SerenySun et INEA lancent le plus grand projet d’autoconsommation collective de la région lyonnaise

Une nouvelle communauté d’énergies renouvelables voit le jour en Auvergne-Rhône-Alpes, portée par SerenySun, l’accélérateur des circuits courts de l’énergie. L’entreprise a signé mi-octobre avec la filiale Flex Park d’INEA, foncière fortement engagée dans l’immobilier durable, le bail d’occupation des toits d’un nouveau programme immobilier d’activités situé quartier de La Soie à Vaulx-en-Velin (69) et qui sera livré par Icade Promotion à INEA la semaine prochaine.

Cette signature marque le lancement officiel d’un projet vertueux et ambitieux qui s’annonce comme la plus importante communauté d’énergie renouvelable de la région lyonnaise. Conçue sur un modèle qui a fait ses preuves sur d’autres territoires, cette opération d’autoconsommation collective baptisée Notre Énergie La Soie permettra à ses parties prenantes de bénéficier des nombreux avantages des circuits courts de l’énergie.

L’énergie solaire produite sur site sera mise à disposition des locataires d’INEA et des riverains, qu’ils soient des particuliers ou des professionnels, du secteur public ou privé. La mise en service de cette communauté d’énergie renouvelable est prévue au printemps 2024. Pour SerenySun, il s’agit d’une première étape, d’autres bâtiments viendront grossir le potentiel énergétique de Notre Énergie La Soie. La recherche de foncier se poursuit, d’autres acteurs locaux peuvent rejoindre cette opération en solarisant leurs toitures ou parkings pour participer à la résilience énergétique du territoire.

INFOS CLÉS DU PROJET

4 centrales photovoltaïques installées en toitures (mise en service 1^ertrimestre 2024)
1 530 panneaux photovoltaïques pour 3 000 m² de surface solarisée
Puissance totale 670 kWc
Energie produite 690 MWh/an, soit l‘équivalent de la consommation annuelle moyenne de 155 foyers
Raccordement et mise en service au profit d’autoconsommateurs aux profils variés : printemps 2024

DES ACTEURS ENGAGÉS AUTOUR D’UN PROJET DURABLE AMBITIEUX

« Le projet Notre Energie La Soie est notre première opération d’autoconsommation collective (ACC). Il confirme l’engagement d’INEA en matière de contribution à la neutralité carbone et marque sa volonté d’aller plus loin en tant qu’acteur de la transition énergétique, en favorisant la production d’énergies renouvelables. Notre Énergie La Soie permet également d’assurer à nos locataires l’accès prioritaire à une énergie 100 % verte, produite localement, à un tarif maîtrisé inférieur à celui du marché. Le professionnalisme de SerenySun, les valeurs partagées et l’ambition poursuivie – allier écologie et économie – conduisent INEA à envisager des projets similaires sur d’autres sites », témoigne Karine Dachary, Directrice générale adjointe d’INEA.

« Le programme Les Portes de la Soie propose 10 871 m² de locaux d’activités au Carré de Soie à Vaulx-en-Velin dans lequel s’implante le projet. Celui-ci s’inscrit dans la stratégie d’ICADE Promotion en matière de décarbonation, qui vise à réduire de 41 % l’intensité carbone de son activité à horizon 2030. Pour chaque projet, nous privilégions le recours à une énergie durable et le photovoltaïque est pertinent pour des locaux d’activités qui développent une importante surface de toitures. Les dispositions techniques nécessaires à l’accueil des panneaux PV sont telles qu’il est préférable de les intégrer le plus en amont possible, dès la conception du bâtiment. De plus, c’est une satisfaction de proposer une consommation énergétique à moindre coût avec le modèle de SerenySun », ajoute Laurent Doyat, Directeur régional Tertiaire Auvergne Rhône-Alpes chez Icade Promotion.

« Chez SerenySun, nous sommes convaincus que la transition énergétique est l’affaire de tous. Les besoins en énergie augmentent et il est aujourd’hui possible de produire dans nos villes et zones périurbaines l’énergie nécessaire au quotidien pour nos activités. La création d’un projet d’autoconsommation collective peut paraître complexe, mais d’expérience ça fonctionne ! Que le porteur de projet soit une collectivité, une entreprise, un promoteur ou une foncière, nous l’accompagnons de l’étude de faisabilité, à la création et la gestion de cette communauté. Pour démocratiser l’énergie durable, chaque projet compte, c’est pourquoi SerenySun se fait fort de développer les circuits courts de l’énergie à l’échelle de la France entière. Notre Énergie La Soie est une première du genre en Auvergne Rhône-Alpes, d’autres suivront », souligne Donald François, Président fondateur de SerenySun.

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Poursuite de la dynamique de croissance avec un chiffre d’affaires de 50 M€ sur les neuf premiers mois de l’année, en hausse de 15%

INEA (ISIN : FR0010341032), spécialiste de l’immobilier de tertiaire neuf en Régions et leader du Green Building, présente aujourd’hui son chiffre d’affaires consolidé du 3^ème trimestre et des 9 premiers mois de l’exercice en cours, clos au 30 septembre 2023.

Sur les 9 premiers mois de l’année, les revenus locatifs bruts d’INEA s’établissent à 49,8 M€, en hausse de 15,1% par rapport à la même période de l’exercice précédent.

La progression des revenus à périmètre constant (6%) est surtout liée à la contribution de l’indexation. Ainsi, les loyers nets ont enregistré une indexation moyenne de 4,5 % sur les 9 premiers mois de l’année.

L’indexation des loyers se matérialise dans la croissance à périmètre constant au fur et à mesure des dates anniversaire de signature des baux et de la publication des indices. Sur une base annualisée, l’indexation attendue en 2023 est de 6%.

L’entrée en exploitation de nouveaux immeubles entre 2022 et mi-2023, explique 60% de cette hausse (9%). Les immeubles de bureaux WoodParc à Toulouse (acquis le 20/06/22), M3 à Valence (31/03/23), Landing à Toulouse (31/03/23), Auriga au Mans (31/03/23), ou encore la première tranche d’Arko à Mérignac (11/04/23) ont ainsi généré 4 M€ de nouvelles recettes locatives sur cette période.

Aucun immeuble n’a été acquis ou livré au cours du 3^ème trimestre 2023, d’où la moindre croissance du chiffre d’affaires sur cette seule période (+12%).

Au 4^ème trimestre 2023, INEA prendra livraison de 4 nouveaux immeubles à Lyon (Portes de la Soie), Rennes (Cyberplace) et Bordeaux (Cœur de Garonne et 2^ème tranche d’ARKO), représentant plus de 23.500 m² et 3,8 M€ de loyers annualisés.

Elle devrait également concrétiser trois nouvelles acquisitions pour 26 M€ (4.200 m² de bureaux loués et 9.400 m² de parcs d’activité en VEFA), confirmant sa volonté de rester dans une dynamique de croissance sur des marchés régionaux sains et porteurs.

L’entrée en exploitation de ces nouveaux immeubles, combiné à l’indexation et à une bonne activité locative sur le patrimoine existant, devrait assurer sur l’exercice 2023 une croissance des revenus locatifs bruts en ligne à celle enregistrée sur les 9 premiers mois de l’année.

A noter qu’en septembre 2023, INEA s’est vu décerner un Gold Award par l’European Public Real Estate Association (EPRA) pour la conformité de ses comptes aux Best Practices Recommandations (BPR) de l’association.

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INEA de nouveau récompensée

INEA conserve son EPRA (European Public Real Estate Association) Gold Award ! Elle est ainsi de nouveau récompensée pour la qualité de son reporting financier en 2022 et la conformité de ses comptes aux Best Practices Recommandations (BPR) de l’association. Ce prix est décerné à la suite d’une étude qui se focalise sur des indicateurs clés, tels le résultat EPRA ou « EPRA Earnings », l’actif net réévalué ou encore le taux de vacance. « Nous sommes évidemment heureux d’être à nouveau distingués par l’EPRA. Ce Gold Award illustre notre engagement en faveur d’une information financière transparente dans le secteur immobilier », déclare Karine Dachary, Directrice générale adjointe d’INEA. La foncière s’est vu également décerner un EPRA Bronze Award pour la qualité de ses informations en matière de RSE en 2022.

Pour rappel, L’EPRA est une association dont la mission est de promouvoir, développer et représenter les sociétés foncières européennes cotées. Elle la mène notamment en favorisant une meilleure information aux investisseurs et aux parties prenantes, en participant activement au début public et en promouvant de bonnes pratiques. L’EPRA publie ainsi des Best Practices Recommendations (BPR), qui définissent des lignes directrices à suivre par les sociétés foncières cotées en matière de publication d’information financière, et des Sustainability Best Practices Recommendations (sBPR) pour la publication d’information extra-financière.

Résultats semestriels 2023 : croissance soutenue de l’exploitation et poursuite de la création de valeur

Croissance soutenue de l’exploitation (50 000 m² loués / RNR EPRA +22%)

Poursuite de la création de valeur (ANR NRV/action +4%)

Le Conseil d’administration d’INEA (ISIN : FR0010341032), spécialiste de l’immobilier tertiaire neuf en Régions et leader du Green Building, a arrêté lors de sa réunion du 25 juillet 2023 les résultats semestriels consolidés au 30 juin 2023[1].

Les résultats semestriels affichent à la fois une solide croissance opérationnelle et une poursuite de la prise de valeur du patrimoine. Le portefeuille d’INEA fait ainsi preuve d’une belle résilience dans un environnement de marché complexe et pour le moins attentiste.

Le premier semestre de l’exercice 2023 se solde ainsi par un bénéfice net de 19,2 M€.

Solide croissance de l’exploitation

Le chiffre d’affaires est en croissance de 17% sur 12 mois, à 32,6 M€.

Cette hausse s’explique :

à hauteur de 9% par l’entrée en exploitation de nouveaux immeubles au cours des 12 derniers mois;
et pour 8% par l’évolution favorable à périmètre constant, portée autant par l’indexation que par les arrivées nettes de nouveaux locataires.

Sur le plan locatif, le premier semestre de l’année a été très dynamique, avec 40 transactions réalisées, portant sur 50.000 m². Ce volume de signatures est déjà supérieur à celui de l’exercice 2022 (43.000 m²).

La quasi-totalité des transactions (96%) du semestre portent sur les immeubles de bureaux d’INEA – les parcs d’activité affichant un taux d’occupation de 98% – et surtout sur des surfaces unitaires importantes à l’échelle du patrimoine d’INEA.

Des locataires de premier plan ont d’abord renouvelé leur engagement, validant ainsi la qualité des immeubles d’INEA, comme ORANGE sur plus de 4.500 m² à Aix-en-Provence, Schneider Electric Industries sur 5.420 m² à Lyon, ou encore MAIF sur 1.127 m² à Montpellier.

D’autres se sont positionnés sur les dernières VEFA livrées. Ainsi, l’immeuble Landing d’une surface de 10.830 m², situé à une station de tramway de l’aéroport de Blagnac (Toulouse) et livré fin mars 2023, vient d’être loué en totalité à un spécialiste du bureau opéré, qui travaille sur cette zone avec de grands noms de l’aéronautique, et une grande entreprise nationale vient de prendre à bail 5.636 m² dans l’immeuble nantais Well’com.

Le parc de bureaux d’INEA démontre ainsi à la fois sa qualité et son attractivité.

Les nouveaux baux signés ce semestre, d’une durée ferme moyenne de 6,5 ans, représentent un loyer annualisé de 8,6 millions d’euros :

Cette activité locative intense permet au taux de vacance de rester stable à 10,4%, malgré le rythme soutenu des livraisons.

Augmentation contenue des charges financières

Les charges financières nettes sont en augmentation de 56% sur 12 mois, sous l’effet combiné de la hausse des taux d’intérêts et de l’encours moyen de la dette à taux variable.

Au premier semestre, l’Euribor 3 mois a progressé jusqu’à 3,60%, alors qu’il était négatif au premier semestre 2022. Ce relèvement brutal a pesé sur les charges financières, même si les couvertures de taux en place ont permis d’en atténuer l’impact.

Ainsi, le coût d’endettement moyen s’est élevé à 2,9% au premier semestre 2023 (contre 2,0% sur la même période l’an passé).

Le taux de dette sécurisée contre le risque de fluctuation des taux se maintient à 77%.

En outre, INEA dispose de 66 M€ de lignes non tirées, conclues à des niveaux de marge attractifs, pour financer son pipeline d’opérations. Elle n’a en outre aucune échéance de remboursement significative avant 2027.

Les covenants applicables à la dette d’INEA sont respectés au 30 juin 2023 :

Forte hausse du Résultat Net Récurrent EPRA (+22%)

La hausse du chiffre d’affaires, combinée à la maitrise des frais de fonctionnement nets (-12%), permet à l’excédent brut d’exploitation (EBE) de s’afficher en forte croissance à +31%, compensant l’augmentation des charges financières nettes.

Le résultat net récurrent (RNR EPRA) qui en résulte s’établit en hausse marquée de 22%.

Le RNR EPRA/action est stable, actant l’absorption de l’effet dilutif de l’augmentation de capital réalisée en juin 2022 (nombre d’actions +28%).

Poursuite de la création de valeur sur le patrimoine

Au premier semestre, INEA enregistre une variation de juste valeur de ses immeubles de 7 M€, ce qui est une performance dans un marché des bureaux en France marqué par l’attentisme et un fort recul des investissements (-60% sur 12 mois selon l’étude CBRE T2 2023).

La création de valeur liée à la commercialisation des VEFA et l’indexation des loyers ont permis de compenser largement le relèvement des taux de capitalisation. Celui-ci s’établit à 5,89% au 30 juin 2023, contre 5,78% six mois plus tôt.

Compte tenu du contexte de marché, la création de valeur enregistrée au premier semestre 2023 est néanmoins inférieure à celle constatée 12 mois plus tôt (-67%), ce qui explique le recul du résultat net consolidé de 42%.

Au 30 juin 2023, la valeur du patrimoine global d’INEA – comprenant pour sa valeur d’acquisition le pipeline d’opérations non expertisés – s’établit à 1 264 M€ (droits compris), en croissance de 3,3% sur 6 mois.

Progression des Actifs Nets Réévalués EPRA sur 12 mois

Les actifs nets réévalués (ANR) EPRA par action sont en croissance de 3 à 4% sur 12 mois, mais en léger retrait de 1 à 1,7% sur 6 mois du fait de la distribution du dividende.

Avec un cours de l’action de 38 € au 30 juin 2023, la décote boursière est de 36% droits compris (ANR NRV) et 33% hors droits (ANR NDV).

Philippe Rosio, Président-directeur général d’INEA, commente ces résultats semestriels :

« Ces résultats semestriels démontrent que les fondamentaux de la Société sont solides, et lui permettent de faire face à un contexte de marché plus tendu en matière de taux d’intérêt et de valorisation d’actifs.

L’une des grandes satisfactions du semestre résulte du retour des grandes demandes locatives sur nos immeubles en Régions, après une période d’attentisme post COVID. Le fait que ces prises à bail se soient réalisées sans mesures d’accompagnement particulières et à des valeurs locatives de marché qui ont progressé ces dernières années, illustre le caractère sain de nos marchés régionaux, tout autant que la qualité de notre patrimoine, neuf, green et répondant aux nouveaux modes d’organisation des grandes entreprises. »

Le rapport financier semestriel 2023 d‘INEA est disponible ici.

Visionnez le webcast de présentation des résultats

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^[1] Les comptes ont fait l’objet d’un examen limité par les commissaires aux comptes selon les normes d’exercice professionnel applicables en France.

Acquisition, en VEFA, d’OLEA à Mérignac

INEA, leader du green building, a signé l’acquisition en VEFA, via sa filiale Flex Park, de l’ensemble de logistique urbaine OLEA situé sur le parc économique et environnemental Écosph’air à Mérignac (33), tout près de l’aéroport. Acquis auprès du promoteur Aventim, cet actif, composé de deux bâtiments, offrira une surface locative de 6 022 m² (3 973 m² d’activité en rez-de-chaussée, 1 746 m² de bureaux et 303 m² dédiés à la restauration), ainsi que 87 places de parking. Sa livraison est prévue au quatrième trimestre 2024.

« Il s’agit de notre seconde acquisition au sein d’Écosph’air, parc faisant partie d’un vaste projet de développement économique porté par l’Opération d’intérêt métropolitain Bordeaux Aéroparc. La première est notre programme de bureaux Arko, dont les premiers immeubles viennent d’être livrés, indique Arline Gaujal-Kempler, Directrice générale déléguée d’INEA. OLEA vient étoffer notre patrimoine bordelais de logistique urbaine, puisque nous sommes déjà présents à Saint-Jean d’Illac. Plus largement, cette acquisition illustre à nouveau notre volonté de développer Flex Park en régions, forts de notre excellente connaissance des marchés régionaux. »

OLEA est exemplaire sur le plan environnemental : certification BREEAM Construction niveau Very Good, panneaux photovoltaïques en toiture… Autre atout : sa divisibilité, à partir de 300 m². Ce parc d’activités nouvelle génération, aux larges voies de circulation pour faciliter l’accès à d’imposants véhicules de livraison (jusqu’à 33 tonnes), répond ainsi parfaitement aux besoins d’une pluralité d’utilisateurs (artisans, PME…), avec des loyers très attractifs.

Le montant de la transaction s’élève à 10,3 M€.

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Signature, en VEFA, d’Arty Station à Toulouse

INEA, leader du green building, annonce l’acquisition en VEFA, via sa filiale Flex Park, du parc d’activités Arty Station au nord de Toulouse (31). Ce programme, acquis auprès du promoteur GGL, offrira une surface locative de 5 683 m² (4 730 m² d’activité en rez-de-chaussée et 953 m² de bureaux en mezzanine), répartis entre 5 bâtiments, et 79 places de parking. Sa livraison est prévue à l’été 2024.

« Conformément à notre plan stratégique et grâce à notre connaissance approfondie des marchés régionaux, nous poursuivons le développement de Flex Park en régions. Après Lyon, avec le parc Portes de la Soie, et Bordeaux avec le site de Saint-Jean d’Illac et l’ensemble OLEA à Mérignac, en VEFA, nous prenons position cette fois dans Toulouse intra-muros, indique Arline Gaujal-Kempler, Directrice générale déléguée d’INEA. Arty Station bénéficie d’un emplacement prime, sur une zone très dynamique économiquement, le long de l’avenue des États-Unis, l’une des principales artères de la ville. La rocade, l’A62 et le bus sont à seulement deux-trois minutes, l’aéroport à une dizaine de minutes et le centre-ville à un quart d’heure. Ces locaux sont donc idéalement adaptés à la logistique du dernier kilomètre. »

Autre atout : la divisibilité du parc, à partir de 300 m². L’ensemble, aux larges voies de circulation pour faciliter les livraisons, répond ainsi parfaitement aux besoins des artisans, PME, e-commerçants… « Enfin, Arty Station sera très performant sur le plan environnemental et en ligne avec nos exigences, ajoute Arline Gaujal-Kempler. Certifié BREEAM Construction niveau Very Good, cet actif de nouvelle génération bénéficiera entre autres de centrales photovoltaïques en toiture, destinées en premier lieu à couvrir les besoins du site. »

Le montant de la transaction s’élève à 9,9 M€.

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Acquisition, en VEFA, d’un parc d’activités à Chalifert (77)

INEA, leader du green building, annonce l’acquisition en VEFA, via sa filiale Flex Park, d’un parc d’activités Innovespace à Chalifert (77), dans le secteur très prisé et très bien desservi de Disneyland Paris, à l’est de la capitale. Acquis auprès d’ALSEI, ce programme offrira une surface locative de 15 315 m² (11 546 m² d’activité en rez-de-chaussée et 3 769 m² de bureaux en mezzanine), répartis entre 6 bâtiments, et 161 places de parking.

« Ce parc correspond vraiment à ce que recherchent aujourd’hui les utilisateurs, souligne Arline Gaujal-Kempler, Directrice générale déléguée d’INEA. La divisibilité et la modularité – il compte 31 cellules en tout, à partir de 328 m² –, des aires de circulation bien dimensionnées, la performance environnementale grâce notamment à une toiture équipée d’une centrale photovoltaïque qui sera dédiée en priorité à la couverture des besoins du site… »

L’ensemble bénéficiera ainsi des labels BREEAM Construction niveau Very Good et Biodivercity, ce dernier attestant des actions menées pour prendre en compte tous les sujets liés à la biodiversité aux différentes étapes du projet immobilier.

« Si INEA s’est positionnée sur cet actif, c’est en raison aussi de sa situation stratégique pour de l’activité, dans une zone qui compte peu de programmes neufs répondant aux dernières normes environnementales, et de son excellente accessibilité, avec la proximité de l’A4, ajoute Arline Gaujal-Kempler. Il est à noter, et c’est encourageant, qu’un premier bâtiment, d’une surface de 1 635 m², a déjà trouvé preneur. »

La livraison du programme est prévue en deux tranches : la première (trois bâtiments) fin mai 2024, la seconde au plus tard fin 2025.
Le montant de la transaction s’élève à 27,8 M€.

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Assemblée Générale Mixte du 10 mai 2023 : dividende de 2,70 €/action (rendement 6,5%), payable en numéraire

L’Assemblée Générale Mixte des actionnaires de Foncière INEA s’est tenue le 10 mai 2023 sous la présidence de Philippe Rosio, Président du Conseil d’Administration. L’intégralité des résolutions soumises aux suffrages de l’Assemblée générale ont été adoptées.

Dividende :
L’Assemblée Générale a approuvé le versement d’un dividende au titre de l’exercice 2022 de 2,70 € par action, payable en numéraire à compter du 17 mai 2023. Le dividende versé offre un rendement de 6,5 % sur le cours de Bourse du 31 décembre 2022 (41,5 €).

Confirmation de la Gouvernance actuelle :
Les actionnaires ont approuvé le renouvellement pour trois ans du mandat de 5 administrateurs : Monsieur Philippe Rosio, Madame Arline Gaujal-Kempler, Madame Dominique Potier Bassoulet et les sociétés MACIF et SIPARI.

Le Conseil d’administration qui s’est tenu à l’issue de l’Assemblée Générale a en outre renouvelé sa confiance à Philippe Rosio en le reconduisant pour trois ans à la tête de Foncière INEA en qualité de Président, en optant par ailleurs pour le cumul des fonctions de Président du Conseil d’Administration et de Directeur Général. Philippe Rosio, Président, continuera ainsi d’assumer la direction générale de la Société, avec le titre de Président Directeur Général.

Le Conseil d’administration a également reconduit Arline Gaujal-Kempler en qualité de Directeur Général Délégué pour un nouveau mandat de trois ans.

À l’issue de cette Assemblée Générale, la gouvernance de la Société est donc confortée.

En annexe du communiqué :

Compte-rendu et résultats des votes de l’assemblée générale mixte du 10 mai 2023
Renouvellement de la direction générale – cumul des fonctions de Président du Conseil d’administration et de Directeur Général – renouvellement au sein du comité d’audit
Nombre d’actions et de droits de votes au 10 mai 2023
Modalités de mise à disposition de descriptif du programme de rachat d’actions

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Acquisition de l’immeuble Auriga au Mans

Près de 7 700 m² de bureaux loués à STMicroelectronics

INEA, leader du green building en France, annonce l’acquisition de l’immeuble de bureaux Auriga au Mans (72), pour un montant de 22,4 millions d’euros.

Cet ensemble en R+5, à quelques pas de la gare TGV, offre une surface locative de 7 681 m², avec 220 places de parking en sous-sol et de grandes terrasses au dernier étage. Son architecture en peigne, avec trois plots et deux entrées distinctes, permet une excellente divisibilité à la fois horizontale et verticale.

Développé par le promoteur local Arteprom et livré fin 2008, Auriga est situé dans le quartier d’affaires Novaxis-Novaxud, zone tertiaire historique du Mans. Ses voisins se nomment MMA, qui a là son siège, Enedis, Vinci Énergies, Pôle Emploi, AXA, BPI France…

« Il s’agit d’un immeuble de très bonne facture, dont les prestations ont toujours été améliorées au cours du temps pour correspondre aux standards du marché », indique Arline Gaujal-Kempler, Directrice générale déléguée d’INEA, qui ajoute : « C’est notre première implantation au Mans, ville très dynamique du Grand Ouest. Si nous nous sommes positionnés sur cet ensemble, c’est d’une part en raison de sa localisation idéale, à proximité immédiate de la gare TGV mettant Paris à moins d’une heure, et d’autre part parce qu’il s’agit d’un investissement sécurisé, entièrement loué à un locataire de grande qualité, STMicroelectronics. INEA poursuit ainsi son développement sur le marché des bureaux en régions en faisant preuve de sélectivité et de prudence compte tenu du contexte actuel. »

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Mise à disposition du Document d’enregistrement universel 2022

INEA (ISIN : FR0010341032), spécialiste de l’immobilier tertiaire en Régions et leader du Green Building, annonce aujourd’hui la mise à disposition au public de son Document d’enregistrement universel 2022, déposéle 13 avril 2023auprès de l’Autorité des Marchés Financiers (A.M.F.) et enregistré sous le numéro D.23-0276.

Ce document intègre notamment le rapport financier annuel 2022 et les informations extra-financières relatives à la Société, notamment le suivi de sa feuille de route RSE 2021-2025.

Le Document d’enregistrement universel (exercice 2022) peut être consulté sur le site Internet de la Société ainsi que sur le site de l’Autorité des Marchés Financiers (www.amf-france.org, onglet dédié à Foncière INEA).

Il est également disponible sans frais sur simple demande auprès d’INEA à l’adresse de son siège administratif sis 21 avenue de l’Opéra, 75001 Paris.

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Prochain événement : Assemblée Générale des Actionnaires, le 10 mai 2023

Activité du 1er trimestre 2023

Chiffre d’affaires en hausse à 15,5 M€ (+13%)

Acquisition d’un immeuble de plus de 3 000 m² à Valence

INEA (ISIN : FR0010341032), spécialiste de l’immobilier tertiaire en Régions et leader du Green Building, annonce aujourd’hui son chiffre d’affaires consolidé pour le 1^er trimestre, clos le 31 mars 2023.

Le chiffre d’affaires d’INEA au 1^er trimestre 2023 s’élève à 15,5 M€, en progression de 13,3 % sur douze mois. La société enregistre une accélération de la croissance de son chiffre d’affaires qui était en hausse de 6,9% sur la même période en 2022.

Cette croissance s’explique à hauteur de :

5,6 % par les revenus liés à l’entrée en exploitation de nouveaux immeubles de bureaux à Lyon et Toulouse, et d’une plateforme de logistique urbaine à Romainville ;
7,7 % par l’évolution favorable des loyers à périmètre constant.

La forte augmentation du chiffre d’affaires résulte essentiellement d’une commercialisation réussie des immeubles en exploitation (4,0%) et de l’effet de l’indexation (2,9%).

A la fin de ce trimestre, INEA a réceptionné un nouvel immeuble de bureaux de 10 779 m² à Toulouse (Le Landing), qui représente près de 2 M€ de loyers supplémentaires sur une base annuelle.

Enfin, la société a acquis l’immeuble de bureaux « M3 », 3 051 m² de bureaux qui se situent en face de la gare Valence TGV et à l’entrée du parc d’activités Rovaltain.

Implanté sur un pôle d’excellence et d’innovation certifié ISO 14001, le « M3 », achevé début 2019, est un ouvrage à énergie positive (label Bepos-Effinergie 2013). L’immeuble dispose d’une centrale photovoltaïque en toiture et affiche une consommation énergétique déjà en ligne avec les objectifs 2030 du dispositif éco énergie tertiaire. Parallèlement à son exemplarité environnementale, ce nouvel actif présente l’avantage d’être aujourd’hui entièrement loué à plusieurs locataires de qualité, assurant ainsi un revenu immédiat et sécurisé à la foncière.

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Acquisition de plus de 3 000 m2 de bureaux à Valence

INEA, leader du green building en France, annonce l’acquisition de l’immeuble de bureaux (3 051 m²) de l’ensemble immobilier tertiaire M3 à Valence (Drôme). Ce bâtiment en R+4 est idéalement situé en face de la gare Valence TGV, à l’entrée du parc d’activités Rovaltain.

Implanté sur un pôle d’excellence et d’innovation certifié ISO 14001, donc engagé dans une démarche en faveur du développement durable, le M3, achevé début 2019, répond pleinement aux exigences environnementales d’INEA. Il s’agit d’un ouvrage à énergie positive (label Bepos-Effinergie 2013), disposant d’une centrale photovoltaïque en toiture et en ligne avec les objectifs 2030 du Dispositif éco-énergie tertiaire.

« Parallèlement à son exemplarité environnementale, ce nouvel actif présente l’avantage d’être aujourd’hui entièrement loué à plusieurs locataires, nous assurant ainsi un revenu immédiat et sécurisé », annonce Arline Gaujal-Kempler, Directrice générale déléguée d’INEA, qui ajoute : « Dans un contexte plutôt attentiste, cette acquisition illustre notre volonté de rester actifs sur le marché, notre agilité et plus largement notre capacité à saisir des opportunités de qualité. »

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Excellente performance financière et extra-financière en 2022

Résultat net + 7% à 58 M€
Effet dilutif de l’augmentation de capital déjà absorbé
Objectifs 2030 du DEET et de la Stratégie Nationale Bas Carbone déjà atteints

Crédits photos/vidéos de la vidéo : INEA, Shutterstock, IStock, Unsplash, Bastien Courdji, Meero, Tristan Deschamps, WE ARE CONTENT(S), Kardham, Eiffage, LCR ARCHITECTES (Nexus), BNP Paribas Real Estate (Wood Parc), ALSEI, GGL (Arty Park), Aventim (Olea), DR.

INEA (ISIN : FR0010341032), spécialiste de l’immobilier tertiaire en Régions et leader du Green Building, présente ses résultats annuels consolidés au 31 décembre 2022[1] arrêtés par son Conseil d’administration réuni le 8 février 2023.

Les résultats financiers 2022 d’INEA combinent de nouveau solide croissance opérationnelle et forte prise de valeur du patrimoine. Dans un contexte de marché chahuté, ils mettent en lumière la pertinence du positionnement immobilier de la foncière.

Chiffre d’affaires en augmentation de 13%, dont 4,2% à périmètre constant

Le chiffre d’affaires consolidé est en croissance de 13% sur 12 mois, à 58,5 M€, contre 51,9 M€ en 2021.

Cette hausse est à la fois portée par l’entrée en exploitation des nouveaux immeubles (+8,5%) et par la bonne progression des revenus à périmètre constant (+4,2%).

L’indexation a joué pour moitié dans cette progression (1,9 %), le solde s’expliquant principalement par l’amélioration du taux d’occupation sur ce périmètre (1,2 %). Le plein effet de l’indexation se matérialisera en 2023, compte tenu des modalités prévues aux baux.

L’activité locative a été soutenue en 2022 (61 baux signés pour plus de 43.000 m²), mais n’a pas retrouvé ses couleurs d’avant COVID sur les surfaces importantes, ce qui s’explique par un certain attentisme des grands groupes.

Ainsi le ralentissement du rythme de commercialisation des VEFA livrées post-COVID a généré un manque à gagner de 2,7 M€ sur le chiffre d’affaires 2022, et se traduit directement dans le taux de vacance EPRA :

qui est en légère hausse sur l’ensemble du patrimoine, à 10,4% contre 9,0% fin 2021,
alors qu’il est en baisse hors VEFA récentes, à 5,5% (vs 5,9% fin 2021).

La hausse de la demande placée (+10% en 2022[2]) dans les principales métropoles régionales laisse présager une intensification de l’activité locative sur ces VEFA récentes au cours des prochains semestres.

Solidité de la structure financière

La levée d’un nouveau crédit (Sustainability Linked Loan de 170 M€) en mars et le renforcement des fonds propres (augmentation de capital de 107,3 M€) en juin permettent à INEA de se retrouver dans une situation financière très favorable à fin 2022 :

elle n’a aucune échéance significative de remboursement de dettes avant 2027 ;
et dispose d’une marge confortable sur ses covenants, avec un LTV* en baisse de plus de 7 points, à 42%.

* La Société a adopté au 31 décembre 2022 la méthodologie préconisée par l’EPRA pour le calcul du LTV (voir annexes)

Le total bilan dépasse désormais le milliard d’euros (1.073 M€) et la Société dispose de 165 M€ de lignes de crédit non tirées, sur un endettement total de 599 M€.

La dette est longue (maturité moyenne de 4 ans, contre 4,7 ans à fin 2021), compétitive (taux d’intérêt moyen de 2,20%, contre 2,01% à fin 2021), « green » à 80% (contre 60% à fin 2022) et sécurisée à 77% (comme à fin 2021) contre le risque de fluctuation des taux.

A cet égard, le relèvement des taux intervenu depuis le milieu de l’année n’a quasiment pas affecté INEA en 2022 compte tenu des couvertures en place. La croissance des charges financières nettes (+18%) est ainsi liée à une hausse de l’encours moyen de la dette de 23% en 2022. Les fonds propres levés en juin – placés dès le 24 juin en remboursement de lignes de crédit – ont en effet été totalement investis au cours du second semestre.

Poursuite de la prise de valeur du patrimoine

INEA enregistre en 2022 une variation de juste valeur de son patrimoine de plus de 31 M€ pour la deuxième année consécutive. Cette appréciation de 32 M€, soit plus qu’en 2021 dans un contexte de marché pourtant beaucoup plus incertain, est révélatrice de la pertinence du business modèle d’INEA et de la qualité de son patrimoine.

La prise de valeur est homogène sur le patrimoine : bureaux comme immeubles de logistique urbaine (logés dans la filiale Flex Park) se sont appréciés en 2022.

Le taux moyen de capitalisation retenu par les experts poursuit sa compression : il est de 5,78 % contre 5,87 % fin 2021.

Le niveau raisonnable de ce taux permet de conserver une prime attractive de 300 bps par rapport à l’OAT (2,75 %).

La Société a poursuivi ses acquisitions en 2022, en s’adaptant aux conditions de marché et en pondérant sa prise de risque :

elle a concrétisé deux opérations de bureaux sous promesse de VEFA, à Aix-en-Provence et Montpellier, pour une valeur totale de 49 M€ ;
elle a acquis pour 62 M€ deux immeubles de bureaux récents et loués auprès de locataires de grande qualité, à Toulouse (EDF) et Le Mans (STMicroelectronics) ;
et elle a accéléré sur le deuxième axe de son plan stratégique, à savoir le développement de sa filiale Flex Park en régions, en se positionnant sur deux nouveaux parcs d’activité à Toulouse et Mérignac, pour un volume d’investissement de 20 M€.

Deux immeubles ont par ailleurs été cédés en 2022 (à Toulouse et Mérignac), à un prix moyen supérieur de 17% aux valeurs d’expertise, expliquant le résultat de cession de 1,9 M €.

A fin 2022, la valeur totale du patrimoine s’élève à 1.224 M€ droits inclus, en hausse de 12% sur 12 mois. 19% de ce patrimoine n’est pas encore en exploitation et constitue un relai de croissance pour les exercices futurs.

Effet dilutif de l’augmentation de capital effacé sur l’exercice

Les très bons résultats dégagés en 2022 permettent d’effacer, sur l’exercice, l’effet dilutif de l’augmentation de capital réalisée en juin.

Ainsi, malgré la hausse de 28% du nombre d’actions, les Actifs Nets Réévalués (ANR EPRA) par action sont tous en hausse sur 12 mois :

Le Résultat Net Récurrent (RNR EPRA) est lui en progression de 5 % en valeur absolue, et en retrait de 8% par action, du fait de l’augmentation de 15% du nombre moyen pondéré d’actions. La profitabilité de la Société lui a donc permis d’absorber 50% de l’effet dilutif lié à l’augmentation de capital :

Le titre a clôturé l’année à -3,32% (dividende réinvesti), surperformant les indices sectoriels EPRA Europe (−36,65%) et SIIC France (-16,44%).

La décote du titre (41,5 € au 31 décembre 2022) par rapport à l’actif net réévalué s’élève à 28% hors droits (ANR NDV).

Dividende proposé : 2,70 €/action

Les très bons résultats enregistrés en 2022 permettent à la Société de proposer à la prochaine assemblée générale des actionnaires un dividende stable de 2,70 €/action, malgré la hausse de 28% du nombre d’actions en 2022. L’effet dilutif de l’augmentation de capital est ainsi également absorbé sur l’exercice au niveau du dividende.

Ce dividende représente un payout de 78% sur le cash-flow généré sur l’exercice, et offre un rendement de 6,5% sur le cours de clôture du 31 décembre 2022.

Il traduit la confiance de la Société en son avenir.

Un patrimoine déjà en phase avec les nouvelles réglementations environnementales

L’année 2022 aura été marquée par la traduction dans la loi de l’impératif de transition énergétique, avec l’entrée en vigueur de nouvelles réglementations environnementales, notamment la RE 2020 et le Dispositif Eco-Energie Tertiaire (« DEET »).

Les qualités intrinsèques du patrimoine constitué, combinées aux efforts déployés depuis 10 ans en matière de gestion environnementale, permettent au patrimoine d’INEA d’afficher un niveau de consommation énergétique très performant, à 101 kWhef /m² en 2022, soit 31% de moins que la moyenne du parc français (146 kWhef /m²)[3].

Le patrimoine bureau d’INEA est déjà en phase avec le DEET, surperformant en moyenne de 14% le seuil de consommation fixé pour 2030. Dans le détail, 88% des immeubles de bureau d’INEA ont déjà une consommation énergétique inférieure au seuil réglementaire 2030 qui leur est applicable, et 12% sont dans une trajectoire de réduction favorable.

Ainsi, la Société n’a pas de capex « green » à envisager pour rendre son patrimoine conforme à cette nouvelle réglementation, et assure à ses locataires un niveau de charges locatives compétitif dans un contexte de hausse des coûts de l’énergie.

La sobriété énergétique du patrimoine d’INEA se traduit directement dans ses émissions de gaz à effet de serre, dont le niveau à fin 2022 (4,64 kg CO2/m² – scopes 1&2) est déjà inférieur de 65% à l’objectif fixé par l’Etat français à horizon 2030 (9,25 kg CO2/m² – Stratégie Nationale Bas Carbone / référentiel ACT).

INEA s’affiche ainsi comme un acteur mature de la contribution à la neutralité carbone, et compte rester leader en la matière, en adoptant notamment le cadre de la Net Zero Initiative (décarbonation totale) comme référentiel volontaire.

Philippe Rosio, Président-directeur général d’INEA, commente ces résultats :

« Le contexte macro-économique relativement chahuté en 2022 a paradoxalement permis de mettre en lumière les atouts d’INEA, positionnée sur des marchés régionaux sains et résilients, et sur des produits immobiliers neufs, green et répondant aux nouvelles demandes des locataires.
Les résultats financiers 2022 associent ainsi rentabilité d’exploitation et création de valeur patrimoniale, nous permettant de proposer un dividende attractif.
L’émergence en 2022 d’un nouveau cadre réglementaire exigeant en matière environnementale permet à INEA de faire valoir l’avance prise sur cet enjeu, grâce à une politique RSE pragmatique et volontaire menée depuis près de 10 ans.
INEA est plus que jamais un des leaders du Green Building en France et compte poursuivre ses efforts pour conserver cet avantage concurrentiel. ».

Téléchargez le communiqué de presse

Prochain communiqué : chiffre d’affaires du 1^er trimestre 2023, le 12 avril 2023

^[1] Les comptes présentés en normes EPRA ont été audités ; le rapport d’audit relatif à la certification étant en cours d’émission.

[2] Source : BNP Paribas Real Estate (février 2023)

[3] Baromètre 2022 de la Performance Energétique publié par l’Observatoire de l’Immobilier Durable (OID)

Intervention de Philippe Rosio au webinaire de l’IEIF

Philippe Rosio, Président-Directeur Général d’INEA, était l’un des deux intervenants du webinaire organisé le 3 février 2023 par l’Institut de l’épargne immobilière et financière (IEIF) sur le thème « Dynamiques tertiaires : la revanche des régions ? ».

Acquisition d’une VEFA à Aix-en-Provence

INEA, leader du green building et spécialiste des bureaux neufs dans les principales métropoles régionales, annonce l’acquisition, auprès de Nexity, d’un ensemble immobilier de bureaux à l’entrée sud-ouest d’Aix-en-Provence. Il s’agit d’une VEFA composée de deux immeubles en R+2 et R+3, offrant une surface locative totale de 5 363 m², ainsi que 113 places de parking, dont 102 en sous-sol. La livraison est prévue en septembre 2024.

Implanté le long de l’A51 (Grenoble-Marseille), l’ensemble Atravaia dispose d’un capacitaire optimal, répondant notamment aux besoins des organismes de formation. Les deux bâtiments sont dotés de grandes terrasses aux derniers étages, avec vue sur la montagne Sainte-Victoire.

« Autre atout majeur, Atravaia est exemplaire sur le plan environnemental. Répondant à la norme RT 2012 – 20 %, il sera certifié Bâtiments Durables Méditerranéens et BREEAM niveau Very Good. Il bénéficiera aussi du label WiredScore pour sa connectivité, précise Arline Gaujal-Kempler, Directrice générale déléguée d’INEA. Cette nouvelle acquisition vient étoffer notre portefeuille aixois, jusqu’ici composé de cinq immeubles en structure bois massif loués en totalité à des entreprises de premier plan, comme Orange et Tesla. »

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À la découverte du 1861, à Villeurbanne

Pour en savoir plus en images sur notre immeuble situé dans l’éco-quartier Terrains des Sœurs à Villeurbanne.

Auteur/autrice : JeanM

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