Résultats semestriels 2020 : croissance et résilience

Chiffre d’affaires +7%
Taux d’encaissement des loyers : 95%
Résultat net récurrent + 31%
ANR NDV /action +3,1%
Confirmation des guidances

Le Conseil d’administration de Foncière INEA, leader de l’immobilier de bureaux neufs en Régions, a arrêté lors de sa réunion du 28 juillet 2020 les résultats semestriels consolidés au 30 juin 2020[1].

Chiffres clés	30/06/20	30/06/19	*var*
Chiffre d’affaires (en M€)	22,8	21,4	*6,7%*

Résultat net récurrent (en M€)	10,8	8,2	*31%*
Résultat net récurrent par action (en €)	1,27	1,26	1%
Nombre moyen pondéré d’actions*	8 444 065	6 517 052	30%

ANR EPRA de liquidation (NDV) par action	46,5 €	45,1 €	*3,1%*
ANR EPRA de continuation (NTA) par action	46,9 €	45,5 €	3,2%
ANR EPRA de reconstitution (NRV) par action	51,1 €	49,2 €	3,8%
Nombre d’actions à date*	8 444 065	8 419 664	0%

* hors actions auto-détenues

Niveau d’encaissement élevé des loyers et activité locative soutenue malgré la crise COVID-19

L’immobilier de bureaux en Régions s’est révélé performant face aux contraintes imposées par la crise sanitaire du COVID-19 : les temps de trajet entre le domicile et le lieu de travail en Régions sont courts, les immeubles sont « à taille humaine » et bénéficient d’un environnement de qualité et moins dense.

Ainsi nombre de locataires des immeubles de Foncière INEA ont pu maintenir une activité sur leur lieu de travail.

Le taux d’encaissement des loyers du premier semestre 2020 est de 95%, et Foncière INEA n’a eu à consentir aucun abandon de créance. Elle a accompagné ses locataires en acceptant des mensualisations de loyers et quelques demandes de report d’échéances (au nombre de 7, ces reports représentent 0,2 M€).

Le niveau élevé du taux d’encaissement reflète la qualité de la base locative de Foncière INEA.

Le rythme d’encaissement des loyers du troisième trimestre est sur des bases comparables (90% encaissés à date).

Hors renouvellement de baux, l’activité locative a été soutenue (+13% par rapport à la même période 2019). La signature de nouveaux baux a ainsi permis de compenser les départs de locataires et de maintenir le taux d’occupation à 92,1%.

	30/06/20	31/12/19	30/06/19
Taux d’occupation du patrimoine	92,1%	92,1%	91,9%

Croissance du chiffre d’affaires (+7%), y compris à périmètre constant (+3,6%)

Au 30 juin 2020, le chiffre d’affaires consolidé atteint 22,8 M€, en croissance de 6,7% sur 12 mois.

Cette hausse est liée principalement (5,1%) à l’entrée en exploitation de 6 nouveaux immeubles au cours des douze derniers mois qui ont généré 1,5 M€ de revenus supplémentaires, légèrement compensés par l’impact négatif (-0,4 M€) des cessions réalisées en 2019.

Elle est également due à l’évolution positive des loyers à périmètre constant, qui progressent de 3,6% sous l’effet de l’indexation positive et de l’amélioration du taux d’occupation au cours de l’exercice 2019.

*en k€*	30/06/20	30/06/19	var

Périmètre constant	20 906	20 140	3,6%

Livraisons 2019-2020	2 003	469	7,2%
Cessions 2019-2020	–	439	-2,1%
Périmètre non constant	2 003	908	5,1%

*Impact IFRS 16 (étalement des franchises)**	(117)	310	-2,0%

Chiffre d’affaires consolidé	22 792	21 358	6,7%

* aucune franchise de loyer accordée au S1 2020 sur les nouveaux baux signés

Optimisation du coût d’endettement

Le résultat financier est en nette amélioration. La baisse des frais financiers (-12%) a été favorisée par l’arrivée à échéance d’un emprunt obligataire portant coupon de 4,35% fin juin 2019, remplacé par des ressources corporate plus compétitives.

Le taux moyen d’endettement de la Société est en amélioration de 11 points de base (2,17% contre 2,28% au 31 décembre 2019 – 1,72% hors obligataire). La maturité moyenne de la dette est de 4 ans. Celle-ci est couverte à 76% contre le risque de fluctuation des taux.

Foncière INEA respecte parfaitement ses covenants au 30 juin 2020 :

Ratios financiers	30/06/20	covenant
Ratio d’endettement financier (LTV hors droits)	42,2%	< 55%
Ratio de couverture des frais financiers (ICR)	6,1	> 2,0

Au cours du premier semestre, Foncière INEA a fait face normalement à ses échéances de dette et n’a sollicité aucun report auprès de ces créanciers. Elle n’a pas non plus fait appel au dispositif des prêts garantis par l’Etat, marquant son engagement civique dans cette crise inédite pour le pays.

Post clôture, le 28 juillet, la Société a signé un « Green Loan » inédit dans le secteur de l’immobilier aligné avec la Taxonomie européenne en matière de RSE.

Cette nouvelle ressource, d’un montant de 105 M€ et d’une maturité de 7 ans, a été levée auprès d’un pool de 7 banques. Conclue à un niveau de marge compétitif de 1,80%, elle est assortie d’une clause de baisse de marge (-5 bps) en cas d’atteinte de performances énergétiques et carbone en ligne avec les ambitions de la Taxonomie européenne (lien vers le communiqué de presse dédié).

Cet emprunt est destiné à assurer le financement du pipeline d’opérations en cours de construction et viendra abaisser le coût moyen d’endettement et rallonger la maturité de la dette de la Société.

Résultat net récurrent en hausse de 31%

Compte tenu de l’évolution positive des agrégats opérationnels, le résultat net récurrent de Foncière INEA affiche une hausse de 31%, à 10,8 M€.

Par action, la croissance est ramenée à 1% sous l’effet mécanique de la hausse du nombre moyen pondéré d’actions de 30% (l’augmentation de capital d’avril 2019 n’ayant pas eu un impact plein au 30 juin 2019).

Poursuite de la prise de valeur du patrimoine malgré le contexte

Compte tenu de l’incertitude liée au contexte COVID-19, les experts immobiliers ont privilégié le statu quo lors de leur campagne d’évaluation de juin 2020. Le patrimoine de Foncière INEA a néanmoins continué à s’apprécier ce semestre (variation de juste valeur de 4,2 M€), notamment grâce à la création de valeur constatée à l’acquisition sur 3 nouveaux actifs en VEFA livrés sous 6 mois et expertisés pour la première fois.

Patrimoine expertisé au 30 juin 2020	Prise de valeur au S1 2020	Variation de juste valeur correspondante (M€)
Nouvelles expertises (3 VEFA)	9 %⁽¹⁾	3,1
Périmètre constant	0,3 %⁽²⁾	1,1
Total	0,7 %	4,2

(1) par rapport à la valeur d’acquisition
(2) par rapport à la valeur d’expertise hors droits du 31/12/19

Le taux moyen de capitalisation retenu par les experts est de 6,24% au 30 juin 2020.

Il est de 5,90% pour les trois nouvelles VEFA expertisées.

Croissance de l’Actif Net Réévalué par action (+3,1%)

Les nouveaux Actifs Nets Réévalués recommandés par l’EPRA sont tous en hausse au 30 juin 2020.

La croissance des ANR par action est de l’ordre de 3 à 4% :

ANR EPRA (en €/action)	30/06/20	30/06/19	var.
ANR NRV	51,1	49,2	3,8%
ANR NTA	46,9	45,5	3,2%
ANR NDV	46,5	45,1	3,1%
ANR NNNAV – ancien calcul	46,5	45,1	3,1%

Perspectives : poursuite des acquisitions et maintien des guidances

Compte tenu de la performance réalisée au cours du premier semestre 2020 malgré le contexte particulier du COVID-19, la Direction confirme ses guidances de taille (atteinte d’un patrimoine d’une valeur d’un milliard d’euros d’ici fin 2021) et de rentabilité (croissance du RNR de 15%/an sur la période 2018-2021).

Au 30 juin 2020, la valeur du patrimoine de Foncière INEA s’établit à 916 M€ droits compris (+4,8% sur 6 mois). La Société a poursuivi son programme d’acquisition au deuxième trimestre 2020, en se positionnant sur de nouvelles VEFA pour plus de 35 M€.

Les opérations en cours représentent un pipeline de près de 250 M€ devant entrer en exploitation au cours des deux prochains exercices et soutenir ainsi la croissance des résultats de la Société :

Nom du projet	Ville	Surface totale	Invest. (M€)
Basso Cambo	Toulouse	6 342	16,7
Vision	Strasbourg	5 235	16,9
Grands Boulevards	Lille	2 977	7,9
Tripolis	Lille	3 261	9,5
Well Com	Nantes	8 403	20,7
Hyperion	Bordeaux	3 662	13,4
Euratechnologie	Lille	6 069	17,2
Terrain des sœurs	Villeurbanne	4 887	15,7
Métrologic	Grenoble	4 852	12,5
Landing	Toulouse	10 779	34,9
Atalante	Rennes	5 141	12,8
Stadium	Lyon	6 744	17,3
Actifs sous promesse ou sous offre	divers	20 117	51,8
Pipeline d’opérations en cours		88 469	247,2

Gouvernance reconduite lors de la dernière Assemblée Générale

Lors de l’Assemblée Générale du 10 juin 2020, les actionnaires ont confirmé dans leurs fonctions les 5 administrateurs dont le mandat arrivait à échéance cette année, en renouvelant pour une nouvelle durée de trois ans leurs mandats de membres du Conseil d’administration.

Le Conseil d’administration qui s’est tenu à l’issue de l’Assemblée Générale a en outre renouvelé sa confiance à Philippe Rosio en le reconduisant pour trois ans à la tête de Foncière INEA en qualité de Président, en optant par ailleurs pour le cumul des fonctions de Président du Conseil d’Administration et de Directeur Général. Philippe Rosio, Président, continuera ainsi d’assumer la direction générale de la Société, avec le titre de Président Directeur Général.

Le Conseil d’administration a également reconduit Arline Gaujal-Kempler en qualité de Directeur Général Délégué pour un nouveau mandat de trois ans.

Philippe Rosio, Président-directeur général commente ces résultats semestriels :

« La performance réalisée dans un contexte crise renforce notre conviction que la stratégie immobilière de Foncière INEA est pertinente au regard des attentes des utilisateurs, des nouveaux modes de travail et des exigences sanitaires de demain. Forte de ce constat, Foncière INEA confirme ses objectifs.

Nous souhaitions accompagner la croissance de la Société d’un engagement fort en matière environnementale. La concrétisation d’un Green Loan inédit sur le marché des foncières cotées est à ce titre une grande satisfaction. »

Le rapport financier semestriel de Foncière INEA est disponible ici.

Téléchargez le communiqué

^[1] Les comptes ont fait l’objet d’un examen limité par les commissaires aux comptes selon les normes d’exercice professionnel applicables en France.

Foncière INEA structure avec LCL le premier Green loan du secteur de l’immobilier qui porte les ambitions de la taxonomie européenne

Foncière INEA, société d’investissement immobilier cotée (SIIC), leader de l’immobilier de bureaux neufs en régions, annonce ce jour la signature du premier « Green Loan » dans le secteur de l’immobilier qui porte les ambitions de la taxonomie européenne.

Ce crédit syndiqué de 105 M€ a été arrangé par LCL et souscrit auprès d’un pool de 7 banques (LCL, Crédit Agricole Nord de France, Crédit Agricole Centre Est, Caisse d’Epargne Rhône Alpes, Arkea, Banque Populaire Rives de Paris et Caisse d’Epargne Bretagne Pays de Loire).

Il s’agit d’une structuration innovante comprenant :

Un Green loan (conforme aux Green Loan Principles) dédié au financement de l’acquisition d’immeubles de bureaux neufs en régions ayant un impact positif en termes énergétiques et d’émissions carbone ;
Un mécanisme de réduction de la marge appliquée par les banques dans le cas d’atteinte de performances énergétiques et carbone en ligne avec les ambitions de la taxonomie européenne. Foncière INEA a d’ores et déjà ciblé dans son portefeuille d’opérations en cours de construction plusieurs immeubles de bureaux qui seront livrés sur les deux prochaines années et qui pourraient atteindre ces critères, notamment le respect du label E+C-.

Ces deux éléments sont certifiés par Vigeo Eiris à la mise en place du financement.

Grâce à cette opération, Foncière INEA renforce ses ressources financières dans le cadre de sa stratégie de croissance, et marque son engagement pour limiter les effets du changement climatique.

Philippe Rosio, Président-Directeur général de Foncière INEA, a déclaré : « Le développement durable est au cœur de l’ADN de Foncière INEA. Cette opération d’un montant significatif va nous permettre de financer un pipeline d’acquisitions de bureaux neufs situés en régions et répondant aux meilleurs standards en termes de performance environnementale et de neutralité carbone. Il nous paraît essentiel de nous inscrire dans la lignée de la taxonomie européenne, qui vise à créer le nouveau cadre de référence en matière de lutte contre le réchauffement climatique. Nous sommes sensibles à la confiance manifestée par LCL et nos prêteurs sur cette opération inédite dans le secteur des foncières cotées ».

Olivier Nicolas, Directeur Entreprises, Institutionnels et Gestion de Fortune de LCL a ajouté : « Après avoir accompagné Foncière INEA dans l’émission de son premier Green Bond il y a deux ans, nous sommes aujourd’hui très heureux, au travers de ce Green Loan, de faire preuve de nos engagements renforcés dans la lutte contre le réchauffement climatique. Avec Foncière INEA, nous partagerons pleinement la conviction que l’immobilier et la finance peuvent agir ensemble pour le climat au travers d’une action responsable, innovante et exigeante. »

Sur le plan juridique, le pool bancaire a été conseillé par le cabinet Cards Avocats.

Intervenants :

Société	Rôle	Intervenants
Foncière INEA	Emprunteur	Philippe Rosio (PDG) Karine Dachary (DGA) Louise Mathieu
LCL	Arrangeur	Frédéric Grall Julien Magnan Bjorn de Fos Mathilde Vallée Christian Bernard
Vigeo Eiris	Agence Extra-Financière	Amaya London Rebecca Smith
Cards Avocats	Conseil juridique	Chucri Serhal

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Contact presse

INEA
Philippe ROSIO – Président Directeur général – Tél. : +33 (0)1 42 86 64 46 / p.rosio@fonciere-inea.com
Stéphanie TABOUIS (Publicis Consultants) – Tél: +33 (0)6 03 84 05 03 / stephanie.tabouis@publicisconsultants.com

LCL
Julie TERZULLI +33 (0)1 42 95 10 61 servicepresse@lcl.fr
Brigitte NEIGE +33 (0)1 42 95 39 97 servicepresse@lcl.fr

VIGEO EIRIS
Amelie NUN + 33155823277 Amelie.Nun@vigeo-eiris.com

Acquisition d’une nouvelle VEFA à Lyon

Foncière INEA annonce l’acquisition, auprès de Vinci Immobilier, de l’immeuble de bureaux Le Stadium situé dans le parc d’activités OL City à Décines-Charpieu, à l’est de Lyon. Il s’agit d’une VEFA offrant 6 744 m² de surface locative en R+6, avec 40 places de parking couvertes et 130 emplacements de stationnement en concession. Cet ouvrage vise la certification BREEAM Construction niveau Very Good et la labellisation RT 2012 – 20 %. Sa livraison est prévue au deuxième trimestre 2022.

Le Stadium, au design simple et élégant, est composé de deux ailes reliées par une entrée commune. Il sera connecté à la rampe ouest du Groupama Stadium et bénéficiera au dernier étage de terrasses accessibles, qui totalisent 30 m². Avec des plateaux divisibles à partir de 250 m², il est destiné à accueillir quelque 680 personnes, soit un ratio de 9 m² par personne.

« Avec ce nouvel investissement, nous nous implantons dans une zone au fort potentiel de développement, Jean-Michel Aulas, PDG de l’OL Groupe, souhaitant en faire un parc de référence dans l’est lyonnais », souligne Arline Gaujal-Kempler, Directeur général délégué de Foncière INEA, qui précise : « Ce projet mixe des activités culturelles et sportives – le Groupama Stadium, un pôle de loisirs – et des activités économiques : des enseignes de restauration, un hôtel, des bureaux… »

La transaction a été réalisée par JLL.

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« Nous restons actifs aujourd’hui sur notre marché »

Philippe Rosio, P-DG de Foncière INEA, était l’invité de l’émission Market Place sur Radio Immo. Interrogé par Laurent Leprévost, Directeur général du Groupe Babylone, il a notamment indiqué que dès le début de la crise, Foncière INEA avait décidé de rester en phase avec le terrain : « Nous sommes restés sur nos projets d’acquisition et sommes en train de les faire aboutir. »

Wikiradio Saooti

Écouter le podcast de l’interview sur le site de Radio Immo

Kepler Cheuvreux initie la couverture de Foncière INEA

Kepler Cheuvreux, l’une des principales entreprises européennes indépendantes de services financiers spécialisée dans la recherche, l’exécution et le conseil, vient d’initier la couverture de Foncière INEA, avec une étude intitulée « Yield-hunting in France’s main regional office markets » (uniquement disponible en anglais).

Le titre est également suivi par Invest Securities depuis décembre 2019.

L’analyse financière publiée le 10 juillet 2020 par Kepler Cheuvreux est accessible sur le site Internet www.keplercheuvreux.com, rubrique « Research Public Access ».

« Nous avons des immeubles neufs à taille humaine »

Philippe Rosio, Pdg de Foncière INEA, était l’invité de Didier Testot sur la webtv labourseetlavie.com pour parler de la stratégie de l’entreprise et des perspectives après la crise sanitaire majeure que nous venons de traverser.

Interview réalisée par le journaliste Didier Testot sur la Web Tv www.labourseetlavie.com
Vous pouvez voir l’interview également sur La Bourse et la vie.com

Bilan semestriel du contrat de liquidité au 30/06/20

Au titre du contrat de liquidité confié par la société FONCIERE INEA à ROTHSCHILD MARTIN MAUREL, à la date du 30 juin 2020, les moyens suivants figuraient au compte de liquidité :

11 794 titres Foncière INEA
1 334 714 €

Au cours du premier semestre 2020, il a été négocié :

à l’achat, un total de 4 956 titres (354 transactions) pour 198 825 €
à la vente, un total de 18 412 titres (483 transactions) pour 745 092 €.

Il est rappelé qu’au 31 décembre 2019, les moyens suivants figuraient au compte de liquidité :

25 250 titres Foncière INEA
790 422 €

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Acquisition d’une nouvelle VEFA, à Grenoble

Foncière INEA annonce l’acquisition, auprès de la SCCV CAMPUS CHARTREUX représentée par les promoteurs Domidea Promotion, FSc Promotion et CGI Group, d’un ensemble de bureaux et de laboratoires de recherche situé sur le pôle technique Inovallée à Grenoble. Il s’agit d’une VEFA offrant 4 852 m² de surface locative en R+2, avec 148 places de parking. Ce bâtiment, certifié BREEAM Construction Very Good, répondra à la norme technique RT 2012 – 20 %. Sa livraison est prévue à la fin 2021.

Cette acquisition est sécurisée via un bail d’une durée ferme auprès d’une entreprise de logiciels de mesure 3D, la société Metrologic Group, déjà présente sur Inovallée et qui va ainsi doubler sa superficie d’accueil pour ses nouveaux collaborateurs dans un contexte de forte croissance.

« Cette acquisition, et c’est là son atout majeur, est un investissement entièrement sécurisé via un bail ferme de dix ans dès la livraison », souligne Arline Gaujal-Kempler, Directeur général délégué de Foncière INEA, qui ajoute : « L’immeuble bénéficie d’un environnement très porteur puisque ce parc tertiaire de premier plan à l’est de Grenoble, secteur de la ville où nous n’étions pas encore implantés, rassemble des entreprises innovantes, à la pointe des nouvelles technologies. »

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« Avec la crise sanitaire, le bureau en régions démontre ses qualités »

Compte rendu de l’Assemblée Générale Mixte du 10 juin 2020

Dividende de 2,50 €/action (+14%), payable en numéraire
Reconduction pour trois ans de l’actuelle Gouvernance

L’Assemblée Générale mixte des actionnaires de Foncière INEA s’est tenue le 10 juin 2020 à huis clos sous la présidence de Philippe Rosio, Président du Conseil d’Administration.

Dividende :
L’Assemblée Générale a approuvé le versement d’un dividende au titre de l’exercice 2019 de 2,50 € par action, payable en numéraire à compter du 17 juin 2020. Le dividende versé est en augmentation de 14% par rapport à l’an dernier. Il offre un rendement de 6,1% sur le cours de bourse du 31 décembre 2019 (41 €).

Confirmation de la Gouvernance actuelle :
Les actionnaires ont confirmé dans leurs fonctions les 5 administrateurs dont le mandat arrivait à échéance cette année, en renouvelant pour une nouvelle durée de trois ans leurs mandats de membres du Conseil d’administration.

Le Conseil d’administration a également reconduit Arline Gaujal-Kempler en qualité de Directeur Général Délégué pour un nouveau mandat de trois ans.

Vous trouverez en annexe du communiqué de presse le compte-rendu et le résultat détaillé des votes de l’Assemblée Générale Mixte.

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Performance et résilience au 1er trimestre 2020

Chiffre d’affaires + 7,4% à 11,3 M€
Taux de recouvrement des loyers T2 2020 de 91% à fin avril
Dividende 2019 confirmé à 2,50 €/action (+14%)

Foncière INEA (ISIN : FR0010341032), leader sur le marché des bureaux neufs dans les principales métropoles régionales, annonce aujourd’hui son chiffre d’affaires consolidé pour le 1^er trimestre, clos le 31 mars 2020.

En M€	T1 2020	T1 2019	Variation
Chiffre d’affaires consolidé (IFRS)	11,3	10,6	*+7,4%*

Le chiffre d’affaires de Foncière INEA au 1^er trimestre 2020 s’élève à 11,3 M€, en progression de 7,4%, (10,6 M€ au 1^er trimestre 2019). Cette croissance s’explique à hauteur :

de 5,3% par l’entrée en exploitation de nouveaux actifs à Nantes, Vitrolles, Mérignac (Wooden Park), Taverny et St Jean d’Illac,
et de 2,1% par l’évolution favorable des loyers à périmètre constant.

Le taux de recouvrement des échéances locatives du 2^ème trimestre 2020 s’élève à fin avril à 91%, comparable à la moyenne constatée depuis 2014 de 92% (à l’issue du premier mois du 2^ème trimestre). Cette performance témoigne de la résilience du patrimoine de Foncière INEA à l’aune de la crise sanitaire actuelle.

Le patrimoine de Foncière INEA, composé à plus de 80% d’immeubles de bureaux, est loué à près de 75% à des grands comptes.

Hors grands comptes, les retards de paiement s’élèvent à fin avril à 3,8% des échéances de loyers du 2^ème trimestre 2020 dont 0,8% lié aux suspensions de loyers consenties.

Dans ces conditions, le Conseil d’administration de Foncière INEA a confirmé lors de sa réunion du 28 avril 2020 le maintien du dividende proposé à la prochaine Assemblée Générale du 10 juin 2020. Il sera ainsi soumis au vote des actionnaires un dividende de 2,50 €/action, en augmentation de 14% par rapport à l’exercice précédent, offrant un rendement de 6,4 % sur le cours actuel (39 €).

Par ailleurs, au regard des restrictions de réunions annoncées par le Gouvernement, le Conseil a voté le principe de la tenue de la prochaine Assemblée Générale à huit clos.

Philippe Rosio, PDG de Foncière INEA commente : « Les résultats enregistrés depuis janvier sur notre portefeuille immobilier sont solides à l’aune de la crise actuelle. La qualité des actifs et des locataires, le caractère neuf et performant des biens, ainsi que les métriques économiques (loyer/m², prix d’acquisition/m²) observés sur les marchés régionaux expliquent la résilience du portefeuille de Foncière INEA. Même s’il faut rester prudents et humbles face à cette crise, nul doute qu’elle sera un catalyseur de changements sociétaux profonds, au regard desquels le développement immobilier des grandes métropoles régionales françaises a tout son sens ».

Prochain événement : Assemblée Générale, le 10 juin 2020 (à huit clos)

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Mise à disposition du Document d’enregistrement universel 2019 valant Rapport Financier Annuel

Foncière INEA (ISIN : FR0010341032), société d’investissement immobilier coté (SIIC) leader sur le marché des bureaux neufs dans les principales métropoles régionales, annonce aujourd’hui la mise à disposition du public de son Document d’enregistrement universel 2019, déposé le 31 mars 2020 auprès de l’Autorité des Marchés Financiers (A.M.F.) et enregistré sous le numéro D.20-0235.

Il est précisé qu’à l’occasion du changement de format du rapport annuel (le « Document de référence » étant devenu « Document d’enregistrement universel »), Foncière INEA a remodelé ce document afin d’y mêler harmonieusement informations financières et extra-financières. La Société ne publiera donc plus à compter de l’exercice 2019 de Rapport de Responsabilité Sociale et Environnementale (RSE) sur un support dédié, son contenu étant désormais intégré au Document d’enregistrement universel.

Le Document d’enregistrement universel (exercice 2019) est disponible sans frais sur simple demande auprès de Foncière INEA à l’adresse de son siège administratif sis 21 avenue de l’Opéra 75001 Paris et peut être consulté sur le site Internet de la Société (www.fonciere-inea.com/rapports-financiers/) ainsi que sur le site de l’Autorité des Marchés Financiers (www.amf-france.org, onglet dédié à Foncière INEA).

Voir le rapport

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Foncière INEA signe une nouvelle VEFA, à Rennes

Foncière INEA annonce l’acquisition, auprès d’Eiffage Immobilier Grand Ouest, d’un ensemble immobilier de bureaux sur la technopole Atalante, dans le quartier Champeaux de la métropole rennaise. Il s’agit d’une VEFA offrant 5 140 m² de surface locative répartis entre deux bâtiments – l’un en R+4, l’autre en R+2 – avec 102 places de parking, dont 53 couvertes. Certifié BREEAM Construction niveau Very Good, le programme répondra à la norme technique RT 2012. Sa livraison est prévue au deuxième trimestre 2021.

L’atout indéniable de cet ensemble est son implantation à l’ouest de la métropole rennaise, sur la dynamique technopole Atalante. Cette structure, qui a pour ambition le développement économique de l’Île-et-Vilaine par l’innovation et la technologie, favorise les synergies entre les entreprises et les établissements de recherche et d’enseignement supérieur. À propos d’innovation, l’opération présente la caractéristique d’être menée en recourant au BIM (Building Information Modeling), un processus fondé notamment sur le partage d’informations tout au long de la durée de vie d’un immeuble à travers sa maquette numérique 3D.

« En acquérant ce programme qui bénéficie d’une excellente visibilité depuis la rocade ouest, nous saisissons l’une des dernières opportunités d’investissement sur la technopole. Nous étoffons ainsi notre présence à Rennes, où nous ne comptions jusqu’à présent qu’un seul immeuble », indique Arline Gaujal-Kempler, Directeur général délégué de Foncière INEA, qui ajoute : « Cette opération est divisible par bâtiment ou en lots de 200 m². Elle est déjà partiellement sécurisée via un bail de neuf ans fermes avec Eiffage Immobilier. »

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Très forte progression des résultats en 2019

Résultat net : 41,4 M€ (+53%)

Dividende proposé : 2,50 €/action (+14%)

Leader sur le marché des bureaux neufs dans les principales métropoles régionales, Foncière INEA (ISIN : FR0010341032), présente ses résultats annuels consolidés au 31 décembre 2019^[1] arrêtés par son Conseil d’administration réuni le 11 février 2020.

EPRA^[2] en K€	2019	2018	∆
Chiffre d’affaires	43 872	38 439	+14%
EBIT	25 678	24 014	+7%
Résultat opérationnel avant variation de juste valeur	25 862	23 427	+10%
Solde net des ajustements de valeur des immeubles	22 643	11 307	+100%
Résultat opérationnel net	48 506	34 735	+40%
Résultat financier	(7 062)	(7 720)	-9%
Résultat net	41 444	27 014	+53%

^[1] Les comptes présentés en normes EPRA ont été audités ; le rapport d’audit relatif à la certification étant en cours d’émission.
^[2] European Public Real Estate Association

Les très bonnes performances tant opérationnelles que patrimoniales de Foncière INEA en 2019 produisent un résultat net en hausse de 53% et permettent d’absorber en 8 mois à peine l’effet dilutif de l’augmentation de capital structurante réalisée en avril (96 M€ soit 40% de la capitalisation boursière à date d’opération).

Philippe Rosio, PDG de Foncière INEA annonce : « La dynamique de métropolisation de l’économie, le développement par les collectivités de nouveaux quartiers d’affaires et la demande d’immeubles neufs ont constitué en 2019 les fondamentaux du marché de bureaux en régions. Ces tendances devraient perdurer dans les prochaines années, soutenus par les besoins croissants des entreprises de modernisation de leur immobilier.
La nouvelle dimension des marchés tertiaires en régions facilitera les développements futurs de bureaux neufs. Pionnière sur ce marché, Foncière INEA consolide en 2019 sa position de leader sur le marché des bureaux neufs situés dans les grandes métropoles régionales.
La société, en phase avec ses objectifs, ambitionne à présent de devenir une valeur verte. »

Une croissance opérationnelle forte

Le chiffre d’affaires consolidé est en croissance de plus de 14% sur 12 mois, à 43,9 M€.
Cette croissance est à la fois portée par l’entrée en exploitation des nouveaux immeubles (71%) et la commercialisation très satisfaisante du patrimoine à périmètre constant (29%).

Au total, 85 nouveaux baux ont été signés en 2019 représentant 60.000 m² commercialisés (+36%).
Ainsi à périmètre constant, le chiffre d’affaires progresse de 4,7%. Cette augmentation résulte de l’effet de l’indexation (0,8%) et surtout de l’effet de la hausse du taux d’occupation (3,9%), qui s’établit à 92,1% à fin 2019 (contre 91,1% douze mois plus tôt).
Depuis 2014, la vacance (7,9%) aura ainsi été réduite de près de 50%.

Les frais de fonctionnement sont maîtrisés et la levée de fonds propres en avril a permis de limiter le recours à la dette bancaire, expliquant la baisse des charges financières nettes (-9%) sur l’exercice dans un contexte de croissance du portefeuille.
La croissance moindre de l’EBIT (7%) s’explique par la baisse de la contribution des sociétés mises en équivalence, le portefeuille Bagan Immo Régions dans lequel Foncière INEA avait co-investi, étant à fin 2019 quasiment liquidé (un seul actif encore en patrimoine).
Le résultat net récurrent (RNR EPRA) affiche une progression de 25% en valeur absolue. Par action, il est stable (-4%). L’effet dilutif de l’augmentation de capital a ainsi été absorbé en moins de huit mois.

Une appréciation du patrimoine qui s’amplifie

La hausse de la variation de juste valeur des immeubles est de 100% sur douze mois (22,6 M€ contre 11,3 M€ en 2018).
Elle résulte pour moitié d’une appréciation du patrimoine existant (compression de taux et amélioration de la situation locative) et pour moitié de la concrétisation de la prime de risque lors de la commercialisation des récentes VEFA acquises en blanc.
Le patrimoine expertisé de Foncière INEA, composé majoritairement des immeubles en exploitation, s’élève à 672 M€ au 31 décembre 2019.

Par ailleurs, Foncière INEA a poursuivi en 2019 ses investissements dans les principales métropoles régionales pour un volume d’engagement total de 110 M€, portant sur des immeubles de bureaux en VEFA non précommercialisés, dont les livraisons s’étaleront entre 2020 et fin 2021.
La Société dispose de 202 M€ d’actifs en cours de construction, non encore expertisés, qui constituent un gisement de création de valeur pour les prochains exercices.

Au total à fin 2019, la valeur du patrimoine global de Foncière INEA s’établit à 874 M€ (droits compris), en croissance de 16% sur 12 mois, ce qui la conforte dans son objectif d’un milliard d’euros en patrimoine d’ici fin 2021.

Composé d’immeubles neufs (80% ont moins de 10 ans) essentiellement à usage de bureaux (87%), le patrimoine de Foncière INEA se situe dans les principales métropoles régionales (à 82% dans les dix premières) et répond tant aux exigences environnementales qu’à l’évolution des modes de travail.

Il est labellisé à 93% (> RT 2000) et certifié (BREEAM / HQE) à 80%.
La consommation énergétique du parc de Foncière INEA est en baisse de 31% depuis 2012 et reste inférieure de 25% à la moyenne nationale (288 kWhep/m² contre 382 kWhep/m² ^[3]).

^[3] Source : Baromètre 2019 de la performance énergétique et environnementale des bâtiments – Observatoire de l’Immobilier Durable

Une structure bilantielle saine et maîtrisée

Au 31 décembre 2019, le total bilan de Foncière INEA atteint 700 M€ et ses capitaux propres, renforcés par l’augmentation de capital d’avril 2019, sont en augmentation de 41% à 403 M€.

L’endettement de Foncière INEA au 31 décembre 2019 s’élève à 284 M€.
La ressource la plus coûteuse de la Société, un emprunt obligataire de 30,3 M€ levé en 2013 au taux de 4,35%, a été remboursé à son échéance finale en juin et remplacé par un crédit corporate de 1,35%.

À fin 2019, la maturité de la dette est de 4,5 ans, son coût s’est abaissé à 2,28% (1,79% hors emprunts obligataires). Cette dette est sécurisée à hauteur de 79% contre le risque de fluctuation des taux.

L’augmentation de capital réalisée en avril conforte significativement le niveau des covenants bancaires au 31 décembre 2019 :

	31.12.19	Covenants
Ratio d’endettement financier (LTV)	39,6%	< 55%
Ratio de couverture des frais financiers (ICR)	5,1	>2,0

Un Actif Net Réévalué (droits compris) en hausse de 36%

Compte tenu de la prise de valeur enregistrée sur le patrimoine et des résultats opérationnels, l’Actif Net Réévalué Triple Net (NNNAV EPRA) s’établit à 432 M€ droit compris. Il est en hausse de 36%.

Cette augmentation permet d’absorber l’effet dilutif lié à la croissance du nombre d’actions (+41%) sur l’année, puisque le NNNAV EPRA ramené par action s’établit à 51,3 €, soit 96% de son niveau du 31 décembre 2018 (-3,6%).

*NNNAV EPRA €/action*	31/12/19	∆ 12 mois
Nombre d’actions^[4]	8 430 609	+41,5%
Droits compris	51,3	-3,6%
Hors droits	47,4	-1,4%

^[4] Nombre d’actions ordinaires – actions détenues en propre

La performance boursière 2019 (dividende réinvesti) s’affiche à plus de 9%.
Au 31 décembre 2019, la décote du titre par rapport à l’actif net réévalué hors droits est de 14%.

Forte hausse du dividende (+14%)

Au vu des très bons résultats 2019, Foncière INEA souhaite proposer à la prochaine Assemblée Générale le versement d’un dividende de 2,50 €/action (+14%), reflet de la dynamique actuelle de la Société et de la confiance manifeste en ses perspectives de croissance.

Sur la base du cours au 24 février 2020 (42,20 €), le rendement est de 6%.

Prochain communiqué le 5 mai 2020 : Chiffre d’affaires du 1^er trimestre 2020

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Foncière INEA acquiert le Tripolis à Lille (59)

Foncière INEA annonce l’acquisition, auprès de Partenord Habitat, de l’immeuble de bureaux Tripolis situé à Lille, boulevard de Belfort, sur le territoire d’Euralille 2. Il s’agit d’une VEFA offrant 3 260 m² de surface locative en R+7 et 40 places de parking intérieurs. Le bâtiment répondra à la norme technique RT 2012 -10 %. Sa livraison est prévue en septembre 2020.

Réalisé conjointement avec le siège du bailleur social Partenord, le Tripolis jouit d’une excellente localisation, au cœur d’Euralille 2. Ce nouveau territoire de 22 hectares est aménagé avec une double ambition : poursuivre la dynamique du quartier d’affaires Euralille 1 et créer un lieu de vie habité. Dans ce cadre mixte, le Tripolis bénéficiera d’une très bonne desserte, la ligne 2 du métro à proximité immédiate de l’immeuble (station Porte de Valenciennes) permettant de rallier les gares TGV Lille-Europe et Lille-Flandres en quelques minutes seulement.

« Avec le Tripolis, nous nous implantons pour la première fois sur Euralille, secteur particulièrement dynamique, et plus largement renforçons notre exposition sur la métropole lilloise après nos acquisitions sur les Grands Boulevards et Eurotechnologies en 2019 », observe Arline Gaujal-Kempler, Directeur général délégué de Foncière INEA. « Cet ouvrage présente aussi l’intérêt d’être parfaitement divisible en petites surfaces et d’être ainsi en adéquation avec les besoins actuels de nombreux utilisateurs. »

La transaction a été réalisée par CBRE Agency.

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Foncière INEA annonce que le pacte d’actionnaires conclu en décembre 2006 est réduit à 2,3% du capital

Ce pacte d’actionnaires avait été conclu suite à l’introduction en bourse de Foncière INEA en décembre 2006. Sa finalité était d’asseoir une base actionnariale stable pour la Société, afin de l’accompagner au cours de ses premières années de croissance. Reposant pour l’essentiel sur un droit de préemption, ce pacte regroupait 23,5 % du capital à fin 2019.

Depuis son introduction en bourse, Foncière INEA s’est développée, changeant de taille pour devenir aujourd’hui la foncière cotée leader des bureaux neufs en régions avec un patrimoine de près de 800 M€ et une capitalisation boursière de 369 M€ au 30 juin 2019, grâce au soutien d’un actionnariat diversifié composé d’institutionnels (MACIF, CFF, Immovalor-Allianz), de family offices (Banoka, Fedora SA, Serimnir SA) et des fondateurs.

Cette croissance s’est réalisée de façon progressive et équilibrée, en privilégiant l’intérêt des actionnaires.

Dans ce contexte, les principaux signataires historiques du pacte (MACIF, CFF, GEST et famille Toulouse), pour certains administrateurs de la Société, ont fait part au Président de Foncière INEA de leur décision de se retirer du pacte à compter du 15 janvier 2020, considérant, en accord avec le Conseil d’administration, que celui-ci avait rempli sa mission principale.

Le pacte d’actionnaires ne représente désormais plus que 2,3% du capital de la Société.

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Auteur/autrice : JeanM

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