3,60%, alors qu’il était négatif au premier semestre 2022. Ce relèvement brutal a pesé sur les charges financières, même si les couvertures de taux en place ont permis d’en atténuer l’impact.

Ainsi, le coût d’endettement moyen s’est élevé à 2,9% au premier semestre 2023 (contre 2,0% sur la même période l’an passé).

Le taux de dette sécurisée contre le risque de fluctuation des taux se maintient à 77%.

En outre, INEA dispose de 66 M€ de lignes non tirées, conclues à des niveaux de marge attractifs, pour financer son pipeline d’opérations. Elle n’a en outre aucune échéance de remboursement significative avant 2027.

Les covenants applicables à la dette d’INEA sont respectés au 30 juin 2023 :

Forte hausse du Résultat Net Récurrent EPRA (+22%)

La hausse du chiffre d’affaires, combinée à la maitrise des frais de fonctionnement nets (-12%), permet à l’excédent brut d’exploitation (EBE) de s’afficher en forte croissance à +31%, compensant l’augmentation des charges financières nettes.

Le résultat net récurrent (RNR EPRA) qui en résulte s’établit en hausse marquée de 22%.

Le RNR EPRA/action est stable, actant l’absorption de l’effet dilutif de l’augmentation de capital réalisée en juin 2022 (nombre d’actions +28%).

Poursuite de la création de valeur sur le patrimoine

Au premier semestre, INEA enregistre une variation de juste valeur de ses immeubles de 7 M€, ce qui est une performance dans un marché des bureaux en France marqué par l’attentisme et un fort recul des investissements (-60% sur 12 mois selon l’étude CBRE T2 2023).

La création de valeur liée à la commercialisation des VEFA et l’indexation des loyers ont permis de compenser largement le relèvement des taux de capitalisation. Celui-ci s’établit à 5,89% au 30 juin 2023, contre 5,78% six mois plus tôt.

Compte tenu du contexte de marché, la création de valeur enregistrée au premier semestre 2023 est néanmoins inférieure à celle constatée 12 mois plus tôt (-67%), ce qui explique le recul du résultat net consolidé de 42%.

Au 30 juin 2023, la valeur du patrimoine global d’INEA – comprenant pour sa valeur d’acquisition le pipeline d’opérations non expertisés – s’établit à 1 264 M€ (droits compris), en croissance de 3,3% sur 6 mois.

Progression des Actifs Nets Réévalués EPRA sur 12 mois

Les actifs nets réévalués (ANR) EPRA par action sont en croissance de 3 à 4% sur 12 mois, mais en léger retrait de 1 à 1,7% sur 6 mois du fait de la distribution du dividende.

Avec un cours de l’action de 38 € au 30 juin 2023, la décote boursière est de 36% droits compris (ANR NRV) et 33% hors droits (ANR NDV).

Philippe Rosio, Président-directeur général d’INEA, commente ces résultats semestriels :

« Ces résultats semestriels démontrent que les fondamentaux de la Société sont solides, et lui permettent de faire face à un contexte de marché plus tendu en matière de taux d’intérêt et de valorisation d’actifs.

L’une des grandes satisfactions du semestre résulte du retour des grandes demandes locatives sur nos immeubles en Régions, après une période d’attentisme post COVID. Le fait que ces prises à bail se soient réalisées sans mesures d’accompagnement particulières et à des valeurs locatives de marché qui ont progressé ces dernières années, illustre le caractère sain de nos marchés régionaux, tout autant que la qualité de notre patrimoine, neuf, green et répondant aux nouveaux modes d’organisation des grandes entreprises. »

Le rapport financier semestriel 2023 d‘INEA est disponible ici.

Visionnez le webcast de présentation des résultats

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^[1] Les comptes ont fait l’objet d’un examen limité par les commissaires aux comptes selon les normes d’exercice professionnel applicables en France.

Acquisition, en VEFA, d’OLEA à Mérignac

INEA, leader du green building, a signé l’acquisition en VEFA, via sa filiale Flex Park, de l’ensemble de logistique urbaine OLEA situé sur le parc économique et environnemental Écosph’air à Mérignac (33), tout près de l’aéroport. Acquis auprès du promoteur Aventim, cet actif, composé de deux bâtiments, offrira une surface locative de 6 022 m² (3 973 m² d’activité en rez-de-chaussée, 1 746 m² de bureaux et 303 m² dédiés à la restauration), ainsi que 87 places de parking. Sa livraison est prévue au quatrième trimestre 2024.

« Il s’agit de notre seconde acquisition au sein d’Écosph’air, parc faisant partie d’un vaste projet de développement économique porté par l’Opération d’intérêt métropolitain Bordeaux Aéroparc. La première est notre programme de bureaux Arko, dont les premiers immeubles viennent d’être livrés, indique Arline Gaujal-Kempler, Directrice générale déléguée d’INEA. OLEA vient étoffer notre patrimoine bordelais de logistique urbaine, puisque nous sommes déjà présents à Saint-Jean d’Illac. Plus largement, cette acquisition illustre à nouveau notre volonté de développer Flex Park en régions, forts de notre excellente connaissance des marchés régionaux. »

OLEA est exemplaire sur le plan environnemental : certification BREEAM Construction niveau Very Good, panneaux photovoltaïques en toiture… Autre atout : sa divisibilité, à partir de 300 m². Ce parc d’activités nouvelle génération, aux larges voies de circulation pour faciliter l’accès à d’imposants véhicules de livraison (jusqu’à 33 tonnes), répond ainsi parfaitement aux besoins d’une pluralité d’utilisateurs (artisans, PME…), avec des loyers très attractifs.

Le montant de la transaction s’élève à 10,3 M€.

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Signature, en VEFA, d’Arty Station à Toulouse

INEA, leader du green building, annonce l’acquisition en VEFA, via sa filiale Flex Park, du parc d’activités Arty Station au nord de Toulouse (31). Ce programme, acquis auprès du promoteur GGL, offrira une surface locative de 5 683 m² (4 730 m² d’activité en rez-de-chaussée et 953 m² de bureaux en mezzanine), répartis entre 5 bâtiments, et 79 places de parking. Sa livraison est prévue à l’été 2024.

« Conformément à notre plan stratégique et grâce à notre connaissance approfondie des marchés régionaux, nous poursuivons le développement de Flex Park en régions. Après Lyon, avec le parc Portes de la Soie, et Bordeaux avec le site de Saint-Jean d’Illac et l’ensemble OLEA à Mérignac, en VEFA, nous prenons position cette fois dans Toulouse intra-muros, indique Arline Gaujal-Kempler, Directrice générale déléguée d’INEA. Arty Station bénéficie d’un emplacement prime, sur une zone très dynamique économiquement, le long de l’avenue des États-Unis, l’une des principales artères de la ville. La rocade, l’A62 et le bus sont à seulement deux-trois minutes, l’aéroport à une dizaine de minutes et le centre-ville à un quart d’heure. Ces locaux sont donc idéalement adaptés à la logistique du dernier kilomètre. »

Autre atout : la divisibilité du parc, à partir de 300 m². L’ensemble, aux larges voies de circulation pour faciliter les livraisons, répond ainsi parfaitement aux besoins des artisans, PME, e-commerçants… « Enfin, Arty Station sera très performant sur le plan environnemental et en ligne avec nos exigences, ajoute Arline Gaujal-Kempler. Certifié BREEAM Construction niveau Very Good, cet actif de nouvelle génération bénéficiera entre autres de centrales photovoltaïques en toiture, destinées en premier lieu à couvrir les besoins du site. »

Le montant de la transaction s’élève à 9,9 M€.

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Acquisition, en VEFA, d’un parc d’activités à Chalifert (77)

INEA, leader du green building, annonce l’acquisition en VEFA, via sa filiale Flex Park, d’un parc d’activités Innovespace à Chalifert (77), dans le secteur très prisé et très bien desservi de Disneyland Paris, à l’est de la capitale. Acquis auprès d’ALSEI, ce programme offrira une surface locative de 15 315 m² (11 546 m² d’activité en rez-de-chaussée et 3 769 m² de bureaux en mezzanine), répartis entre 6 bâtiments, et 161 places de parking.

« Ce parc correspond vraiment à ce que recherchent aujourd’hui les utilisateurs, souligne Arline Gaujal-Kempler, Directrice générale déléguée d’INEA. La divisibilité et la modularité – il compte 31 cellules en tout, à partir de 328 m² –, des aires de circulation bien dimensionnées, la performance environnementale grâce notamment à une toiture équipée d’une centrale photovoltaïque qui sera dédiée en priorité à la couverture des besoins du site… »

L’ensemble bénéficiera ainsi des labels BREEAM Construction niveau Very Good et Biodivercity, ce dernier attestant des actions menées pour prendre en compte tous les sujets liés à la biodiversité aux différentes étapes du projet immobilier.

« Si INEA s’est positionnée sur cet actif, c’est en raison aussi de sa situation stratégique pour de l’activité, dans une zone qui compte peu de programmes neufs répondant aux dernières normes environnementales, et de son excellente accessibilité, avec la proximité de l’A4, ajoute Arline Gaujal-Kempler. Il est à noter, et c’est encourageant, qu’un premier bâtiment, d’une surface de 1 635 m², a déjà trouvé preneur. »

La livraison du programme est prévue en deux tranches : la première (trois bâtiments) fin mai 2024, la seconde au plus tard fin 2025.
Le montant de la transaction s’élève à 27,8 M€.

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Assemblée Générale Mixte du 10 mai 2023 : dividende de 2,70 €/action (rendement 6,5%), payable en numéraire

L’Assemblée Générale Mixte des actionnaires de Foncière INEA s’est tenue le 10 mai 2023 sous la présidence de Philippe Rosio, Président du Conseil d’Administration. L’intégralité des résolutions soumises aux suffrages de l’Assemblée générale ont été adoptées.

Dividende :
L’Assemblée Générale a approuvé le versement d’un dividende au titre de l’exercice 2022 de 2,70 € par action, payable en numéraire à compter du 17 mai 2023. Le dividende versé offre un rendement de 6,5 % sur le cours de Bourse du 31 décembre 2022 (41,5 €).

Confirmation de la Gouvernance actuelle :
Les actionnaires ont approuvé le renouvellement pour trois ans du mandat de 5 administrateurs : Monsieur Philippe Rosio, Madame Arline Gaujal-Kempler, Madame Dominique Potier Bassoulet et les sociétés MACIF et SIPARI.

Le Conseil d’administration qui s’est tenu à l’issue de l’Assemblée Générale a en outre renouvelé sa confiance à Philippe Rosio en le reconduisant pour trois ans à la tête de Foncière INEA en qualité de Président, en optant par ailleurs pour le cumul des fonctions de Président du Conseil d’Administration et de Directeur Général. Philippe Rosio, Président, continuera ainsi d’assumer la direction générale de la Société, avec le titre de Président Directeur Général.

Le Conseil d’administration a également reconduit Arline Gaujal-Kempler en qualité de Directeur Général Délégué pour un nouveau mandat de trois ans.

À l’issue de cette Assemblée Générale, la gouvernance de la Société est donc confortée.

En annexe du communiqué :

Compte-rendu et résultats des votes de l’assemblée générale mixte du 10 mai 2023
Renouvellement de la direction générale – cumul des fonctions de Président du Conseil d’administration et de Directeur Général – renouvellement au sein du comité d’audit
Nombre d’actions et de droits de votes au 10 mai 2023
Modalités de mise à disposition de descriptif du programme de rachat d’actions

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Acquisition de l’immeuble Auriga au Mans

Près de 7 700 m² de bureaux loués à STMicroelectronics

INEA, leader du green building en France, annonce l’acquisition de l’immeuble de bureaux Auriga au Mans (72), pour un montant de 22,4 millions d’euros.

Cet ensemble en R+5, à quelques pas de la gare TGV, offre une surface locative de 7 681 m², avec 220 places de parking en sous-sol et de grandes terrasses au dernier étage. Son architecture en peigne, avec trois plots et deux entrées distinctes, permet une excellente divisibilité à la fois horizontale et verticale.

Développé par le promoteur local Arteprom et livré fin 2008, Auriga est situé dans le quartier d’affaires Novaxis-Novaxud, zone tertiaire historique du Mans. Ses voisins se nomment MMA, qui a là son siège, Enedis, Vinci Énergies, Pôle Emploi, AXA, BPI France…

« Il s’agit d’un immeuble de très bonne facture, dont les prestations ont toujours été améliorées au cours du temps pour correspondre aux standards du marché », indique Arline Gaujal-Kempler, Directrice générale déléguée d’INEA, qui ajoute : « C’est notre première implantation au Mans, ville très dynamique du Grand Ouest. Si nous nous sommes positionnés sur cet ensemble, c’est d’une part en raison de sa localisation idéale, à proximité immédiate de la gare TGV mettant Paris à moins d’une heure, et d’autre part parce qu’il s’agit d’un investissement sécurisé, entièrement loué à un locataire de grande qualité, STMicroelectronics. INEA poursuit ainsi son développement sur le marché des bureaux en régions en faisant preuve de sélectivité et de prudence compte tenu du contexte actuel. »

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Mise à disposition du Document d’enregistrement universel 2022

INEA (ISIN : FR0010341032), spécialiste de l’immobilier tertiaire en Régions et leader du Green Building, annonce aujourd’hui la mise à disposition au public de son Document d’enregistrement universel 2022, déposéle 13 avril 2023auprès de l’Autorité des Marchés Financiers (A.M.F.) et enregistré sous le numéro D.23-0276.

Ce document intègre notamment le rapport financier annuel 2022 et les informations extra-financières relatives à la Société, notamment le suivi de sa feuille de route RSE 2021-2025.

Le Document d’enregistrement universel (exercice 2022) peut être consulté sur le site Internet de la Société ainsi que sur le site de l’Autorité des Marchés Financiers (www.amf-france.org, onglet dédié à Foncière INEA).

Il est également disponible sans frais sur simple demande auprès d’INEA à l’adresse de son siège administratif sis 21 avenue de l’Opéra, 75001 Paris.

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Prochain événement : Assemblée Générale des Actionnaires, le 10 mai 2023

Activité du 1er trimestre 2023

Chiffre d’affaires en hausse à 15,5 M€ (+13%)

Acquisition d’un immeuble de plus de 3 000 m² à Valence

INEA (ISIN : FR0010341032), spécialiste de l’immobilier tertiaire en Régions et leader du Green Building, annonce aujourd’hui son chiffre d’affaires consolidé pour le 1^er trimestre, clos le 31 mars 2023.

Le chiffre d’affaires d’INEA au 1^er trimestre 2023 s’élève à 15,5 M€, en progression de 13,3 % sur douze mois. La société enregistre une accélération de la croissance de son chiffre d’affaires qui était en hausse de 6,9% sur la même période en 2022.

Cette croissance s’explique à hauteur de :

5,6 % par les revenus liés à l’entrée en exploitation de nouveaux immeubles de bureaux à Lyon et Toulouse, et d’une plateforme de logistique urbaine à Romainville ;
7,7 % par l’évolution favorable des loyers à périmètre constant.

La forte augmentation du chiffre d’affaires résulte essentiellement d’une commercialisation réussie des immeubles en exploitation (4,0%) et de l’effet de l’indexation (2,9%).

A la fin de ce trimestre, INEA a réceptionné un nouvel immeuble de bureaux de 10 779 m² à Toulouse (Le Landing), qui représente près de 2 M€ de loyers supplémentaires sur une base annuelle.

Enfin, la société a acquis l’immeuble de bureaux « M3 », 3 051 m² de bureaux qui se situent en face de la gare Valence TGV et à l’entrée du parc d’activités Rovaltain.

Implanté sur un pôle d’excellence et d’innovation certifié ISO 14001, le « M3 », achevé début 2019, est un ouvrage à énergie positive (label Bepos-Effinergie 2013). L’immeuble dispose d’une centrale photovoltaïque en toiture et affiche une consommation énergétique déjà en ligne avec les objectifs 2030 du dispositif éco énergie tertiaire. Parallèlement à son exemplarité environnementale, ce nouvel actif présente l’avantage d’être aujourd’hui entièrement loué à plusieurs locataires de qualité, assurant ainsi un revenu immédiat et sécurisé à la foncière.

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Auteur/autrice : JeanM

Forte croissance opérationnelle et résilience patrimoniale en 2023

SIMI 2023 : participation d’INEA à la table ronde d’iQspot sur le thème « Comment réaliser des économies d’énergie sur son parc immobilier tout en maîtrisant ses CAPEX ? »

Acquisition en VEFA de deux parcs d’activités à Trappes-Élancourt pour près de 17 M€

Acquisition d’un ensemble entièrement loué à Saint-Priest (69)

FLEX PARK signe un premier crédit corporate de 50 M€ sous la forme d’un Sustainability Linked Loan

SerenySun et INEA lancent le plus grand projet d’autoconsommation collective de la région lyonnaise

Poursuite de la dynamique de croissance avec un chiffre d’affaires de 50 M€ sur les neuf premiers mois de l’année, en hausse de 15%

INEA de nouveau récompensée

Résultats semestriels 2023 : croissance soutenue de l’exploitation et poursuite de la création de valeur

Acquisition, en VEFA, d’OLEA à Mérignac

Signature, en VEFA, d’Arty Station à Toulouse

Acquisition, en VEFA, d’un parc d’activités à Chalifert (77)

Assemblée Générale Mixte du 10 mai 2023 : dividende de 2,70 €/action (rendement 6,5%), payable en numéraire

Acquisition de l’immeuble Auriga au Mans

Mise à disposition du Document d’enregistrement universel 2022

Activité du 1er trimestre 2023

Présentation des résultats 2024